Apakah Obligasi Otoritas Perumahan?
Obligasi otoritas perumahan, atau obligasi perumahan, diterbitkan oleh lembaga pemerintah negara bagian atau lokal untuk membantu membiayai pembangunan atau rehabilitasi perumahan sewa yang terjangkau. Di bawah program-program tertentu, hasil dari obligasi tersebut juga dapat digunakan untuk membantu orang berpenghasilan rendah membeli rumah. Bunga yang diperoleh oleh investor pada obligasi otoritas perumahan dibebaskan dari pajak federal, dan mungkin juga dibebaskan dari pajak pendapatan negara bagian dan lokal.
Seperti kebanyakan obligasi daerah, obligasi otoritas perumahan secara historis dipandang sebagai investasi yang sangat aman. Dalam hal ini, obligasi didukung oleh pemerintah federal, yang memandangnya sebagai cara mendorong pembangunan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Dasar-dasar Obligasi Otoritas Perumahan
Otoritas kota dapat menerbitkan utang dalam bentuk obligasi untuk meningkatkan modal guna membiayai proyek. Dua jenis obligasi daerah adalah obligasi kewajiban umum dan obligasi pendapatan. Pembayaran bunga dan pelunasan pokok obligasi kewajiban umum (GO) didanai dari kas negara atau kas pemerintah daerah. Obligasi ini didukung oleh kepercayaan penuh dan kredit dari pemerintah kota yang mungkin memiliki wewenang untuk meningkatkan pajak untuk memenuhi kewajiban pembayarannya pada obligasi GO. Di sisi lain, kewajiban pembayaran pada pita pendapatan didukung oleh aliran pendapatan yang diproyeksikan dari proyek yang menerbitkan obligasi. Salah satu bentuk ikatan pendapatan adalah ikatan perumahan.
Pengambilan Kunci
- Obligasi otoritas perumahan, atau obligasi perumahan, diterbitkan oleh lembaga pemerintah negara bagian atau lokal untuk membantu membiayai pembangunan atau rehabilitasi perumahan sewa yang terjangkau. Pemerintah negara bagian dan lokal menerbitkan obligasi perumahan untuk membiayai pembangunan atau rehabilitasi perumahan sewaan yang terjangkau. Selain membayar pokok obligasi, negara atau daerah harus membayar bunga atas uang yang dipinjamnya. Seperti kebanyakan obligasi daerah, obligasi otoritas perumahan secara historis dipandang sebagai investasi yang sangat aman.
Pemerintah negara bagian dan lokal menerbitkan obligasi perumahan untuk membiayai pembangunan atau rehabilitasi perumahan sewaan yang terjangkau. Selain membayar pokok obligasi, negara atau daerah harus membayar bunga atas uang yang dipinjamnya. Sebagai private activity bond (PABs), obligasi perumahan dapat diterbitkan atas nama pengembang yang memenuhi syarat laba dan nirlaba untuk membiayai proyek multi-keluarga berpenghasilan rendah dan perumahan senior. Juga, hasil dari obligasi perumahan juga dapat dikeluarkan untuk menyediakan pembiayaan hipotek murah untuk keluarga atau individu berpenghasilan rendah sehingga mereka dapat membeli rumah. Hipotek yang diberikan melalui obligasi perumahan dibatasi untuk pembeli rumah pertama kali yang berpenghasilan tidak lebih dari pendapatan rata-rata daerah. Selain itu, harga rumah yang dibeli dengan hipotek obligasi perumahan dibatasi hingga 90 persen dari harga pembelian rata-rata area.
Obligasi perumahan biasanya memiliki suku bunga rendah dan dapat diterbitkan sebagai kewajiban permintaan tingkat tetap atau variabel (VRDO). Pembayaran pokok dan bunga kepada pemegang obligasi dilakukan dari pembayaran hipotek yang dijaminkan dan pendapatan investasi --- pembayaran yang dilakukan dengan hipotek oleh peminjam dikumpulkan oleh wali amanat dari obligasi perumahan yang menginvestasikan dana dalam investasi jangka pendek sampai waktu yang dijadwalkan untuk membayar bunga untuk pemegang obligasi. Akibatnya, pembayaran obligasi perumahan didukung oleh pembayaran bunga yang tepat waktu dan konsisten serta pembayaran pokok hipotek pokok oleh peminjam.
Obligasi perumahan bermanfaat bagi negara dan juga bagi investor swasta. Di satu sisi, pemerintah memperoleh akses ke sejumlah besar pembiayaan murah. Di sisi lain, keuntungan pajak yang ditawarkan oleh obligasi perumahan sangat menarik bagi mereka yang berada dalam kurung pajak atas. Bagi investor, bunga yang dibayarkan oleh obligasi perumahan dibebaskan dari pajak federal dan terkadang pajak penghasilan negara. Semakin tinggi tarif pajak marjinal, semakin berharga pembebasan pajak dari obligasi pendapatan perumahan. Meskipun investor yang dikenakan pajak alternatif minimum (AMT) dapat dikenai pajak, pengecualian tersebut berarti bahwa investor dalam tanda kurung pajak-federal yang tinggi mendapat manfaat dari obligasi pendapatan dan obligasi kota lainnya. Pembebasan pajak ini membantu mengkompensasi suku bunga obligasi yang rendah.
Kredit pajak perumahan berpenghasilan rendah Federal adalah sumber modal lain yang dapat digunakan sebagai pengganti atau sebagai tambahan obligasi perumahan untuk membiayai proyek perumahan yang terjangkau. Kredit tersebut adalah kredit pajak pendapatan federal yang tidak dapat dikembalikan untuk bagian dari bunga hipotek yang dibayar oleh pembeli rumah yang memenuhi syarat setiap tahun.
Contoh Obligasi Otoritas Perumahan
Karena mereka memerlukan hutang pemerintah, penjualan obligasi otoritas perumahan kadang-kadang membutuhkan persetujuan dari pemilih lokal. Pada tahun 2018, misalnya, pemilih California menyetujui surat suara untuk menjual $ 4 miliar pada obligasi otoritas perumahan untuk membiayai program-program untuk penduduk berpenghasilan rendah, veteran, dan pekerja pertanian.
