Haruskah Anda membeli rumah di lelang?

Daftar Isi

• Pro dan Kontra Lelang
• Properti Penyitaan
• Default Pajak Properti
• Menghadiri Lelang
• Menemukan Lelang Real Estat
• Data Layanan Daftar Berganda
• Apa yang Harus Diketahui Peserta Lelang
• Mengakses Properti
• Kondisi dan Inspeksi
• Opsi Pembayaran: Paket Ke Depan
• Klaim, Hak Gadai, dan Penghuni
• Garis bawah

Ingin mendapatkan properti? Anda tidak perlu membatasi diri pada saluran tradisional untuk mencari daftar real estat dan bekerja dengan agen real estat. Anda juga dapat membeli properti di lelang.

Haruskah Anda Membeli Rumah Saat Lelang?

Apa yang perlu Anda ketahui

• Membeli rumah di lelang lebih berisiko daripada membeli melalui proses yang biasa. Sangat penting untuk dididik dengan baik tentang cara kerja lelang real estat. Anda dapat menemukan lelang rumah melalui pemerintah lokal, agen real estat, dan situs online seperti RealtyTrac dan Auction.com. Properti lelang sering tidak memungkinkan inspeksi rumah atau cara hukum apa pun. untuk melihat interior secara langsung. Jika Anda tidak mampu menanggung risiko membeli properti dalam kondisi yang buruk, tetaplah dengan lelang yang memungkinkan Anda untuk memeriksa properti sebelum penawaran. Tinjau dan pahami semua aturan lelang dan lakukan uji tuntas Anda pada properti yang Anda minati — misalnya, memeriksa klaim, hak gadai, dan penghuni — sebelum Anda menawarinya.

Pro dan Kontra Lelang

Manfaat membeli di lelang termasuk memperluas opsi Anda dan mungkin membeli dengan diskon. Anda mungkin menghadapi lebih sedikit persaingan untuk membeli properti dibandingkan dengan membeli dengan cara tradisional, tetapi Anda juga akan berhadapan dengan sekelompok pembeli potensial yang berbeda — seringkali, investor berpengalaman.

Mungkin risiko terbesar membeli di lelang adalah Anda akan memiliki pengetahuan terbatas tentang properti yang akan dijual, membuat kesalahan langkah yang mahal menjadi kemungkinan yang sangat nyata. Dan, seperti halnya pembelian real estat apa pun, Anda harus membaca, memahami, dan menandatangani banyak dokumen (idealnya dengan bantuan pengacara real estat).

Kisah real estat kaya dengan kisah-kisah rumah yang dibeli di pelelangan dengan nilai jauh di bawah harga pasar, dan tawaran semacam itu memang ada. Namun, lelang umumnya merupakan cara yang lebih berisiko untuk mendapatkan properti daripada membeli melalui proses yang biasa. Realitas itu membuatnya menjadi sangat penting untuk dididik dengan baik tentang bagaimana lelang real estat bekerja dan bijaksana tentang properti yang Anda pertimbangkan menawar.

"Banyak orang salah percaya bahwa rumah lelang adalah kesepakatan yang bagus, " kata John Myers, agen real estat dan broker kualifikasi dengan Myers & Myers Real Estate di Albuquerque, NM "Beberapa rumah lelang adalah kesepakatan yang bagus, dan yang lain bisa menjadi kesalahan besar."

Untuk membantu Anda menghindari kesalahan besar, artikel ini akan menjelaskan dasar-dasar lelang properti residensial sehingga Anda dapat memutuskan apakah opsi ini cocok untuk Anda — apakah Anda ingin tinggal di properti atau menggunakannya murni sebagai investasi.

Properti Penyitaan

Ketika seorang pemilik rumah belum membayar hipotek selama setidaknya beberapa bulan mereka mungkin jatuh ke default dan berakhir dalam proses penyitaan. Ketika ini terjadi, bank mengajukan pemberitahuan default dengan perekam county. Jika pemilik rumah tidak membayar saldo terutang — atau menegosiasikan kembali hipotek dengan pemberi pinjaman — pemberi pinjaman dapat membuat rumah dilelang dan memaksa pemilik rumah keluar karena tidak mampu membayar. Lelang penyitaan ini dipegang oleh wali yang disewa bank.

Default Pajak Properti

Cara lain rumah berakhir di blok lelang adalah ketika pemilik tidak membayar pajak properti yang dinilai. Dalam kasus ini, otoritas pajak yang tidak dibayar, bukan bank, yang mengambil alih properti. Lelang lien pajak yang dihasilkan dilakukan oleh sheriff, petugas setempat, atau kantor pengawas kabupaten atau otoritas lokal.

Menghadiri Lelang

Terlepas dari jenis lelang, acara ini dapat berlangsung di lokasi fisik seperti gedung pengadilan pemerintah daerah dan ruang konferensi hotel, dan lelang langsung ini diselesaikan dengan cepat. Lelang real estat juga semakin banyak terjadi secara online, dan lelang online dapat berlangsung berhari-hari atau berminggu-minggu.

Membeli rumah di pelelangan telah dan akan terus menjadi populer, menurut Earl White, salah satu pendiri House Heroes LLC, sebuah perusahaan investasi real estat Florida yang membeli rumah, kondominium, dan tanah kosong perumahan. "Pemilik memiliki anggaran dan para profesional real estat bermigrasi ke sumber-sumber di mana ada lebih sedikit kompetisi, " katanya. “Secara alami, properti lelang menghasilkan lebih sedikit penawaran, menghasilkan harga jual yang lebih rendah.

"Namun, lelang penyitaan tidak memberikan diskon yang ada selama masa krisis, " White melanjutkan, menjelaskan bahwa ketika lebih sedikit properti tersedia, pembeli sangat termotivasi karena apresiasi rumah dan tingkat hipotek yang menguntungkan, dan lelang online telah meningkat persaingan dan menaikkan harga.

Menemukan Lelang Real Estat

Salah satu cara untuk menemukan pelelangan adalah dengan menghubungi pemerintah daerah secara langsung, atau mengunjungi situs web mereka untuk mendapatkan informasi, kemudian menindaklanjuti melalui telepon untuk mengonfirmasi rinciannya. Lain adalah melalui situs-situs seperti RealtyTrac dan Auction.com. Namun, informasi online tidak selalu akurat.

Properti mungkin terdaftar yang berada di pra-penyitaan karena pemiliknya terlambat membayar. Properti ini mungkin tidak akan pernah dijual karena pemiliknya mengejar pembayaran atau membuat perjanjian dengan pemberi pinjaman mereka.

Agen dan broker real estat lokal juga bisa menjadi sumber daya berharga. Tetapi Anda mungkin tidak menemukan mereka bersemangat untuk membantu karena agen dan broker tidak secara otomatis mendapatkan komisi pada lelang langsung. Namun, agen penjual ini dapat memperoleh komisi melalui lelang online.

Data Layanan Daftar Berganda

Laporan layanan multiple listing langsung (MLS) jauh lebih berharga bagi calon pembeli daripada daftar online, menurut White, karena mereka berisi data lengkap untuk listing, termasuk foto dan, yang paling penting, komentar broker non-publik. "Komentar non-publik penting karena mereka menentukan informasi penting yang mempengaruhi harga jual dan hari-hari di pasar. Misalnya, cacat properti, opsi pembiayaan, hunian, dan sewa penyewa."

Cara terbaik untuk menilai properti lelang adalah bekerja dengan agen real estat, penilai, kontraktor, dan lainnya yang memahami biaya konstruksi dan renovasi dan dapat secara akurat memperkirakan nilai properti dan biaya pekerjaan yang dibutuhkan.

Sementara aturan berbeda-beda berdasarkan lokasi, MLS dan catatan county seringkali hanya tersedia untuk pemegang lisensi real estat, kata White. Dalam pengalamannya, mereka biasanya senang membantu secara gratis jika Anda menghubungi mereka.

White juga mencatat bahwa lelang tatap muka telah menghilang, karena bahkan county yang lebih kecil telah mengonversi lelang tatap muka mereka menjadi lelang online. Miami dan Palm Beach adalah dua lokasi di mana lelang pajak dan penyitaan kini sepenuhnya online.

Perlu diingat bahwa lelang penyitaan sering ditunda atau dibatalkan, bahkan pada menit terakhir. Pemberi pinjaman mungkin tidak mendapatkan semua dokumen yang dibutuhkannya, atau peminjam mungkin telah menemukan solusi untuk menghindari penyitaan.

Apa yang Harus Diketahui Peserta Lelang

Sebelum menawar di lelang real estat, Anda perlu memahami risiko yang Anda ambil. Pembelian yang buruk bisa menghantui Anda selama bertahun-tahun. Anda juga perlu memahami aturan lelang dan bersiap untuk mengikuti mereka sebelum mencoba untuk berpartisipasi.

Anda harus mendaftar dan menyerahkan setoran yang dapat dikembalikan sebesar 5% hingga 10% dari harga jual properti yang diharapkan kepada entitas yang memegang pelelangan. Jika pelelangan sedang berlangsung secara langsung, pastikan untuk check in setidaknya satu jam sebelum jadwal yang dijadwalkan dan dapatkan kartu resmi yang akan Anda naikkan ketika Anda siap untuk mengajukan penawaran.

Memenangkan properti di lelang dapat bekerja dengan dua cara berbeda.

• Dalam lelang konfirmasi pemberi pinjaman, pemberi pinjaman tidak harus menerima tawaran Anda, bahkan jika Anda adalah penawar tertinggi. Dalam pelelangan absolut, tawaran yang menang mendapatkan properti.

Harga awal lelang dapat berupa saldo utang hipotek atau jumlah yang lebih rendah yang dirancang untuk memacu penawaran. Dalam lelang penyitaan, kreditur tidak diizinkan mengambil untung dari lelang. Seringkali, properti ini dijual dengan kerugian; jika ada keuntungan, itu seharusnya pergi ke rumah yang diambil alih setelah hipotek dan hak gadai lainnya dibayarkan. Properti lelang tidak selalu merupakan penawaran hebat — misalnya, juru lelang dapat menetapkan harga cadangan tersembunyi pada properti, yang merupakan minimum yang harus ditawar.

"Apakah pembeli menghadiri lelang secara langsung atau online, mereka harus ingat bahwa ada harga ambang untuk setiap properti di mana pembelian yang bijak dapat menjadi pembelian yang bodoh, dan mereka tidak boleh membiarkan acara, tempat, atau emosi mereka untuk mempengaruhi keputusan mereka, ”saran Ron Humes, seorang makelar sejak tahun 2000 dan wakil presiden saat ini untuk Pemasaran Modern Post di Lexington, Ky.

Masalah Mengakses Properti

Properti lelang jarang memberikan pembeli potensial pada tingkat akses yang sama dengan properti tradisional yang dijual. Anda mungkin tidak akan dapat berjalan melintasi properti dengan agen Anda sesuka Anda, meskipun beberapa perusahaan lelang menawarkan open house.

"Saya pribadi tidak akan merekomendasikan klien membeli properti dari jarak jauh tanpa terlebih dahulu melakukan tes bola mata, " kata David Roberson, seorang pengacara dan broker real estat di San Jose, California. Dia dan istrinya memiliki 22 properti sewaan di tiga negara bagian, dan dia adalah pemilik dan operator Silicon Valley Property Management Group. Baik Anda atau tim investasi tepercaya Anda harus mengevaluasi dengan seksama baik real estat yang Anda pertimbangkan maupun orang-orang yang Anda hadapi sebelum mewajibkan diri Anda secara hukum atau finansial.

Demikian pula, Hume memperingatkan bahwa sumber yang melaporkan nilai properti saat ini atau di masa depan bisa sangat tidak akurat kecuali ada evaluasi di tempat oleh para profesional yang tahu bagaimana mengumpulkan dan menilai semua detail yang diperlukan. Cara terbaik untuk menilai properti lelang adalah bekerja dengan para profesional — agen real estat, penilai, dan kontraktor — yang memahami biaya konstruksi dan renovasi dan yang dapat secara akurat menilai nilai properti saat ini dan di masa mendatang serta biaya pekerjaan yang dibutuhkan.

Kondisi dan Inspeksi Properti

Rumah itu dapat memiliki semua jenis masalah — ingat, ini adalah rumah yang dulunya milik seseorang yang tidak mampu membayar hipotek atau pajak properti, jadi mereka mungkin juga tidak mampu membayar pemeliharaan atau perbaikan rutin. Lebih jauh, begitu pemilik ini menyadari bahwa mereka akan kehilangan rumah, mereka mungkin sengaja mengabaikannya atau bahkan merusaknya secara serius. Juga, properti yang telah kosong mungkin telah dirusak atau memiliki penghuni liar.

Asumsikan bahwa jika properti itu tampak mengerikan dari luar, itu mungkin terlihat mengerikan di dalam juga. Properti lelang dijual apa adanya, dan Anda harus mampu membayar setiap dan semua perbaikan. Meskipun menggoda, Anda seharusnya tidak melakukan pelanggaran untuk mendapatkan gambaran yang lebih baik tentang kondisi properti.

Anda mungkin pernah melihat sirip melakukan ini di TV — memasuki halaman belakang, mengintip, atau bahkan memanjat melalui jendela — tetapi itu tidak sah. Dan Anda pasti tidak ingin mengganggu siapa pun yang menempati rumah, tidak hanya karena sopan santun tetapi juga untuk keselamatan Anda. Carilah informasi tentang sejarah kepemilikan properti dari catatan pemerintah setempat, bicarakan dengan agen real estat setempat, dan dengan hormat minta informasi dari tetangga.

Properti lelang seringkali tidak memungkinkan inspeksi rumah atau cara hukum apa pun untuk melihat interior secara langsung. Jika Anda tidak mampu menanggung risiko membeli properti dalam kondisi yang buruk, tetaplah dengan lelang yang memungkinkan Anda memeriksa properti sebelum mengajukan penawaran. Tanpa informasi ini, mungkin sulit untuk mengetahui apa yang Anda hadapi, berapa biaya perbaikan properti, atau nilai sebenarnya sampai setelah Anda menjadi pemiliknya.

Bahkan jika Anda bisa mendapatkan inspeksi rumah, inspeksi apa pun ada batasnya. Masalah di balik dinding, di langit-langit, dan di bawah lantai mungkin tidak terlihat sampai Anda mengambil alih. Jika utilitas dimatikan, Anda mungkin tidak dapat mendeteksi kebocoran, masalah listrik, peralatan yang rusak, atau peralatan HVAC yang tidak berfungsi.

Opsi Pembayaran: Paket Ke Depan

Membeli properti di lelang biasanya membutuhkan banyak uang tunai. Setiap perusahaan lelang dan pemerintah daerah memiliki persyaratan pembayaran sendiri, tetapi Anda mungkin akan membutuhkan uang tunai hanya untuk mengamankan hak Anda untuk mengajukan penawaran. Jumlah uang muka dan metode pembelian seringkali tergantung pada properti dan rumah lelang. Opsi pembiayaan yang lebih fleksibel mungkin tersedia dengan membeli properti milik bank dengan cara tradisional: Pelelangan bukan satu-satunya cara untuk membeli penyitaan.

Adapun pembayaran, penawar di lelang harus membawa uang tunai, wesel, atau cek kasir untuk jumlah yang diperlukan oleh pemegang lelang. Biasanya, Anda harus membayar properti secara penuh segera setelah memenangkan lelang. Kadang-kadang, Anda mungkin memiliki waktu hingga hari berikutnya untuk menyelesaikan pembayaran. Kegagalan untuk menyelesaikan pembayaran dapat mengakibatkan kehilangan deposit Anda dan dilarang dari lelang di masa depan. Bersiaplah untuk memberikan bukti dana untuk menunjukkan Anda dapat menyelesaikan pembelian. Jika Anda menawar sebagai entitas, seperti LLC, kepercayaan, atau kemitraan terbatas alih-alih sebagai individu, Anda mungkin perlu menunjukkan dokumen entitas Anda.

Pemenang melalui escrow dan penutupan seperti halnya pembelian rumah lainnya. Penawar di lelang properti sering kali adalah investor real estat yang mampu membayar tunai. Untuk lelang yang memungkinkan pembelian yang dibiayai, Anda harus mendapatkan prakualifikasi sebelumnya.

Beberapa rumah lelang lebih suka Anda bekerja dengan pemberi pinjaman yang berafiliasi dan akan memiliki pemberi pinjaman tersebut di lokasi pada pelelangan. Namun, lakukan riset Anda sebelumnya untuk menentukan suku bunga yang tersedia dari pemberi pinjaman yang bersaing. Informasi ini dapat memberi Anda pengaruh.

Juga, pastikan bahwa Anda memahami biaya lelang yang akan Anda tanggung. "Rumah yang dibeli di pelelangan berkali-kali memiliki biaya dan biaya dari juru lelang, bank, pengacara, dan perusahaan lain yang diperlukan untuk membawa properti ke pelelangan, " kata Humes. "Tidak jarang menemukan biaya lelang 10%, bunga dan denda bank, biaya pengacara, biaya penjualan 12%, biaya persiapan properti, dan sejenisnya yang diteruskan ke pembeli."

Periksa Klaim, Liens, dan Penghuni Apa Pun

Sebelum Anda menawar, Anda harus menyewa perusahaan pencarian judul untuk melihat siapa yang mungkin memiliki hak gadai terhadap properti. Jika Anda memenangkannya, Anda akan bertanggung jawab atas hak gadai, yang berarti lebih banyak uang dari kantong Anda.

Mungkin ada klaim lain terhadap rumah — tidak hanya hak gadai pajak, tetapi hak gadai kontraktor atau hipotek kedua. Peserta Lelang harus memeriksa dengan perusahaan lelang untuk memastikan bahwa properti tersebut memiliki hak yang jelas. Jika Anda memenangkan lelang, Anda ingin membeli asuransi hak milik selama escrow atau segera setelah penutupan untuk melindungi diri Anda dari segala hak gadai yang tidak terungkap selama pencarian judul.

Juga, dalam beberapa kasus, pemilik (mantan) atau penghuni liar akan menempati properti, yang berarti Anda harus mengusir mereka — suatu proses yang paling tidak menyenangkan, dan panjang dan mahal paling buruk. Untuk menyederhanakan proses, Anda mungkin ingin menawarkan mereka beberapa ribu dolar di muka untuk pindah dan menyerahkan kunci.

Jangan melakukan apa pun sampai Anda memegang gelar. Hindari keinginan untuk memulai renovasi atau pindah ke properti segera setelah mendapatkan sertifikat penjualan Anda. Anda masih harus menunggu hingga 10 hari untuk menerima sertifikat hak milik Anda. Properti ini bukan milik Anda sampai Anda memegang sertifikat itu; pemilik masih bisa mempertahankan hak mereka untuk rumah dengan mengajukan keberatan atas penjualan dengan pengadilan atau dengan melunasi pinjaman.

Garis bawah

Rumah yang diambil alih mungkin menarik secara finansial, tetapi ada banyak kendala untuk dipertimbangkan sebelum membeli. Juga, hanya karena sebuah rumah dijual di pelelangan tidak berarti bahwa Anda akan bisa mendapatkannya dengan harga yang baik (atau bahwa rumah itu adalah harga yang baik pada harga berapa pun — itu bisa menjadi lubang uang). Tetapi bagi individu yang cerdas, cerdas, dan termotivasi, lelang properti perlu ditelusuri sebagai cara untuk mengambil rumah atau properti investasi dengan biaya murah.

Karena itu, pertimbangkan properti non-lelang sebagai alternatif. "Dimungkinkan untuk menemukan kesepakatan yang lebih baik ketika bernegosiasi dengan penjual yang memiliki ekuitas di properti dan dapat bernegosiasi atas nama mereka sendiri tanpa semua hukuman dan biaya yang terafiliasi lelang, " saran Hume. "Anda mungkin juga memiliki lebih banyak persaingan di pelelangan dari perusahaan yang membeli properti untuk dijadikan model bisnis. Rumah yang dilelang tidak selalu merupakan penawaran terbaik untuk pembeli rumah rata-rata."

Jika Anda tertarik mencoba mengambil properti murah di pelelangan, ada banyak hal yang bisa dipelajari. Lelang adalah cara yang lebih berisiko untuk membeli properti daripada melalui agen real estat. Sangat penting untuk menjadi terdidik dengan sangat baik tentang proses dan tentang properti yang Anda tertarik menawar. Bekerja dengan agen real estat atau broker lokal untuk mengidentifikasi properti potensial dapat membantu, meskipun mereka mungkin tidak tertarik kecuali Anda dapat mencapai kesepakatan kompensasi.

Akhirnya, pastikan untuk meninjau kembali semua aturan lelang dan melakukan uji tuntas terhadap properti sebelum Anda menawar. Carilah penasihat pengacara real estat — idealnya yang berpengalaman dengan penjualan penyitaan — untuk memastikan Anda memahami apa tanggung jawab dan kewajiban Anda jika Anda adalah penawar yang menang.