Pendekatan perbandingan penjualan adalah metode penilaian real estat yang membandingkan properti dengan properti lain dengan karakteristik serupa yang telah dijual baru-baru ini. Metode ini memperhitungkan efek yang dimiliki masing-masing fitur pada nilai properti keseluruhan. Dengan kata lain, nilai total properti adalah jumlah nilai semua fitur-fiturnya. Agen dan penilai real estat dapat menggunakan pendekatan perbandingan penjualan saat mengevaluasi properti yang akan dijual.
Memahami Pendekatan Perbandingan Penjualan (SCA)
Pendekatan perbandingan penjualan membantu para profesional real estat dan pembeli menentukan apakah harga sebuah rumah adil dan sebanding dengan pasar saat ini.
Pendekatan ini digunakan sebagai tulang punggung untuk analisis pasar komparatif, yang merupakan analisis harga properti yang baru dijual yang serupa dan dalam wilayah geografis yang sama. Dengan kata lain, pendekatan ini sering mencakup melihat properti lokal untuk melihat kesamaannya. Dari sana, penilai dapat menentukan nilai properti berdasarkan fitur-fiturnya. Dengan memeriksa properti di lokasi yang sama, ia menghindari penggunaan metode yang kurang andal seperti membandingkan penjualan properti di wilayah geografis yang lebih luas.
Menerapkan Pendekatan Perbandingan Penjualan
Meskipun ada banyak langkah yang dapat dilakukan oleh penilai real estat dalam mengevaluasi nilai properti, diuraikan di bawah ini adalah beberapa yang paling umum. Penting untuk dicatat bahwa pendekatan perbandingan penjualan bukan penilaian resmi, dan jika properti itu unik, penilaian formal mungkin diperlukan.
Lokasi dan Lingkungan
Geografi di mana real estat berada dan kondisi topografi lokal dapat memiliki efek langsung pada nilai yang ditetapkan untuk semua properti yang sebanding. Misalnya, deretan rumah yang terletak di dekat bandara semua akan memiliki masalah kebisingan yang akan menjadi bagian dari perbandingan penjualan mereka. Jika rumah-rumah yang sama itu terletak di bagian kota yang lebih tenang, penilaiannya akan berbeda.
Akan lebih tepat untuk membandingkan rumah yang terletak di lingkungan yang sama daripada rumah di bagian lain kota, bahkan jika mereka berbagi desain arsitektur yang sama. Beberapa faktor yang harus diperhatikan dalam menilai lingkungan termasuk,
- Kedekatan dengan sekolah terdekat, jika adaAir, danau, atau pantaiParks atau area umumDekat dengan jalan raya atau layang
Faktor eksternal lainnya dapat ikut berperan dalam penilaian, seperti tingkat polusi pada properti dan area sekitarnya.
Daftar yang Baru Dijual
Tinjau nilai properti rumah dan biaya per kaki persegi. Daftar yang baru saja dijual dapat membantu memberikan titik awal untuk nilai rumah di daerah tersebut. Meskipun rumah menjual dengan harga berbeda tergantung pada fitur dan pasar pada saat penjualan, meninjau nilai properti dan penjualan baru-baru ini akan memberikan titik awal atau angka awal yang baik.
Fitur Rumah Dijual dengan Barang Sejenis
Rumah harus dibandingkan dengan properti yang memiliki jumlah kamar tidur, garasi, dan kamar mandi yang sama. Perbandingan harus mencakup rumah-rumah dengan luas persegi yang sama di tanah yang ukurannya sama.
Umur dan Kondisi Rumah
Bandingkan rumah dengan yang seusia, dan jika rumah yang lebih tua, apakah perlu upgrade. Kondisi keseluruhan rumah secara signifikan dapat mempengaruhi penilaian. Misalnya, dua rumah mungkin memiliki desain yang sama, dengan jumlah kamar yang sama, tetapi salah satu rumah mungkin perlu diperbaiki. Mungkin ada kerusakan rayap, masalah dengan pipa atau atap yang harus diganti atau diperbaiki. Setiap perbaikan yang diperlukan akan mempengaruhi nilai properti, terlepas dari memiliki fitur yang sebanding.
Hitung Harga Rata-rata per Kaki Persegi
Setelah rumah-rumah dengan fitur yang serupa, umur, dan geografi dikompilasi, ambil masing-masing harga jual dan membaginya dengan rekaman persegi mereka. Hasilnya akan menghasilkan biaya per kaki persegi berdasarkan rumah dalam analisis perbandingan penjualan. Rata-rata biaya per cuplikan persegi untuk semua rumah yang sebanding dan kalikan jumlahnya dengan cuplikan persegi rumah yang dinilai.
Sebagai contoh, mari kita lihat rumah-rumah di area yang sama dan hitung rekaman persegi rata-rata mereka. Tiga rumah di daerah tersebut dijual baru-baru ini dan terdaftar sebagai berikut:
- $ 300.000 dengan 3.500 kaki persegi dan harga per rekaman persegi $ 85, 70 (300.000 / 3.500) $ 285.000 dengan 2.800 kaki persegi dan harga per rekaman persegi $ 101, 78 $ 232.000 dengan 2.500 kaki persegi dan harga per rekaman persegi $ 92.80 Harga rata-rata per $ rekaman persegi untuk tiga properti adalah $ 93, 42 atau ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = $ 280, 28) / 3)
Rumah yang dinilai memiliki luas persegi 2.600 dan ketika kita mengalikan luasnya rata-rata untuk rumah yang sebanding, kita sampai pada jumlah yang dinilai sebesar $ 242.892 atau ($ 93, 42 * 2.600). Analisis harus memberikan nilai wajar untuk rumah.
Tentu saja, banyak fitur lain yang dapat meningkatkan nilai rumah. Namun, analisis perbandingan penjualan bukan ilmu pasti karena nilai rumah agak subyektif, yang berarti satu keluarga mungkin menemukan nilai lebih di dalamnya daripada yang lain dan meningkatkan penawaran mereka. Seperti yang dinyatakan sebelumnya, faktor-faktor luar seperti kondisi ekonomi, pasar pekerjaan, dan keadaan pasar real estat semuanya sangat menentukan berapa banyak rumah dijual atau berapa lama ia duduk di pasar.
