Apa itu Hipotek Partisipasi
Hipotek partisipasi adalah jenis hipotek yang memungkinkan pemberi pinjaman untuk berbagi sebagian dari pendapatan, atau hasil penjualan kembali, dari sebuah properti. Dengan demikian pemberi pinjaman menjadi mitra ekuitas dalam pembelian, bukan hanya penerbit hipotek. Sebagai imbalan untuk suku bunga pinjaman yang lebih rendah, pemberi pinjaman akan mengambil bagian dari pendapatan operasional bersih (NOI).
BREAKING DOWN Mortgage Partisipasi
Hipotek partisipasi, yang sering terlihat dalam transaksi real estat komersial, mengantisipasi pendapatan sewa yang berkelanjutan. Properti komersial termasuk gedung perkantoran atau kompleks apartemen. Para pihak akan membagi pendapatan operasional bersih yang merupakan jumlah pendapatan dari operasi properti dikurangi biaya operasi. Pembagian keuntungan tipikal adalah 55/45, dengan pemberi pinjaman menerima bagian yang lebih kecil. Juga, pemberi pinjaman mendapat bagian dari pendapatan penjualan kembali, seringkali semua keuntungan di atas tolok ukur tertentu, termasuk pembayaran kembali pokok pinjaman.
Mengapa Peminjam Ingin Hipotek Partisipasi
Keuntungan dari hipotek partisipasi untuk peminjam adalah tingkat bunga yang lebih rendah yang diminta oleh pemberi pinjaman, yang menebus pengurangan pendapatan pinjaman dengan aliran pendapatan pendapatan dan pendapatan penjualan masa depan. Dari perspektif peminjam, pinjaman partisipasi mirip dengan tingkat penggoda yang ditawarkan dengan tingkat bunga hipotek (ARM) yang dapat disesuaikan. Perbedaannya adalah suku bunga rendah stabil selama masa pinjaman.
Tentu saja, peminjam memberikan banyak ekuitas sebagai imbalan untuk tingkat yang lebih rendah itu. Tetapi tergantung pada bagaimana kesepakatan itu disusun, tabungan bunga bisa mengimbangi hilangnya ekuitas. Dalam waktu dekat, peminjam bisa mengembangkan properti yang lebih substansial daripada yang mampu dia mampu.
Perspektif Pemberi Pinjaman
Penerbit hipotek partisipasi sering merupakan pemberi pinjaman non-tradisional. Mereka bisa menjadi wirausahawan yang mencari investasi real estat tanpa kesulitan mengembangkan atau memelihara properti sendiri; hipotek partisipasi memungkinkan mereka untuk menjadi mitra bisu. Kadang-kadang pemberi pinjaman adalah dana pensiun yang mencari investasi berkualitas yang menghasilkan lebih dari obligasi tetapi tidak memiliki volatilitas saham.
Daya tarik khusus untuk dana pensiun adalah pembuktian inflasi hipotek partisipasi bawaan. Sebagian besar pensiun mencakup penyesuaian biaya hidup (COLA) yang meningkatkan pembayaran selama masa inflasi. Karena harga real estat umumnya melacak inflasi, hipotek partisipasi memastikan pengembalian ekuitas yang lebih tinggi selama periode inflasi.
Pertimbangan bagi pemberi pinjaman adalah masalah pemantauan arus kas. Mereka harus memeriksa buku-buku peminjam untuk memastikan bahwa pendapatan bersih yang dinyatakan akurat. Kalau tidak, pemberi pinjaman tidak akan tahu apakah pengembang menanggung biaya untuk melaporkan laba bersih yang lebih rendah. Selain itu, pengembang dapat mengambil jalan pintas pada perbaikan atau bahkan fitur keselamatan, karena ia menanggung biaya semua perbaikan tetapi hanya mendapat bagian dari pendapatan bersih, suatu bentuk moral hazard.
