Daftar Isi
- Apa itu Hipotek?
- Enam Jenis Hipotek Utama
- Hipotek Tingkat Bunga Tetap
- Hipotek Tingkat Disesuaikan
- Program Bantuan Pertama Kali
- Hipotek untuk Pembeli Pertama Kali
- Garis bawah
Kecuali jika Anda dapat membeli rumah sepenuhnya dalam bentuk uang tunai, menemukan properti yang tepat hanyalah setengah dari pertempuran. Setengah lainnya adalah memilih jenis hipotek terbaik. Karena Anda mungkin akan membayar kembali hipotek Anda untuk jangka waktu yang lama, penting untuk menemukan pinjaman yang memenuhi kebutuhan dan anggaran Anda. Ketika Anda meminjam uang dari pemberi pinjaman, Anda membuat perjanjian hukum untuk membayar kembali pinjaman itu dalam jangka waktu tertentu — dengan bunga.
Pengambilan Kunci
- Dua bagian utama hipotek adalah pokok, yang merupakan jumlah pinjaman, dan bunga yang dibebankan pada pokok itu. Pemerintah AS tidak berfungsi sebagai pemberi pinjaman hipotek, tetapi ia menjamin jenis pinjaman hipotek tertentu. Enam jenis utama hipotek konvensional, sesuai, tidak sesuai, Administrasi Perumahan Federal-diasuransikan, Departemen Urusan Veteran AS-diasuransikan, dan Departemen Pertanian AS-diasuransikan.
Apa itu Hipotek?
Ada dua komponen untuk pembayaran hipotek Anda: pokok dan bunga. Pokok pinjaman mengacu pada jumlah pinjaman. Bunga adalah jumlah tambahan (dihitung sebagai persentase dari pokok pinjaman) yang dikenakan kreditur kepada Anda atas hak istimewa meminjam uang yang Anda bayar seiring waktu. Selama masa hipotek Anda, Anda membayar cicilan bulanan berdasarkan jadwal amortisasi yang ditetapkan oleh pemberi pinjaman Anda.
Faktor lain yang terlibat dalam penetapan harga hipotek adalah tingkat persentase tahunan (APR), yang menilai total biaya pinjaman. April termasuk suku bunga dan biaya pinjaman lainnya.
Enam Jenis Utama Hipotek
Tidak semua produk hipotek diciptakan sama. Beberapa memiliki pedoman yang lebih ketat daripada yang lain. Beberapa pemberi pinjaman mungkin memerlukan uang muka 20%, sementara yang lain membutuhkan sesedikit 3% dari harga pembelian rumah. Untuk memenuhi syarat untuk beberapa jenis pinjaman, Anda memerlukan kredit murni. Lainnya diarahkan untuk peminjam dengan kredit yang kurang dari bintang. Pemerintah AS bukan pemberi pinjaman, tetapi ia menjamin jenis pinjaman tertentu yang memenuhi persyaratan kelayakan ketat untuk pendapatan, batas pinjaman, dan area geografis. Berikut adalah ikhtisar dari berbagai kemungkinan pinjaman hipotek.
Fannie Mae dan Freddie Mac adalah dua perusahaan yang disponsori pemerintah yang membeli dan menjual sebagian besar hipotek konvensional di AS
Hipotek Konvensional
Pinjaman konvensional adalah pinjaman yang tidak didukung oleh pemerintah federal. Peminjam dengan kredit yang baik, pekerjaan yang stabil dan riwayat pendapatan, dan kemampuan untuk membayar uang muka 3% biasanya dapat memenuhi syarat untuk pinjaman konvensional yang didukung oleh Fannie Mae atau Freddie Mac, dua perusahaan yang disponsori pemerintah yang membeli dan menjual sebagian besar hipotek konvensional di Amerika Serikat. Untuk menghindari kebutuhan asuransi hipotek pribadi (PMI)., Peminjam biasanya perlu membayar uang muka 20%. Beberapa pemberi pinjaman juga menawarkan pinjaman konvensional dengan persyaratan pembayaran rendah dan tanpa asuransi hipotek pribadi (PMI).
Menyesuaikan Pinjaman Hipotek
Pinjaman yang memenuhi syarat terikat dengan batas pinjaman maksimum yang ditetapkan oleh pemerintah federal. Batasan ini bervariasi berdasarkan wilayah geografis. Untuk 2019, Badan Keuangan Perumahan Federal menetapkan batas awal pinjaman yang sesuai sebesar $ 484.350 untuk satu unit properti. Namun, FHFA menetapkan batas maksimum pinjaman lebih tinggi dari $ 726.525 (150% dari batas dasar) di bagian-bagian tertentu negara (misalnya, New York City atau San Francisco). Itu karena harga rumah di daerah berbiaya tinggi ini melebihi batas pinjaman dasar paling tidak 115% atau lebih.
$ 484.350 atau $ 726.525
Batas pinjaman hipotek yang sesuai untuk properti satu unit pada tahun 2019, tergantung pada lokasi.
Pinjaman Hipotek yang Tidak Sesuai
Pinjaman yang tidak sesuai biasanya tidak dapat dijual atau dibeli oleh Fannie Mae dan Freddie Mac, karena jumlah pinjaman atau pedoman penjaminan emisi. Pinjaman jumbo adalah jenis pinjaman yang tidak sesuai yang paling umum. Mereka disebut "jumbo" karena jumlah pinjaman biasanya melebihi batas pinjaman yang sesuai. Jenis pinjaman ini lebih berisiko bagi pemberi pinjaman, sehingga peminjam biasanya harus menunjukkan cadangan uang tunai yang lebih besar, membayar uang muka 10% hingga 20% (atau lebih), dan memiliki kredit yang kuat.
Pinjaman FHA yang Diasuransikan oleh Pemerintah
Pembeli berpenghasilan rendah hingga sedang yang membeli rumah untuk pertama kalinya biasanya beralih ke pinjaman yang diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal ketika mereka tidak dapat memenuhi syarat untuk pinjaman konvensional. Peminjam dapat meletakkan minimal 3, 5% dari harga pembelian rumah. Pinjaman FHA memiliki persyaratan skor kredit yang lebih santai daripada pinjaman konvensional. Namun, FHA tidak secara langsung meminjamkan uang; itu menjamin pinjaman oleh pemberi pinjaman yang disetujui FHA. Satu kelemahan dari pinjaman FHA: Semua peminjam membayar di muka dan premi asuransi hipotek tahunan (MIP) —sebuah jenis asuransi hipotek yang melindungi pemberi pinjaman dari kegagalan peminjam — selama masa pinjaman.
Pinjaman FHA adalah yang terbaik untuk peminjam berpendapatan rendah hingga sedang yang tidak dapat memenuhi syarat untuk produk pinjaman konvensional atau siapa pun yang tidak mampu membayar uang muka yang signifikan. Pinjaman FHA memungkinkan skor FICO serendah 500 untuk memenuhi syarat untuk pembayaran uang muka 10% — dan serendah 580 untuk memenuhi syarat untuk pembayaran uang muka 3, 5%.
Departemen Urusan Veteran AS menjamin hipotek untuk anggota layanan yang memenuhi syarat yang tidak memerlukan uang muka.
Pinjaman VA yang diasuransikan oleh pemerintah
Departemen Urusan Veteran AS menjamin pinjaman pembeli rumah untuk anggota layanan militer yang berkualifikasi, veteran, dan pasangan mereka. Peminjam dapat membiayai 100% dari jumlah pinjaman tanpa uang muka yang diwajibkan. Manfaat lain termasuk batas atas biaya penutupan (yang mungkin dibayar oleh penjual), tidak ada biaya broker, dan tidak ada MIP. Pinjaman VA memang membutuhkan "biaya pendanaan, " persentase dari jumlah pinjaman yang membantu mengimbangi biaya menjadi pembayar pajak. Biaya pendanaan bervariasi tergantung pada kategori layanan militer Anda dan jumlah pinjaman. Anggota layanan berikut tidak perlu membayar biaya pendanaan:
- Veteran yang menerima tunjangan VA untuk disabilitas terkait layananVeteran yang akan berhak mendapatkan kompensasi VA untuk disabilitas terkait layanan jika mereka tidak menerima pensiun atau gaji tugas aktif.
Pinjaman VA adalah yang terbaik untuk personel militer aktif atau veteran dan pasangan mereka yang menginginkan persyaratan yang sangat kompetitif dan produk hipotek yang disesuaikan dengan kebutuhan keuangan mereka.
Pinjaman USDA dari Pemerintah
Departemen Pertanian AS menjamin pinjaman untuk membantu memungkinkan kepemilikan rumah bagi pembeli berpenghasilan rendah di daerah pedesaan secara nasional. Pinjaman ini membutuhkan sedikit atau tidak ada uang muka untuk peminjam yang memenuhi syarat — asalkan properti memenuhi aturan kelayakan USDA.
Pinjaman USDA adalah yang terbaik untuk pembeli rumah di daerah pedesaan yang memenuhi syarat yang memiliki pendapatan lebih rendah, sedikit uang yang dihemat untuk uang muka, dan sebaliknya tidak dapat memenuhi syarat untuk produk pinjaman konvensional.
Pinjaman dengan suku bunga tetap adalah yang terbaik untuk orang yang berencana tinggal di rumah mereka untuk waktu yang lama.
Hipotek Tingkat Bunga Tetap
Ketentuan hipotek, termasuk lamanya pembayaran, adalah faktor kunci dalam bagaimana pemberi pinjaman menilai pinjaman Anda dan tingkat bunga Anda. Pinjaman dengan suku bunga tetap adalah seperti apa itu: suku bunga yang ditetapkan untuk masa pinjaman, biasanya dari 10 hingga 30 tahun. Jika Anda ingin melunasi rumah Anda lebih cepat dan mampu membayar pembayaran bulanan yang lebih tinggi, pinjaman dengan suku bunga tetap jangka pendek (katakanlah 15 atau 20 tahun) membantu Anda mengurangi waktu dan pembayaran bunga. Anda juga akan membangun ekuitas di rumah Anda lebih cepat.
Memilih hipotek jangka tetap yang lebih pendek berarti pembayaran bulanan akan lebih tinggi daripada pinjaman jangka panjang. Pecahkan angka untuk memastikan anggaran Anda dapat menangani pembayaran yang lebih tinggi. Anda mungkin juga ingin mempertimbangkan tujuan lain, seperti menabung untuk pensiun atau dana darurat.
Pinjaman dengan suku bunga tetap ideal untuk pembeli yang berencana untuk bertahan selama bertahun-tahun. Pinjaman tetap 30 tahun mungkin memberi Anda ruang gerak untuk memenuhi kebutuhan keuangan lainnya. Namun, jika Anda memiliki selera untuk sedikit risiko dan sumber daya dan disiplin untuk melunasi hipotek Anda lebih cepat, pinjaman tetap 15 tahun dapat menghemat bunga dan memotong masa pembayaran menjadi dua.
Hipotek dengan tingkat bunga yang disesuaikan lebih berisiko daripada yang tingkat bunga tetap, tetapi bisa masuk akal jika Anda berencana untuk menjual rumah atau membiayai kembali hipotek dalam waktu dekat.
Hipotek Tingkat Disesuaikan
Hipotek tingkat-disesuaikan (ARM) memiliki tingkat bunga tetap untuk periode awal tiga hingga 10 tahun, tetapi setelah periode itu berakhir tingkat bunga berfluktuasi dengan kondisi pasar. Pinjaman ini bisa berisiko jika Anda tidak dapat membayar pembayaran hipotek bulanan yang lebih tinggi begitu suku bunga kembali. Beberapa produk ARM memiliki batasan suku bunga yang menetapkan bahwa pembayaran hipotek bulanan Anda tidak dapat melebihi jumlah tertentu. Jika demikian, hitung angka-angkanya untuk memastikan bahwa Anda berpotensi menangani pembayaran yang meningkat hingga saat itu. Jangan mengandalkan kemampuan untuk menjual rumah Anda atau membiayai kembali hipotek Anda sebelum ARM Anda diatur ulang karena kondisi pasar — dan keuangan Anda — dapat berubah.
ARM adalah opsi yang solid jika Anda tidak berencana untuk tinggal di rumah di luar periode tarif tetap awal atau tahu bahwa Anda berniat untuk membiayai kembali sebelum pinjaman dikembalikan. Mengapa? Suku bunga untuk ARM cenderung lebih rendah dari suku bunga tetap pada tahun-tahun awal pembayaran, sehingga Anda berpotensi menghemat ribuan dolar untuk pembayaran bunga pada tahun-tahun awal kepemilikan rumah.
Program Bantuan Pertama Kali
Program khusus yang disponsori oleh negara bagian atau otoritas perumahan setempat menawarkan bantuan secara khusus kepada pembeli pertama kali. Banyak dari program ini tersedia berdasarkan pendapatan pembeli atau kebutuhan keuangan. Program-program ini, yang biasanya menawarkan bantuan dalam bentuk hibah uang muka, juga dapat menghemat banyak uang bagi peminjam untuk biaya penutupan.
Departemen Perumahan dan Pengembangan Kota AS mencantumkan program pembeli rumah pertama kali oleh negara. Pilih negara Anda dan kemudian pilih "Bantuan Pembelian Rumah" untuk menemukan program terdekat Anda.
Hipotek untuk Pembeli Pertama Kali
Semua program pinjaman ini (dengan pengecualian program bantuan pembeli rumah pertama kali) tersedia untuk semua pembeli rumah, baik itu pertama atau keempat kalinya Anda membeli rumah. Banyak orang salah berpikir pinjaman FHA hanya tersedia untuk pembeli pertama kali, tetapi peminjam berulang dapat memenuhi syarat selama pembeli belum memiliki tempat tinggal utama selama setidaknya tiga tahun menjelang pembelian.
Memilih pinjaman yang terbaik untuk situasi Anda bergantung terutama pada kesehatan keuangan Anda: penghasilan Anda, sejarah dan skor kredit Anda, pekerjaan, dan tujuan keuangan. Pemberi pinjaman hipotek dapat membantu menganalisis keuangan Anda untuk membantu menentukan produk pinjaman terbaik. Mereka juga dapat membantu Anda lebih memahami persyaratan kualifikasi, yang cenderung rumit. Pemberi pinjaman atau broker hipotek yang mendukung juga dapat memberi Anda pekerjaan rumah — bidang-bidang yang ditargetkan untuk diperbaiki — untuk menempatkan Anda pada posisi terkuat yang mungkin untuk mendapatkan hipotek dan membeli rumah.
Garis bawah
Apa pun jenis pinjaman yang Anda pilih, periksa laporan kredit Anda sebelumnya untuk melihat di mana Anda berdiri. Anda berhak atas satu laporan kredit gratis dari masing-masing dari tiga biro pelaporan utama setiap tahun melalui annualcreditreport.com. Dari sana, Anda dapat menemukan dan memperbaiki kesalahan, berupaya membayar utang, dan memperbaiki riwayat pembayaran terlambat sebelum Anda mendekati pemberi pinjaman hipotek.
Mungkin menguntungkan untuk mengejar pembiayaan sebelum Anda serius mencari rumah dan membuat penawaran. Mengapa? Anda akan dapat bertindak lebih cepat dan mungkin dianggap lebih serius oleh penjual jika Anda memiliki surat persetujuan awal.
