Berinvestasi dalam real estat sewa tampak seperti ide bagus di atas kertas. Anda hanya membeli tempat di daerah yang bagus, menemukan penyewa dan membiarkan uang tunai masuk - kan? Sebenarnya ada beberapa hal yang harus Anda pertimbangkan sebelum membeli properti dan memasang iklan "untuk disewakan" di halaman dan di koran (atau online). Di sini kami memberikan ikhtisar tentang pro dan kontra dari memiliki properti sewaan dan memberi Anda beberapa tips tentang cara menghasilkan keuntungan sebagai tuan tanah.
Kiat untuk Calon Pemilik
Keuntungan Sewa Real Estat
Banyak orang yang merasa tidak nyaman berinvestasi dalam instrumen keuangan tidak memiliki keraguan untuk berinvestasi di real estat, karena ini merupakan aset berwujud. Ini adalah perbedaan psikologis, karena stok yang buruk dan properti sewaan yang buruk sama-sama mampu kehilangan uang. Yang mengatakan, inilah keuntungan yang muncul di atas kertas:
Pendapatan saat ini. Ini mengacu pada uang sewa yang tersisa setelah hipotek dan biaya terkait telah dibayarkan. Penghasilan saat ini pada dasarnya adalah uang tunai bulanan yang tidak harus Anda gunakan untuk bekerja - properti Anda menghasilkannya untuk Anda.
Apresiasi. Ini adalah peningkatan nilai yang biasanya dialami properti seiring berjalannya waktu. Penghargaan tidak dijamin. Namun, jika Anda memiliki properti di area (kota) yang stabil, properti tersebut kemungkinan akan meningkat nilainya selama bertahun-tahun. Bahkan properti di daerah berpenduduk jarang dan kurang diinginkan dapat menghargai karena inflasi umum.
Pengaruh. Properti sewa dapat dibeli dengan dana pinjaman. Ini berarti bahwa Anda dapat mengontrol seluruh properti dan ekuitas yang dimilikinya dengan meletakkan hanya sebagian kecil dari total biaya - persentase dari nilai total. Juga, properti yang Anda beli lebih mengamankan hutang daripada aset Anda yang lain. Jika Anda gagal mempertahankan pembayaran pinjaman bulanan, Anda mungkin kehilangan properti sewaan, tetapi Anda tidak boleh kehilangan rumah sendiri.
Keuntungan Pajak. Penghasilan sewa Anda mungkin bebas pajak jika Anda tidak menerima arus kas bersih setelah dikurangi biaya. Ini berarti bahwa hipotek Anda dibayar dan Anda memiliki lebih dari nilai total properti (bukan hanya mengendalikannya), tetapi Anda tidak membayar pajak atas uang yang melakukan ini untuk Anda. Selain itu, Anda juga dapat menarik uang bebas pajak dengan membiayai kembali pinjaman Anda jika properti menghargai dan suku bunga turun. Terakhir, Anda mungkin dapat menghindari membayar pajak atas penjualan properti sewaan jika Anda menjualnya dan segera menginvestasikan kembali uang itu di properti lain (disebut switching atau pertukaran bebas pajak).
Kerugian Sewa Real Estat
Kewajiban. Apa yang terjadi jika tangga patah di bawah kaki penyewa Anda? Dengan meningkatnya tuntutan hukum yang sembrono dan tidak mungkin untuk mengukur sifat "tekanan emosional", tanggung jawab bisa menjadi hal yang menakutkan. Memberi seseorang tempat penampungan dengan imbalan uang menempatkan Anda dan penyewa dalam suatu hubungan di mana kedua belah pihak memikul tanggung jawab. Anda harus yakin bahwa properti yang Anda sewa memenuhi semua kode bangunan dan peraturan.
Biaya Tidak Terduga. Apa yang Anda lakukan ketika Anda menarik karpet bawah tanah dan menemukan celah yang terbuka ke jurang? Tidak mungkin untuk mempersiapkan setiap pengeluaran yang terkait dengan memiliki properti sewaan. Boiler, pipa ledeng, dan perlengkapan sering kali perlu diganti dan tidak mahal. Namun, kabel yang rusak, fondasi yang buruk dan atap yang rusak bisa sangat mahal untuk diperbaiki. Jika Anda tidak dapat membayar perbaikan, Anda akan dibiarkan tanpa penyewa dan dengan prospek suram menjual properti dengan diskon yang signifikan. Selain itu, karena kode bangunan berkembang dari waktu ke waktu, cat timbal, asbes, ubin atap cedar dan bahan-bahan lain yang lulus inspeksi di masa lalu dapat dievaluasi kembali untuk kerugian Anda.
Penyewa Buruk. Tidak ada yang mau harus menggunakan agen penagihan untuk mengumpulkan uang sewa yang sudah lewat waktu. Sayangnya, hampir setiap pemilik memiliki cerita yang melibatkan petugas polisi atau sheriff yang mengantar penyewa keluar dari properti - menghapus semua harapan mendapatkan sewa tertunda selama lima bulan. Penyewa yang buruk juga dapat meningkatkan pengeluaran tak terduga dan bahkan memukul Anda dengan gugatan.
Kekosongan. Tanpa uang masuk berarti Anda harus melakukan pembayaran bulanan dari kantong Anda sendiri. Jika Anda memiliki dana darurat, Anda akan dapat bertahan hidup dengan sedikit kesulitan. Jika Anda tidak memilikinya, Anda mungkin harus berjuang keras untuk membayar sewa kepada pemilik tanah paling keras - bank.
Kiat untuk Tuan tanah
Meminimalkan kerugian memiliki real estat sebenarnya sederhana. Berikut adalah beberapa panduan yang akan membantu.
Jaga Harapan Anda Wajar. Memiliki tujuan arus kas positif, tetapi jangan berharap untuk membeli kapal pesiar baru di akhir tahun. Jika Anda menjaga ekspektasi Anda, Anda tidak akan tergoda untuk mendongkrak sewa dan mendorong penyewa yang baik.
Temukan Keseimbangan antara Penghasilan dan Usaha. Apakah Anda berencana untuk menjadi tuan tanah "langsung"? atau sebaiknya Anda bekerja dengan perusahaan? Penghasilan saat ini tampaknya tidak terlalu bagus jika Anda melakukan shift penuh waktu untuk bekerja di properti sewaan Anda. Untungnya, ada perusahaan manajemen properti yang akan menjalankan properti Anda dengan persentase dari pendapatan sewa; Anda mungkin mempertimbangkan untuk terlibat satu.
Ketahui Aturannya. Undang-undang federal dan negara bagian menguraikan tanggung jawab dan kewajiban Anda, sehingga Anda tidak bisa mengklaim ketidaktahuan ketika sesuatu terjadi. Anda harus membaca; namun demikian, lebih baik menghabiskan waktu 20 jam di perpustakaan daripada di ruang sidang.
Periksalah Properti. Salah satu cara terbaik untuk menghindari pengeluaran yang tidak terduga adalah memeriksa properti tersebut oleh profesional sebelum Anda membelinya.
Pastikan Sewa Anda Legal. Jika Anda membuat kesalahan dalam sewa, Anda akan merasa lebih sulit untuk mengajukan perkara jika penyewa melanggar ketentuan.
Referensi Panggilan dan Jalankan Pemeriksaan Kredit. Terlalu banyak tuan tanah yang terburu-buru mengisi lowongan daripada mengambil waktu untuk memastikan calon penyewa adalah pilihan yang lebih baik daripada properti kosong. Jika Anda punya waktu, Anda mungkin ingin berkendara oleh tempat tinggal calon penyewa saat ini - itulah kemungkinan properti Anda akan terlihat ketika penyewa itu tinggal di sana.
Bergabunglah dengan Asosiasi Tuan Tanah di Area Anda. Bergabung dengan asosiasi akan memberi Anda banyak pengalaman serta sampel sewa, salinan hukum dan peraturan, dan daftar pengacara, kontraktor, dan inspektur yang baik. Beberapa asosiasi bahkan memungkinkan Anda untuk bergabung sebelum membeli properti sewaan.
Berteman dengan Pengacara, Profesional Pajak, dan Bankir. Jika Anda suka memiliki properti sewaan, jaringan yang mencakup ketiga profesional ini akan sangat penting jika Anda ingin menambah kepemilikan.
Pastikan Anda Memiliki Jenis Asuransi yang Tepat. Setelah mempelajari aturannya, Anda perlu membeli asuransi untuk menutupi kewajiban Anda. Anda akan memerlukan bantuan seorang profesional asuransi untuk memilih paket yang tepat untuk jenis properti sewaan Anda; kebijakan pemilik rumah vanila polos mungkin tidak memadai.
Buat Dana Darurat. Ini pada dasarnya adalah uang yang dialokasikan untuk pengeluaran tak terduga yang tidak ditanggung oleh asuransi. Tidak ada jumlah yang ditetapkan untuk dana darurat, tetapi 20% dari nilai properti adalah pedoman yang baik. Meskipun demikian, semuanya lebih baik daripada tidak sama sekali. Jika Anda mendapatkan penghasilan saat ini dari properti, Anda dapat menyatukan uang itu ke dalam dana darurat.
