Undang-undang perpajakan untuk pemilik rumah Kanada sangat berbeda dari sistem di AS. Khususnya, bunga hipotek untuk tempat tinggal pribadi utama tidak dapat dikurangkan dari pajak. Namun, semua keuntungan modal setelah menjual rumah bebas pajak.
Tetapi ada cara orang Kanada dapat secara efektif mengurangi bunga hipotek itu.
Tujuan Keuangan
Pertama, beberapa definisi dasar:
Kekayaan bersih Anda adalah aset Anda dikurangi kewajiban apa pun. Untuk meningkatkan kekayaan bersih Anda, Anda harus menambah aset Anda atau mengurangi kewajiban Anda, atau keduanya.
Aliran kas bebas Anda adalah jumlah uang tunai yang tersisa setelah semua pengeluaran dan pembayaran utang dilakukan. Untuk meningkatkan arus kas Anda, Anda harus menghabiskan lebih sedikit, mendapatkan pekerjaan pembayaran yang lebih baik, atau membayar pajak lebih sedikit.
Mari kita lihat strategi untuk membantu Anda meningkatkan aset Anda dengan membangun portofolio investasi, mengurangi utang Anda dengan melunasi hipotek Anda lebih cepat, dan meningkatkan arus kas Anda dengan membayar pajak lebih sedikit. Secara efektif, Anda akan meningkatkan kekayaan bersih dan arus kas Anda secara bersamaan.
Strategi
Setiap kali Anda melakukan pembayaran hipotek, sebagian pembayaran diterapkan pada bunga dan sisanya diterapkan pada kepala sekolah. Pembayaran pokok itu meningkatkan ekuitas Anda di rumah dan dapat dipinjam, biasanya dengan tingkat yang lebih baik daripada pinjaman tanpa jaminan.
Jika uang pinjaman kemudian digunakan untuk membeli investasi yang menghasilkan pendapatan, bunga pinjaman dapat dikurangkan dari pajak, yang membuat tingkat bunga efektif pinjaman menjadi lebih baik.
Strategi ini meminta pemilik rumah untuk meminjam kembali bagian utama dari setiap pembayaran hipotek, dan menginvestasikannya dalam portofolio penghasil pendapatan. Di bawah kode pajak Kanada, bunga yang dibayarkan pada uang yang dipinjam untuk mendapatkan penghasilan dapat dikurangkan dari pajak.
Seiring berjalannya waktu, total hutang Anda tetap sama, karena pembayaran pokok dipinjam kembali setiap kali pembayaran dilakukan. Tetapi sebagian besar dari itu menjadi utang yang dapat dikurangkan dari pajak. Dengan kata lain, itu utang "baik". Dan, sisa hutang yang tidak dapat dikurangkan atau hutang yang "buruk".
Untuk menjelaskan ini dengan lebih baik, lihat gambar di bawah ini, di mana Anda dapat melihat bahwa pembayaran hipotek $ 1.106 per bulan terdiri dari $ 612 pokok dan bunga $ 494.
Gambar oleh Julie Bang © Investopedia 2019
Seperti yang Anda lihat, setiap pembayaran mengurangi jumlah utang pada pinjaman sebesar $ 612. Setelah setiap pembayaran, $ 612 dipinjam kembali dan diinvestasikan. Ini menjaga tingkat utang total $ 100.000, tetapi porsi pinjaman yang dapat dikurangkan dari pajak tumbuh setiap pembayaran. Anda dapat melihat pada gambar di atas bahwa setelah satu bulan menerapkan strategi ini, $ 99.388 masih hutang yang tidak dapat dikurangkan, tetapi $ 612 sekarang dapat dikurangkan dari pajak.
Strategi ini dapat diambil selangkah lebih maju: Bagian bunga yang dapat dikurangkan dari pajak yang dibayarkan menciptakan pengembalian pajak tahunan, yang kemudian dapat digunakan untuk membayar hipotek lebih banyak lagi. Pembayaran hipotek ini akan menjadi 100% pokok (karena ini merupakan pembayaran tambahan) dan dapat dipinjam kembali secara keseluruhan dan diinvestasikan dalam portofolio penghasil pendapatan yang sama.
Langkah-langkah dalam strategi ini diulangi setiap bulan dan setiap tahun sampai hipotek Anda sepenuhnya dapat dikurangkan dari pajak. Seperti yang dapat Anda lihat dari angka sebelumnya dan angka berikutnya, hipotek tetap konstan pada $ 100.000, tetapi bagian yang dapat mengurangi pajak bertambah setiap bulan. Portofolio investasi, di sisi lain, juga tumbuh, dengan kontribusi bulanan dan pendapatan dan capital gain yang dihasilkannya.
Gambar oleh Julie Bang © Investopedia 2019
Seperti yang terlihat di atas, hipotek yang sepenuhnya dapat mengurangi pajak akan terjadi begitu bagian pokok pinjaman dipinjam kembali dan diinvestasikan. Utang yang terutang masih $ 100.000; namun, 100% dari ini dapat dikurangkan dari pajak sekarang. Pada titik ini, pengembalian pajak yang diterima dapat diinvestasikan juga, untuk membantu meningkatkan tingkat pertumbuhan portofolio investasi.
Keuntungan-keuntungan
Tujuan dari strategi ini adalah untuk meningkatkan arus kas dan aset sambil mengurangi kewajiban. Ini menciptakan kekayaan bersih yang lebih tinggi bagi individu yang menerapkan strategi. Ini juga bertujuan untuk membantu Anda menjadi bebas hipotek lebih cepat dan mulai membangun portofolio investasi lebih cepat daripada yang seharusnya.
Mari kita lihat ini sedikit lebih dekat:
- Menjadi bebas hipotek lebih cepat. Titik di mana Anda secara teknis bebas hipotek adalah ketika portofolio investasi Anda mencapai nilai hutang Anda. Ini harus lebih cepat daripada dengan hipotek tradisional karena portofolio investasi harus tumbuh ketika Anda melakukan pembayaran hipotek. Pembayaran hipotek yang dilakukan dengan menggunakan hasil pengurangan pajak dapat membayar hipotek lebih cepat. Bangun portofolio investasi sambil membayar rumah Anda. Ini adalah cara yang bagus untuk mulai menabung. Ini juga membantu membebaskan uang tunai yang Anda mungkin tidak dapat berinvestasi sebelum melunasi hipotek Anda.
Studi kasus
Berikut adalah perbandingan dampak keuangan pada dua pasangan Kanada, satu membayar hipotek dengan cara tradisional dan lainnya menggunakan strategi pengurangan pajak.
Pasangan A membeli rumah $ 200.000 dengan hipotek $ 100.000 diamortisasi selama 10 tahun sebesar 6%, dengan pembayaran bulanan $ 1.106. Setelah hipotek dilunasi, mereka menginvestasikan $ 1.106 yang mereka bayar selama lima tahun ke depan, menghasilkan 8% per tahun.
Setelah 15 tahun, mereka memiliki rumah sendiri dan memiliki portofolio senilai $ 81.156.
Pasangan B membeli rumah dengan harga yang sama dengan persyaratan hipotek yang sama. Setiap bulan, mereka meminjam kembali pokok dan menginvestasikannya. Mereka juga menggunakan SPT tahunan yang mereka terima dari bagian bunga yang dapat dikurangkan dari pajak untuk melunasi pokok hipotek. Mereka kemudian meminjam jumlah pokok itu kembali dan menginvestasikannya. Setelah 9, 42 tahun, hipotek akan menjadi utang baik 100% dan akan mulai menghasilkan pengembalian pajak tahunan $ 2.340 dengan asumsi tarif pajak marjinal (MTR) 39%. Setelah 15 tahun, mereka memiliki rumah sendiri dan memiliki portofolio senilai $ 138.941. Itu peningkatan 71%.
Sebuah Kata Peringatan
Strategi ini bukan untuk semua orang. Meminjam dari rumah Anda bisa menjadi sulit secara psikologis. Lebih buruk lagi, jika investasi tidak menghasilkan pengembalian yang diharapkan, strategi ini dapat menghasilkan hasil negatif.
Dengan meminjam kembali ekuitas di rumah Anda, Anda juga melepas bantal keselamatan Anda jika real estat atau pasar investasi, atau keduanya, memburuk.
Dengan membuat portofolio penghasil pendapatan di akun yang tidak terdaftar, Anda juga dapat menghadapi konsekuensi pajak tambahan. Anda harus berkonsultasi dengan penasihat keuangan profesional untuk menentukan apakah strategi ini cocok untuk Anda. Jika ya, mintalah bantuan profesional Anda menyesuaikannya dengan Anda dan situasi keuangan pribadi keluarga Anda.
