Bagaimana Mereka Bekerja
Dengan hipotek terbalik, pemberi pinjaman melakukan pembayaran kepada pemilik rumah berdasarkan persentase dari nilai di rumah. Ketika pemilik rumah meninggal atau pindah dari properti, satu dari tiga hal dapat terjadi: (1) Pemilik rumah atau ahli warisnya dapat menjual rumah untuk melunasi pinjaman '(2) pemilik rumah atau ahli waris dapat membiayai kembali pinjaman yang ada untuk menjaga rumah; atau (3) pemberi pinjaman dapat diotorisasi untuk menjual rumah untuk melunasi saldo pinjaman.
Meskipun ada beberapa jenis hipotek terbalik, termasuk yang ditawarkan oleh pemberi pinjaman swasta, mereka umumnya berbagi fitur berikut:
- Pemilik rumah yang lebih tua ditawari jumlah pinjaman yang lebih besar daripada pemilik rumah yang lebih muda. Rumah yang lebih mahal memenuhi syarat untuk pinjaman yang lebih besar. Hipotek terbalik harus menjadi hutang utama terhadap rumah. Pemberi pinjaman lain harus dilunasi atau setuju untuk mensubordinasi pinjaman mereka kepada pemegang hipotek primer. Biaya pembiayaan dapat dimasukkan dalam biaya pinjaman. Pemberi pinjaman dapat meminta pembayaran kembali jika pemilik rumah gagal mempertahankan properti, gagal mempertahankan properti diasuransikan, gagal membayar pajak propertinya, menyatakan kebangkrutan, meninggalkan properti, atau melakukan penipuan. Pemberi pinjaman juga dapat meminta pembayaran kembali jika rumah tersebut dikutuk atau jika pemilik rumah menambahkan pemilik baru pada properti tersebut, menyewakan kembali seluruh atau sebagian dari properti, mengubah klasifikasi zonasi properti, atau mengambil pinjaman tambahan terhadap properti.
Pinjaman HECM
Hipotek terbalik telah ada sejak tahun 1960-an, tetapi hipotek terbalik yang paling umum adalah hipotek konversi ekuitas rumah yang diasuransikan secara federal (HECM). Hipotek ini pertama kali ditawarkan pada tahun 1989 dan disediakan oleh Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan AS (HUD).
HECM adalah satu-satunya hipotek terbalik yang dikeluarkan oleh pemerintah federal, yang membatasi biaya untuk peminjam dan menjamin bahwa pemberi pinjaman akan memenuhi kewajiban. Kelemahan utama HECM adalah jumlah pinjaman maksimum terbatas.
Pinjaman Non-HECM
Hipotek terbalik non-HECM tersedia dari berbagai lembaga pemberi pinjaman. Keuntungan utama dari hipotek terbalik ini adalah mereka menawarkan pinjaman dalam jumlah yang lebih tinggi dari batas HEMC. Salah satu kelemahan dari pinjaman non-HECM adalah bahwa mereka tidak diasuransikan secara federal dan dapat secara signifikan lebih mahal daripada pinjaman HECM.
Total Biaya Pinjaman Tahunan
Meskipun tingkat bunga hipotek HECM ditetapkan oleh pemerintah, dan biaya awal pinjaman HECM terbatas pada 2% dari nilai rumah, total biaya pinjaman masih dapat bervariasi oleh pemberi pinjaman. Selain itu, dalam mencari pemberi pinjaman, peminjam harus mempertimbangkan biaya penutupan pihak ketiga, asuransi hipotek, dan biaya servis.
Untuk membantu peminjam dalam membandingkan biaya hipotek, Kebenaran federal dalam Undang-Undang Pemberian Pinjaman mewajibkan penyedia hipotek untuk memberikan kepada peminjam pengungkapan biaya dalam bentuk total biaya pinjaman tahunan (TALC). Gunakan nomor ini ketika membandingkan pinjaman dari vendor yang berbeda; hanya perlu diingat bahwa biaya aktual dari hipotek terbalik akan sangat tergantung pada opsi pendapatan yang dipilih
Opsi Penghasilan
Hipotek terbalik HECM menyediakan beragam pilihan penghasil pendapatan terluas, termasuk pembayaran sekaligus, batas kredit, uang muka bulanan, atau kombinasi dari semuanya.
Batas kredit mungkin merupakan fitur yang paling menarik dari pinjaman HECM karena jumlah uang yang tersedia untuk peminjam meningkat seiring waktu dengan jumlah bunga. Pinjaman non-HECM menawarkan lebih sedikit opsi pendapatan. (Untuk opsi pembiayaan rumah lainnya, baca Pinjaman Home-Equity: Yang Perlu Anda Ketahui .)
Suku bunga
Suku bunga hipotek terbalik HECM terkait dengan tingkat keamanan Treasury AS satu tahun. Peminjam memiliki opsi untuk memilih tingkat bunga yang dapat berubah setiap tahun atau yang dapat berubah setiap bulan. Tingkat penyesuaian tahunan berubah dengan tingkat yang sama dengan kenaikan atau penurunan tingkat keamanan Treasury AS satu tahun. Tingkat penyesuaian tahunan ini dibatasi 2% per tahun atau 5% selama umur pinjaman. Hipotek tingkat penyesuaian bulanan (ARM) dimulai dengan tingkat bunga yang lebih rendah dari ARM dan disesuaikan setiap bulan. Itu bisa naik atau turun 10% selama umur pinjaman. (Untuk mempelajari lebih lanjut tentang ARM, lihat ARM dan Berbahaya .)
Bagaimana Reverse Mortgages Dapat Membantu: Studi Dunia Nyata
Hampir setengah lansia berusia 70 dan lebih tua yang memiliki kartu kredit tidak melunasi saldo mereka setiap bulan, tetapi hipotek terbalik dapat membantu mengatasi masalah itu. Dalam "Bagaimana Ekstraksi Ekuitas Rumah dan Pembalikan Hipotek Mempengaruhi Hasil Kredit Rumah Tangga Senior, " sebuah kertas kerja yang didanai oleh Administrasi Jaminan Sosial AS dan diterbitkan pada September 2016 oleh Pusat Penelitian Pensiun Michigan dari Universitas Michigan, peneliti Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini dan Maximilian D. Schmeiser menemukan bahwa utang kartu kredit bergulir turun ketika manula mengambil hipotek terbalik.
Penyitaan dan kenakalan pembayaran utang juga menjadi kurang umum, setidaknya dalam tiga tahun setelah hipotek terbalik diambil. Lansia yang mengalami goncangan kredit dalam dua tahun sebelum mengambil hipotek terbalik paling diuntungkan. (Para peneliti mendefinisikan kejutan kredit sebagai penurunan skor kredit 25 poin atau lebih.) Para senior ini mungkin tidak memiliki kualifikasi untuk jenis pinjaman ekuitas rumah lain karena kredit mereka; kualifikasi untuk hipotek terbalik tidak tergantung pada skor kredit senior.
Studi ini menemukan bahwa peminjam hipotek terbalik mengurangi hutang kartu kredit mereka lebih dari peminjam yang mengambil jenis lain dari pinjaman ekuitas rumah (pinjaman ekuitas rumah tertutup, jalur kredit ekuitas rumah dan refinancing cash-out). Jumlah di muka dan peningkatan arus kas bulanan yang disediakan oleh hipotek terbalik membantu para manula membayar utang kartu kredit mereka.
Menurut penelitian tersebut, para manula yang awalnya menarik $ 10.000 dengan menggunakan hipotek terbalik mengurangi hutang kartu kredit mereka sebesar $ 2.364 pada tahun pertama setelah meminjam jumlah itu. Pinjaman tambahan menghasilkan pembayaran utang tambahan minimal: untuk setiap tambahan $ 10.000 yang ditarik di muka, para senior membayar $ 166 lagi, dan untuk setiap tambahan $ 100 dalam arus kas bulanan hipotek terbalik yang dihasilkan, para senior melunasi hutang tambahan $ 45 untuk sepanjang tahun .
Perlu dicatat bahwa studi ini mencakup peminjam yang mengambil hipotek terbalik antara 2008 dan 2011, periode unik buruk dalam sejarah keuangan. Studi serupa yang dilakukan selama periode kemakmuran ekonomi mungkin memiliki temuan berbeda.
Lansia yang mempertimbangkan hipotek terbalik sebagai solusi utang kartu kredit harus mengevaluasi apakah jumlah ekuitas rumah yang akan mereka hilangkan dalam biaya hipotek terbalik dan bunganya sepadan dengan jumlah bunga kartu kredit yang akan mereka simpan. Ini adalah perhitungan kompleks yang paling baik dilakukan oleh akuntan atau perencana keuangan. Konselor hipotek terbalik mungkin tidak cukup berpengetahuan untuk menjawab pertanyaan ini
Garis bawah
Mengambil pinjaman terhadap rumah Anda adalah keputusan besar yang akan memengaruhi keuangan Anda saat ini dan harta warisan yang Anda serahkan kepada ahli waris Anda. Ada biaya besar yang terlibat, termasuk asal pinjaman, pembayaran, dan bunga. Anda juga harus ingat bahwa, dengan hipotek terbalik, utang Anda meningkat seiring waktu karena bunga pinjaman. Jika Anda berubah pikiran tentang pinjaman, atau perlu pindah dari properti karena alasan kesehatan, hasil dari penjualan properti digunakan untuk melunasi hipotek terbalik. Tergantung pada ukuran pinjaman dan nilai properti, mungkin ada sedikit atau tidak ada uang yang tersisa setelah pinjaman dilunasi.
Sebelum mengambil hipotek terbalik, Anda harus meneliti topik secara menyeluruh, membandingkan biaya dari berbagai pemberi pinjaman dan membaca semua dokumen pengungkapan. Sementara menginvestasikan hasil dari hipotek terbalik umumnya tidak dianjurkan karena kebutuhan untuk mengganti biaya pinjaman ditambah bunga, pendapatan dari hipotek terbalik dapat memberikan kesempatan untuk memfokuskan kembali elemen-elemen lain dari portofolio investasi Anda. Sebelum mengasumsikan hipotek, pertimbangkan arus kas yang akan diberikan hipotek terbalik dan tinjau implikasi sumber pendapatan baru ini terhadap strategi investasi keseluruhan Anda.
Untuk informasi lebih lanjut, lihat Membalikkan Hipotek .
