Apa itu Pinjaman yang Dirundingkan Ulang?
Pinjaman yang dinegosiasi ulang adalah pinjaman, seperti hipotek rumah, yang telah dimodifikasi oleh pemberi pinjaman sebelum pelunasan penuhnya. Pinjaman yang dirundingkan ulang dimaksudkan untuk memudahkan peminjam untuk mengikuti pembayaran di masa depan dan untuk memastikan bahwa pemberi pinjaman pada akhirnya akan dibayar kembali.
Cara Kerja Pinjaman yang Dirundingkan Ulang
Dalam pinjaman yang dinegosiasikan ulang, semua pihak setuju untuk memodifikasi persyaratan asli pinjaman. Modifikasi dapat mencakup tingkat bunga atau panjang pinjaman. Dalam beberapa kasus, struktur kurs dapat dimodifikasi dengan mengubah dari suku bunga tetap menjadi pinjaman dengan suku bunga yang disesuaikan atau sebaliknya. Opsi modifikasi lain adalah kesabaran, atau penghentian sementara, pembayaran pinjaman.
Biasanya, pemilik rumah dapat memenuhi syarat untuk negosiasi ulang atau modifikasi dari hipotek yang ada jika mereka tidak memenuhi syarat untuk dibiayai kembali, sedang mengalami kesulitan jangka panjang seperti cacat, atau beberapa bulan menunggak pembayaran bulanan mereka dan mengharapkan kesulitan lebih lanjut melakukan pembayaran tersebut. Peminjam harus menyadari bahwa negosiasi ulang pinjaman mereka sering berdampak buruk pada skor kredit mereka, bahkan jika mereka melakukan semua pembayaran bulanan di masa depan tepat waktu. Namun, biasanya lebih baik daripada gagal membayar pinjaman.
Sebagian besar negara bagian memiliki program mediasi untuk membantu peminjam menegosiasikan kembali pinjaman mereka jika pemberi pinjaman mereka tidak kooperatif.
Untuk memulai negosiasi ulang, peminjam harus menghubungi pemberi pinjaman secara langsung. Bank dan pemberi pinjaman lainnya sering termotivasi untuk melakukan negosiasi ulang karena itu umumnya merupakan pilihan yang lebih disukai untuk penyitaan, karena biaya dan risiko yang terlibat dalam proses itu dan fakta bahwa pinjaman yang dinegosiasikan ulang akan memberi mereka setidaknya beberapa arus kas. Pemberi pinjaman juga cenderung tidak ingin memiliki properti fisik seperti rumah, yang memerlukan pemeliharaan rutin dan mungkin membutuhkan waktu lama untuk menjual. Jika peminjam tidak berhasil menegosiasikan kembali pinjaman langsung dengan pemberi pinjaman, sebagian besar negara bagian menawarkan program mediasi di mana pemberi pinjaman harus bertemu dengan pemilik rumah di depan pejabat yang ditunjuk pengadilan untuk mencoba menyelesaikan masalah tersebut.
Sejarah Pinjaman yang Dirundingkan Ulang
Di Amerika Serikat, program modifikasi pinjaman, seperti pinjaman yang dinegosiasikan ulang, memiliki sejarah panjang, kembali ke setidaknya Depresi Hebat. Home Owners 'Loan Corporation (HOLC) didirikan pada tahun 1933 di bawah Presiden Franklin D. Roosevelt untuk membantu refinancing hipotek dalam bahaya penyitaan. Agensi menjual obligasi kepada investor dan kemudian menggunakan hasil untuk membeli pinjaman bermasalah dari pemberi pinjaman. Biasanya, ini menghasilkan kombinasi dari perpanjangan masa pinjaman dan penurunan suku bunga bagi pemilik rumah. Antara 1933 dan 1935, HOLC membeli sekitar satu juta pinjaman dan memiliki tingkat penyitaan sekitar 20 persen - yang berarti bahwa sebagian besar peminjam mampu melakukan pembayaran hipotek dan menjaga rumah mereka. Badan ini berhenti beroperasi pada tahun 1951.
Program modifikasi pinjaman serupa diprakarsai oleh pemerintah federal dalam menanggapi krisis subprime mortgage tahun 2008. Program Modifikasi Rumah Terjangkau (HAMP) diperkenalkan pada tahun 2009 sebagai bagian dari Program Bantuan Aset Bermasalah (TARP). HAMP menawarkan bantuan serupa dengan program HOLC, dengan opsi tambahan pengurangan pokok. Program ini dihentikan pada tahun 2016 dan telah digantikan oleh opsi seperti program Modifikasi Fannie Mae Flex.
