Salah satu alasan utama orang berinvestasi adalah untuk meningkatkan kekayaan mereka. Walaupun motivasinya mungkin berbeda di antara investor — beberapa mungkin menginginkan uang untuk pensiun, yang lain mungkin memilih untuk menyisihkan uang untuk acara kehidupan lainnya seperti memiliki bayi atau untuk pernikahan — menghasilkan uang biasanya menjadi dasar dari semua investasi. Dan tidak masalah di mana Anda menaruh uang Anda, apakah itu masuk ke pasar saham, pasar obligasi, atau real estat.
Real estat adalah properti berwujud yang terdiri dari tanah, dan umumnya mencakup struktur atau sumber daya apa pun yang ditemukan di tanah itu. Properti investasi adalah salah satu contoh investasi real estat. Ini dibeli dengan maksud untuk menghasilkan uang melalui pendapatan sewa. Beberapa orang membeli properti investasi dengan maksud untuk menjualnya setelah periode waktu yang singkat. Terlepas dari niatnya, bagi investor yang mendiversifikasi portofolio investasi mereka dengan real estat, penting untuk mengukur laba atas investasi (ROI) untuk menentukan profitabilitas properti. Artikel ini membahas tentang pengembalian investasi, cara menghitungnya untuk properti sewaan Anda, dan mengapa itu merupakan variabel penting yang harus Anda ketahui sebelum melakukan pembelian.
Pengambilan Kunci
- Pengembalian investasi mengukur berapa banyak uang atau laba yang dihasilkan dari investasi sebagai persentase dari biaya investasi itu. Untuk menghitung persentase pengembalian investasi untuk pembelian tunai, ambil laba bersih atau laba bersih dari investasi dan bagilah oleh biaya awal. Jika Anda memiliki hipotek, Anda harus memperhitungkan uang muka dan pembayaran hipotek Anda. Variabel lain ikut berperan yang dapat memengaruhi ROI Anda termasuk biaya perbaikan dan pemeliharaan, serta biaya rutin Anda.
Apa itu Pengembalian Investasi (ROI)?
Pengembalian investasi mengukur berapa banyak uang atau laba yang dihasilkan dari investasi sebagai persentase dari biaya investasi itu. Ini menunjukkan seberapa efektif dan efisien dolar investasi digunakan untuk menghasilkan laba. Mengetahui apa ROI Anda memungkinkan investor menilai apakah memasukkan uang ke dalam investasi tertentu adalah pilihan yang bijaksana atau tidak.
Pengembalian investasi bisa untuk kendaraan apa pun — saham, obligasi, rekening tabungan, bahkan sebidang real estat. Menghitung ROI yang berarti untuk properti hunian bisa jadi menantang karena perhitungan dapat dengan mudah dimanipulasi — variabel tertentu dapat dimasukkan atau dikecualikan dalam perhitungan. Ini bisa menjadi sangat sulit ketika investor memiliki opsi untuk membayar tunai atau mengambil hipotek properti.
Di sini, kami akan meninjau dua contoh untuk menghitung ROI pada properti sewaan perumahan — pembelian tunai dan satu yang dibiayai dengan hipotek.
Formula untuk ROI
ROI = Biaya Investasi. Keuntungan Investasi - Biaya Investasi
Untuk menghitung laba atau laba dari investasi apa pun, pertama-tama ambil total pengembalian investasi dan kurangi biaya investasi semula. Karena ROI adalah rasio profitabilitas, ROI memberi kita laba atas investasi yang direpresentasikan dalam persentase.
Karena pengembalian investasi adalah rasio profitabilitas, laba diwakili dalam persentase.
Untuk menghitung persentase pengembalian investasi, kami mengambil laba bersih atau laba bersih dari investasi dan membaginya dengan biaya awal.
Misalnya, jika Anda membeli saham ABC seharga $ 1.000 dan menjualnya dua tahun kemudian seharga $ 1.600, laba bersih adalah $ 600 ($ 1.600 - $ 1.000). ROI pada saham adalah 60%.
Menghitung ROI pada Properti Sewa
Persamaan di atas tampaknya cukup mudah untuk dihitung, tetapi perlu diingat bahwa ada sejumlah variabel yang ikut bermain dengan real estat yang dapat memengaruhi angka ROI. Ini termasuk biaya perbaikan dan pemeliharaan, dan metode menghitung leverage — jumlah uang yang dipinjam dengan bunga untuk melakukan investasi awal.
Saat membeli properti, syarat pembiayaan dapat sangat mempengaruhi harga investasi. Tetapi menggunakan sumber daya seperti kalkulator hipotek dapat membantu Anda menghemat uang dengan membantu Anda menemukan suku bunga yang menguntungkan.
ROI untuk Transaksi Tunai
Menghitung ROI properti cukup mudah jika Anda membeli properti dengan uang tunai. Berikut adalah contoh properti sewaan yang dibeli dengan uang tunai:
- Anda membayar tunai $ 100.000 untuk properti sewaan. Biaya penutupannya $ 1.000 dan biaya renovasi mencapai $ 9.000, sehingga total investasi Anda menjadi $ 110.000 untuk properti. Anda mengumpulkan uang sewa $ 1.000 setiap bulan.
Setahun kemudian:
- Anda memperoleh $ 12.000 dalam pendapatan sewa selama 12 bulan tersebut. Biaya termasuk tagihan air, pajak properti, dan asuransi, berjumlah $ 2.400 untuk tahun tersebut atau $ 200 per bulan. Pengembalian tahunan Anda adalah $ 9.600 ($ 12.000 - $ 2.400).
Untuk menghitung ROI properti:
- Bagi hasil tahunan ($ 9.600) dengan jumlah total investasi atau $ 110.000. ROI = $ 9.600 ÷ $ 110.000 = 0, 087 atau 8, 7%. ROI Anda adalah 8, 7%.
ROI untuk Transaksi yang Dibiayai
Menghitung ROI pada transaksi yang dibiayai lebih terlibat.
Misalnya, Anda membeli properti sewaan $ 100.000 yang sama seperti di atas, tetapi alih-alih membayar tunai, Anda mengambil hipotek.
- Uang muka yang diperlukan untuk hipotek adalah 20% dari harga pembelian atau $ 20.000 ($ 100.000 harga jual x 20%). Biaya penutupan lebih tinggi, yang khas untuk hipotek, berjumlah $ 2.500 di muka. Anda membayar $ 9.000 untuk renovasi. Total Anda pengeluaran out-of-pocket adalah $ 31.500 ($ 20.000 + $ 2.500 + $ 9.000).
Ada juga biaya berkelanjutan dengan hipotek:
- Anggaplah Anda mengambil pinjaman 30 tahun dengan tingkat bunga tetap 4%. Pada pinjaman $ 80.000 (harga penjualan $ 100.000 dikurangi pembayaran $ 20.000), pembayaran pokok dan bunga adalah $ 381, 93. Kami akan menambahkan $ 200 per bulan untuk menutup air, pajak, dan asuransi, sehingga total pembayaran bulanan Anda $ 581, 93. Pendapatan sewa $ 1.000 per bulan total $ 12.000 untuk tahun ini. Aliran kas bulanan Anda adalah $ 418, 07 per bulan ($ 1.000 sewa - $ 581, 93 pembayaran hipotek).
Satu tahun kemudian:
- Anda memperoleh $ 12.000 total pendapatan sewa untuk tahun ini sebesar $ 1.000 per bulan. Pengembalian tahunan Anda adalah $ 5.016, 84 ($ 418, 07 x 12 bulan).
Untuk menghitung ROI properti:
- Bagi hasil tahunan dengan biaya out-of-pocket asli Anda (uang muka $ 20.000, biaya penutupan $ 2.500 dan renovasi $ 9.000) untuk menentukan ROI.ROI: $ 5.016, 84 ÷ $ 31.500 = 0, 159. ROI Anda adalah 15, 9%.
Ekuitas Rumah
Beberapa investor menambahkan ekuitas rumah ke dalam persamaan. Ekuitas adalah nilai pasar properti dikurangi jumlah total pinjaman yang belum dibayar. Harap diingat bahwa ekuitas rumah bukan uang tunai. Anda harus menjual properti untuk mengaksesnya.
Untuk menghitung jumlah ekuitas di rumah Anda, tinjau jadwal amortisasi hipotek Anda untuk mengetahui berapa banyak pembayaran hipotek Anda untuk membayar pokok pinjaman. Ini membangun ekuitas di rumah Anda.
Jumlah ekuitas dapat ditambahkan ke pengembalian tahunan. Dalam contoh kami, jadwal amortisasi pinjaman menunjukkan bahwa total pokok pinjaman $ 1.408, 84 dibayarkan selama 12 bulan pertama.
- Pengembalian tahunan baru, termasuk bagian ekuitas, sama dengan $ 6.425, 68 ($ 5.016, 84 pendapatan tahunan + $ 1.408, 84 ekuitas).ROI = $ 6.425, 68 ÷ $ 31.500 = 0, 20. ROI Anda adalah 20%.
Pentingnya ROI untuk Real Estat
Seperti disebutkan di atas, mengetahui apa ROI pada investasi apa pun, terutama real estat, memungkinkan investor untuk lebih terinformasi. Sebelum Anda membeli, Anda mungkin dapat memperkirakan biaya dan pengeluaran Anda, serta pendapatan sewa Anda. Ini memberi Anda kesempatan untuk membandingkannya dengan properti lain yang serupa. Setelah mempersempitnya, Anda dapat menentukan berapa banyak yang akan Anda hasilkan. Jika, pada titik mana pun, Anda menyadari biaya dan pengeluaran Anda akan melebihi ROI Anda, Anda mungkin harus membuat keputusan tentang apakah Anda ingin mengendarainya dan berharap Anda akan mendapat untung lagi, atau apakah Anda harus menjual properti Anda sehingga kamu tidak rugi.
Pertimbangan Lainnya
Tentu saja, mungkin ada biaya tambahan yang terlibat dalam memiliki properti sewaan, seperti biaya perbaikan atau pemeliharaan, yang perlu dimasukkan dalam perhitungan yang pada akhirnya mempengaruhi ROI.
Juga, kami mengasumsikan properti itu disewakan selama 12 bulan. Dalam banyak kasus, lowongan terjadi terutama di antara penyewa dan kurangnya pendapatan selama bulan-bulan tersebut harus dimasukkan dalam perhitungan Anda.
ROI untuk properti sewaan berbeda karena tergantung pada apakah properti tersebut dibiayai melalui hipotek atau dibayar tunai. Sebagai aturan umum, semakin sedikit uang tunai dibayar di muka sebagai uang muka di properti, semakin besar saldo pinjaman hipotek, tetapi semakin besar ROI Anda. Sebaliknya, semakin banyak uang tunai dibayar di muka dan semakin sedikit Anda meminjam, semakin rendah ROI Anda, karena biaya awal Anda akan lebih tinggi. Dengan kata lain, pembiayaan memungkinkan Anda untuk meningkatkan ROI Anda dalam jangka pendek karena biaya awal Anda lebih rendah.
Sangat penting untuk menggunakan pendekatan yang konsisten ketika mengukur ROI untuk beberapa properti. Misalnya, jika Anda memasukkan ekuitas rumah dalam mengevaluasi satu properti, Anda harus memasukkan ekuitas properti lainnya saat menghitung ROI untuk portofolio real estat Anda.
