Diperkenalkan bersama dengan pajak penghasilan pada tahun 1913, pengurangan pajak bunga hipotek sejak itu menjadi pengurangan pajak favorit bagi jutaan pemilik rumah AS. Di sini kita melihat aturan yang ada di balik pengurangan ini, serta perubahan baru yang dihasilkan dari undang-undang perpajakan Desember 2017.
Mendapatkan Pengurangan: Siapa yang Memenuhi Syarat
Dalam kebanyakan kasus, semua bunga hipotek hingga tingkat pinjaman tertentu dapat dikurangkan dari pajak federal AS, asalkan pemilik rumah memenuhi persyaratan berikut:
- Dia mengajukan Formulir 1040 dan merinci pengurangan pada Jadwal A. Dia secara hukum bertanggung jawab atas pinjaman - Anda tidak dapat mengurangi bunga jika Anda melakukan pembayaran pinjaman orang lain. Dia melakukan pembayaran di rumah yang memenuhi syarat.
Hutang Akuisisi vs Hutang Ekuitas: Selisih Pajak Besar
Tentu saja, karena potongannya diatur oleh pemerintah, aturannya tidak pernah sesederhana seperti yang terlihat pada pandangan pertama. Ada dua jenis utang yang menghasilkan bunga yang dapat dikurangkan dari pajak. Yang pertama adalah hutang yang diambil untuk membeli, membangun atau memperbaiki rumah Anda. Jenis utang ini dikenal sebagai "utang perolehan." Tipe kedua adalah utang yang diambil untuk keperluan lain dan dikenal sebagai "utang ekuitas" karena mengacu pada ekuitas properti Anda. Perbedaan ini menjadi sangat penting sejak diberlakukannya undang-undang pajak yang baru pada bulan Desember 2017 (lihat Bagaimana RUU Pajak GOP Mempengaruhi Anda ).
RUU itu mencakup perubahan signifikan dalam jumlah bunga yang dapat dikurangkan oleh peminjam atas pinjaman hipotek dan utang ekuitas rumah, sehingga bunga hanya dapat dikurangkan untuk pinjaman sebesar $ 750.000 atau kurang. Selain itu, aturan telah berubah untuk uang pinjaman ekuitas rumah yang tidak digunakan sebagai utang akuisisi - misalnya, untuk membayar biaya medis atau kuliah daripada merenovasi rumah. Berikut ini beberapa detailnya.
- Pasca Oktober 13, 1987, hingga 16 Desember 2017, Utang: Bunga atas hipotek yang diambil untuk membeli, membangun atau memperbaiki rumah Anda setelah 13 Oktober 1987, dapat sepenuhnya dikurangkan hanya jika total utang dari semua hipotek, termasuk utang kakek, berjumlah $ 1 juta atau kurang untuk pasangan yang sudah menikah dan $ 500.000 atau kurang untuk para lajang atau pasangan menikah yang mengajukan secara terpisah. Pasca Des. 16, 2017, hingga 31 Desember 2025, Hutang: Bunga atas hipotek baru yang diambil untuk membeli, membangun, atau memperbaiki rumah Anda sepenuhnya dapat dikurangkan hanya jika total utang dari semua hipotek berjumlah $ 750.000 atau kurang untuk pasangan menikah dan $ 500.000 atau kurang untuk lajang atau pasangan menikah yang mengajukan secara terpisah. (Juga dicakup: pinjaman berdasarkan kontrak mengikat yang berlaku sebelum 12/16/17, selama pembelian rumah ditutup sebelum 4/1/18). Bunga pinjaman lama - dan pembiayaan baru pinjaman lama seperti itu - tetap dikurangkan sebesar $ 1 juta. Hutang Ekuitas Rumah Pasca-Oktober. 13, 1987, hingga 16 Desember 2017: Bunga atas hipotek kedua (atau jalur kredit ekuitas rumah) diambil dengan alasan selain untuk membeli, membangun atau memperbaiki rumah Anda harus berjumlah total $ 100.000 atau kurang untuk pasangan menikah dan $ 50.000 atau kurang untuk lajang atau pasangan yang sudah menikah secara terpisah. Mereka juga harus total kurang dari nilai pasar wajar rumah Anda dikurangi nilai semua hutang kakek dan semua pasca 13 Oktober 1987, hutang hipotek. Hutang Ekuitas Rumah Pasca-Oktober. 13, 1987, hingga 16 Desember 2017: Bunga atas hipotek kedua (atau jalur kredit ekuitas rumah) diambil dengan alasan selain membeli, membangun, atau memperbaiki rumah Anda tidak dapat dikurangkan sama sekali. Ini benar. bahkan jika pinjaman asli diambil sebelum 16 Desember 2017, dan akan berlangsung hingga 31 Desember 2025. Kemudian, secara teoritis, aturan pinjaman akan kembali ke aturan pasca 1987.
Definisi 'Rumah'
Rintangan berikutnya yang perlu Anda lewati adalah memastikan bahwa properti Anda adalah "rumah yang berkualitas." Untuk memenuhi definisi ini, properti harus memiliki fasilitas tidur, memasak, dan toilet. Item yang sesuai dengan definisi ini dapat mencakup tempat tinggal utama Anda, rumah kedua, kondominium, rumah mobil, trailer rumah atau perahu.
Jika rumah Anda adalah rumah kedua, Anda dapat mengurangi bunga hanya dari rumah kedua. Anda harus menggunakan properti itu setidaknya 14 hari sepanjang tahun. Jika rumah kedua Anda adalah properti sewaan, Anda harus menggunakannya lebih dari 10% dari waktu properti itu disewakan. Jika properti sewaan Anda tidak memenuhi kriteria ini, bunga tidak dapat didaftar pada Jadwal A dan sebaliknya harus terdaftar pada Jadwal E.
Pembiayaan kembali
Dalam beberapa tahun terakhir, penurunan suku bunga telah mendorong pemilik rumah untuk membiayai kembali hipotek mereka. Pembiayaan kembali memberikan peluang untuk mengurangi pembayaran hipotek bulanan, mengurangi jangka waktu pinjaman, atau keduanya. Ketika refinancing dilakukan tanpa mengambil utang tambahan, semua bunga yang dihasilkan oleh hipotek tetap dapat dikurangkan dari pajak. Ketika pemilik rumah menggunakan rumah mereka sebagai celengan dan pembiayaan kembali untuk mengambil ekuitas untuk menghasilkan uang belanja - yaitu, untuk alasan selain untuk membeli, membangun atau memperbaiki rumah mereka - Home Equity Debt Post - 13 Oktober 1987, aturan berlaku: Anda hanya dapat mengurangi bunga $ 100.000 atau kurang, dll, tergantung pada status pajak Anda. (Untuk lebih lanjut tentang ini, baca Kapan (dan Kapan Tidak) untuk Membiayai Kembali Hipotek Anda .)
Membuktikannya ke IRS
Dalam hal audit oleh Internal Revenue Service, Anda perlu memiliki salinan Formulir 1098, Pernyataan Bunga Hipotek, yang harus diberikan setiap tahun oleh perusahaan yang memegang hipotek Anda. Jika Anda membayar pembayaran hipotek kepada seseorang, Anda harus memberikan nama, nomor Jaminan Sosial dan alamat pemegang hipotek, di samping jumlah bunga yang dibayarkan. (Untuk bacaan lebih lanjut, lihat Bertahan dari Audit IRS .)
Garis bawah
Pengurangan pajak bunga hipotek rumah dihargai oleh pemilik rumah dan dihina oleh para pendukung reformasi pajak penghasilan. Pendukung pajak tetap mendukung penghentian pengurangan ini dan, selama bertahun-tahun, anggota parlemen AS di kedua sisi lorong telah membahas berbagai skema reformasi pajak yang umumnya melibatkan penghapusan pengurangan pajak bunga hipotek. Itu memang bertahan, dalam bentuk berkurang, dalam tagihan pajak 2017. Apa yang terjadi selanjutnya masih harus dilihat
Untuk mempelajari lebih lanjut, lihat Memahami Struktur Pembayaran Hipotek .
