Daftar Isi
- Apa itu Penjualan Pendek?
- Cara Kerja Penjualan Singkat
- Bagaimana Foreclosure berbeda
- Langkah-langkah untuk Penjualan Pendek
- Kontrak Jual Pendek
- Pro dan kontra
- Perangkap yang Harus Dihindari dalam Penjualan Pendek
- Agen Terbaik untuk Penjualan Pendek
- Tawar Menawar Harga
- Terus mencari
- Kesepakatan Bagus atau Buruk?
Apa itu Penjualan Pendek?
Penjualan singkat adalah rumah yang tersedia dengan harga pembelian yang kurang dari jumlah yang terutang oleh pemiliknya saat ini.
Transaksi menguntungkan bank dengan memungkinkannya untuk menghindari kepemilikan kembali rumah di penyitaan, yang mahal dan memakan waktu. Penjual menghindari kredit yang datang dengan penyitaan dan kebangkrutan yang menyertainya.
Cara Kerja Penjualan Singkat
Penjualan singkat adalah opsi keuangan yang terkadang tersedia untuk pemilik rumah yang merupakan peminjam yang merasa tertekan. Mereka ketinggalan pembayaran hipotek dan memiliki rumah yang berada di bawah air. Artinya, rumah bernilai kurang dari saldo terutang hipotek.
Kecuali rejeki nomplok yang tak terduga, pemilik terpaksa berpisah dengan rumah. Sebenarnya hanya ada dua opsi: Penjualan pendek atau penyitaan.
Para ahli tidak setuju apakah penjualan pendek itu bagus. Para pendukung mengatakan bahwa rumah tersebut dihargai di bawah nilai pasar. Lawan mengatakan bahwa bank tidak tertarik melakukan penjualan api.
Penjualan pendek biasanya dimulai oleh pemilik rumah ketika nilai rumah turun 20% atau lebih. Sebelum proses dapat dimulai, pemberi pinjaman yang memegang hipotek harus menandatangani keputusan. Selain itu, pemberi pinjaman, biasanya bank, membutuhkan dokumentasi yang menjelaskan mengapa penjualan singkat masuk akal. Bagaimanapun, lembaga pemberi pinjaman bisa kehilangan uang dalam proses itu.
Jika disetujui untuk penjualan pendek, pembeli bernegosiasi dengan pemilik rumah terlebih dahulu dan kemudian meminta persetujuan atas pembelian dari bank kedua. Penting untuk dicatat bahwa tidak ada penjualan pendek dapat terjadi tanpa persetujuan pemberi pinjaman.
Penjualan pendek cenderung transaksi yang panjang dan padat, membutuhkan waktu satu tahun penuh untuk diproses. Namun, mereka tidak merusak peringkat kredit pemilik rumah seperti penyitaan. Penjualan singkat terlihat lebih baik bagi pemberi pinjaman dan kreditor masa depan. Ini menunjukkan bahwa orang tersebut mengambil tindakan sebelum bank pindah untuk mengambil alih rumah. Seorang pemilik rumah yang telah melalui penjualan singkat bahkan mungkin memenuhi syarat untuk membeli rumah lain segera.
Pengambilan Kunci
- Untuk pemilik rumah bawah laut, penjualan singkat dapat menjadi cara untuk menghindari kepemilikan kembali, penggusuran, dan tanda hitam pada peringkat kredit mereka. Untuk pembeli potensial, menyelesaikan penjualan pendek membutuhkan fleksibilitas dan banyak kesabaran. Pembeli harus memastikan kesepakatan sepadan dengan usaha.
Bagaimana Foreclosure berbeda
Dalam penyitaan, pemberi pinjaman merebut rumah setelah peminjam gagal melakukan sejumlah pembayaran. Tidak seperti kebanyakan penjualan pendek, penyitaan dapat terjadi setelah pemilik rumah meninggalkan rumah. Jika penghuninya belum pergi, mereka diusir oleh kreditur dalam proses penyitaan.
Foreclosures biasanya tidak memakan waktu lama untuk menyelesaikan sebagai penjualan pendek karena pemberi pinjaman khawatir dengan melikuidasi aset dengan cepat. Agunan yang diambil alih juga dapat dilelang pada "penjualan wali amanat, " di mana pembeli menawar rumah dalam proses publik.
Pemilik rumah yang mengalami penyitaan mengalami penurunan langsung dan penurunan tajam dalam peringkat kredit mereka. Dalam sebagian besar keadaan, mereka harus menunggu minimal lima tahun untuk membeli rumah lain atau tiga tahun dengan pinjaman FHA. Penyitaan muncul pada laporan kredit selama tujuh tahun.
Kapan Anda Harus Melakukan Penjualan Pendek?
Langkah-langkah untuk Penjualan Pendek
Proses penjualan singkat bervariasi dari satu negara ke negara, tetapi langkah-langkah umumnya meliputi:
- Paket penjualan pendek - Paket keuangan diserahkan kepada kreditur oleh penjual. Ini termasuk laporan keuangan, surat yang menggambarkan kesulitan penjual, dan salinan catatan keuangan. Penawaran jual pendek - Jika penjual menerima penawaran dari pembeli yang tertarik, agen listing mengirimkan kreditur perjanjian listing, penawaran pembelian yang dieksekusi, surat persetujuan awal pembeli, dan salinan cek uang yang sungguh-sungguh. Pemrosesan bank - Bank meninjau tawaran dan menyetujui atau menolak penjualan pendek. Ini bisa memakan waktu beberapa minggu hingga bulan.
Kontrak Jual Pendek
Dalam beberapa hal, membeli properti penjualan pendek sama seperti pembelian di rumah. Namun, dalam hal ini, kontrak akan menentukan bahwa persyaratan tunduk pada persetujuan pemberi pinjaman hipotek.
Kontrak juga harus menyatakan bahwa properti sedang dibeli "apa adanya". Sementara pembeli dapat memasukkan bahasa yang memungkinkan kesepakatan dibatalkan jika suatu inspeksi mengungkapkan masalah yang cukup besar, kecil kemungkinan harga yang lebih rendah dapat dinegosiasikan. Bank juga tidak mungkin melakukan perbaikan, dan penjual, yang kekurangan uang, bahkan lebih kecil kemungkinannya untuk membantu.
Tidak seperti penyitaan, lembaga pinjaman tidak memiliki properti dalam penjualan pendek. Namun, karena harus menyetujui penjualan dan akan menerima hasil, pembeli akan lebih banyak berurusan dengan bank daripada pemilik rumah.
Pro dan kontra
Transaksi penjualan singkat bisa jauh lebih memakan waktu dan menguji kesabaran daripada transaksi real estat biasa. Jika Anda melakukan penawaran pada properti penjualan pendek, bersiaplah untuk menunggu. Bank terkenal membutuhkan waktu beberapa bulan untuk merespons penawaran penjualan pendek.
Pastikan penjualan singkat sudah disetujui pemberi pinjaman. Jika penjual belum menegosiasikan penjualan pendek dengan bank, pembeli menunggu lama, sangat mungkin untuk apa-apa.
Beberapa ahli merekomendasikan agar Anda memberi tenggat waktu kepada kreditur untuk mengurangi waktu tunggu. Meskipun sulit untuk mengatakan apakah strategi ini benar-benar akan memacu bank untuk bertindak.
Perangkap yang Harus Dihindari dalam Penjualan Pendek
Pembeli harus memastikan penjualan pendek sudah disetujui pemberi pinjaman. Jika penjual belum masuk ke default atau menegosiasikan penjualan pendek dengan bank, pembeli menunggu lama, sangat mungkin untuk apa-apa. Bank mungkin tidak tertarik dengan penjualan pendek jika dianggap bisa mendapatkan lebih banyak uang dengan melakukan penyitaan.
Calon pembeli juga sebaiknya memeriksa terlebih dahulu untuk memastikan pemberi pinjaman hipotek tidak memiliki masalah dengan properti jual pendek.
Agen Terbaik untuk Penjualan Pendek
Karena kerumitan transaksi, pembeli harus bekerja dengan agen atau makelar yang berpengalaman dengan penjualan pendek dan bersedia bekerja pada satu. Agen real estat tertentu berspesialisasi dalam penjualan pendek dan dapat memiliki sertifikasi Penjualan Singkat dan Sumber Daya Penyitaan (SFR), sebutan yang ditawarkan oleh National Association of Realtors. Pemegang sertifikasi ini telah menjalani pelatihan khusus.
Tawar Menawar Harga
Pembeli properti penjualan pendek harus siap untuk menaikkan harga penawaran. Pada akhirnya, penjual tidak memiliki wewenang nyata untuk menyetujui harga jual, hanya bank yang melakukannya, dan mereka dapat memberikan penawaran balik.
Di sisi lain, bank dapat langsung menolak penawaran, terutama jika itu adalah penawaran yang jauh lebih rendah. Dalam skenario terburuk, mereka mungkin tidak menjawab sama sekali.
Terus mencari
Mengingat berapa lama mungkin diperlukan bank untuk membalas penawaran Anda, pembeli mungkin harus terus melihat rumah-rumah lain sambil menunggu tanggapan. Agen dapat menulis perjanjian pembelian penjualan singkat sedemikian rupa sehingga pembeli mempertahankan fleksibilitas untuk menarik penawaran.
Bahkan jika pembeli berhasil melakukan escrow, bank dapat terus mengumpulkan penawaran. Kebanyakan orang akan menganggap ini tidak etis karena pembeli potensial kemungkinan telah mengeluarkan beberapa ribu dolar untuk inspeksi, pencarian judul dan sejenisnya, pada saat ini. Tetapi bank menghadapi transaksi yang hilang, dan ingin meminimalkan kerugiannya.
Ditolak dari kesepakatan sehingga terlambat dalam permainan adalah buang-buang waktu dan uang untuk pembeli, belum lagi sangat frustasi.
Untuk semua alasan ini, daftar harga penjualan pendek harus diambil dengan dosis skeptisisme yang sehat.
Kesepakatan Bagus atau Buruk?
Para ahli tidak setuju apakah penjualan pendek itu bagus untuk pembeli. Para pendukung mengatakan bahwa properti penjualan pendek dihargai di bawah nilai pasar, menciptakan peluang bagi pembeli untuk mendapatkan banyak atau bagi pembeli rumah pertama kali untuk masuk ke rumah yang mungkin tidak mampu mereka beli. Lawan mengatakan bahwa bank tidak tertarik melakukan penjualan kebakaran, dan akan melakukan analisis pasar yang sebanding sebelum menetapkan atau menerima harga untuk properti.
Lebih jauh, harga daftar penjualan pendek mungkin merupakan jumlah yang menurut agen penjual dapat diterima bank, daripada jumlah yang sebenarnya telah disetujui oleh bank untuk diterima. Bank mungkin menemukan harga terlalu rendah, atau penjual mungkin daftar properti di bawah pasar dengan maksud menghasilkan perang penawaran.
Di beberapa negara, penjual akan memiliki penilaian kekurangan terhadap dirinya, yang mewajibkannya untuk membayar bank kembali selisih antara jumlah hipotek dan harga jual rumah, sehingga dalam kepentingan terbaik penjual untuk mendapatkan uang sebanyak mungkin.
Satu keuntungan bagi bank dan pembeli adalah bahwa tidak seperti properti milik bank, properti penjualan pendek lebih kecil kemungkinannya untuk dihancurkan atau diobrak-abrik. Sementara properti mungkin menderita pemeliharaan yang ditangguhkan karena situasi keuangan pemiliknya, penjual kemungkinan tidak akan merusak tempat ketika ia masih tinggal di dalamnya. Sebaliknya, pemilik rumah yang kehilangan properti karena penyitaan sering kali menghilangkan kekesalannya terhadap rumah sebagai cara untuk kembali ke bank.
