Trust investasi real estat (REIT) adalah perusahaan real estat yang menawarkan saham biasa kepada publik. Dengan cara ini, saham REIT mirip dengan saham lainnya yang mewakili kepemilikan dalam bisnis yang beroperasi. REIT memiliki dua fitur unik: bisnis utamanya adalah mengelola kelompok properti yang menghasilkan pendapatan dan harus mendistribusikan sebagian besar keuntungannya sebagai dividen. Di sini kita melihat REIT, karakteristik mereka dan bagaimana mereka dianalisis.
Kualifikasi
Untuk memenuhi syarat sebagai REIT dengan IRS, perusahaan real estat harus setuju untuk membayar setidaknya 90% dari laba kena pajaknya dalam dividen (dan memenuhi persyaratan tambahan tetapi kurang penting). Dengan memiliki status REIT, perusahaan menghindari pajak penghasilan perusahaan. Perusahaan reguler menghasilkan untung dan membayar pajak atas seluruh keuntungannya, dan kemudian memutuskan bagaimana mengalokasikan laba setelah pajaknya antara dividen dan investasi kembali; REIT hanya mendistribusikan semua atau hampir semua keuntungannya dan dapat melewati perpajakan.
Beda tipe
Ada sejumlah jenis REIT yang berbeda. Beberapa termasuk dalam kelas khusus yang disebut REIT hipotek. REIT ini memberikan pinjaman yang dijamin oleh real estat, tetapi mereka umumnya tidak memiliki atau mengoperasikan real estat. REIT Hipotek memerlukan analisis khusus. Mereka adalah perusahaan pembiayaan yang menggunakan beberapa instrumen lindung nilai untuk mengelola eksposur suku bunga mereka. Kami tidak akan mempertimbangkannya di sini.
Sementara segelintir REIT hibrida menjalankan operasi real estat dan bertransaksi dalam pinjaman hipotek, sebagian besar REIT fokus pada bisnis "aset keras" operasi real estat. Ini disebut REIT ekuitas. Ketika Anda membaca tentang REIT, Anda biasanya membaca tentang REIT ekuitas. REIT Ekuitas cenderung berspesialisasi dalam memiliki jenis bangunan tertentu seperti apartemen, mal regional, gedung perkantoran atau fasilitas penginapan. Ada yang beragam dan ada yang terspesialisasi, artinya mereka menentang klasifikasi - seperti, misalnya, REIT yang memiliki lapangan golf.
Analisis Investasi
REIT adalah saham yang membayar dividen yang berfokus pada real estat. Jika Anda mencari penghasilan, Anda akan mempertimbangkannya bersama dengan dana obligasi hasil tinggi dan saham yang membayar dividen. Sebagai saham yang membayar dividen, REIT dianalisis seperti halnya saham lainnya. Tetapi ada beberapa perbedaan besar karena perlakuan akuntansi properti.
Mari kita ilustrasikan dengan contoh sederhana. Misalkan REIT membeli sebuah gedung seharga $ 1 juta. Akuntansi mengharuskan REIT membebankan biaya depresiasi terhadap aset. Mari kita asumsikan bahwa kita menyebarkan penyusutan selama 20 tahun dalam garis lurus. Setiap tahun kami akan mengurangi $ 50.000 dalam biaya penyusutan ($ 50.000 per tahun x 20 tahun = $ 1 juta).
Mari kita lihat neraca sederhana dan laporan laba rugi di atas. Pada tahun 10, neraca kami membawa nilai bangunan sebesar $ 500.000 (alias, nilai buku): biaya historis awal sebesar $ 1 juta dikurangi akumulasi penyusutan $ 500.000 (10 tahun x $ 50.000 per tahun). Laporan laba rugi kami mengurangi $ 190.000 pengeluaran dari $ 200.000 pendapatan, tetapi $ 50.000 dari pengeluaran adalah biaya penyusutan.
Namun, REIT kami tidak benar-benar membelanjakan uang ini pada tahun 10; penyusutan adalah biaya non tunai. Oleh karena itu, kami menambahkan kembali biaya penyusutan ke laba bersih untuk menghasilkan dana dari operasi (FFO). Idenya adalah bahwa depresiasi secara tidak adil mengurangi laba bersih kami karena bangunan kami mungkin tidak kehilangan setengah nilainya selama 10 tahun terakhir. FFO memperbaiki distorsi yang diduga ini dengan mengecualikan biaya penyusutan. (FFO juga mencakup beberapa penyesuaian lainnya.)
Kita harus mencatat bahwa FFO lebih dekat ke arus kas daripada laba bersih, tetapi FFO tidak menangkap arus kas. Terutama, perhatikan dalam contoh di atas bahwa kami tidak pernah menghitung $ 1 juta yang dihabiskan untuk memperoleh bangunan (pengeluaran modal). Analisis yang lebih akurat akan memasukkan pengeluaran modal. Menghitung pengeluaran modal memberikan angka yang dikenal sebagai FFO yang disesuaikan, tetapi tidak ada konsensus universal mengenai perhitungannya.
Neraca hipotetis kami dapat membantu kami memahami metrik REIT umum lainnya, nilai aset bersih (NAV). Pada tahun 10, nilai buku bangunan kami hanya $ 500.000 karena setengah dari biaya awal disusutkan. Jadi, nilai buku dan rasio terkait seperti price-to-book - sering meragukan sehubungan dengan analisis ekuitas umum - cukup berguna untuk REIT. NAV berupaya mengganti nilai buku properti dengan perkiraan nilai pasar yang lebih baik.
Menghitung NAV membutuhkan penilaian yang agak subyektif dari kepemilikan REIT. Dalam contoh di atas, kita melihat bangunan menghasilkan pendapatan operasional $ 100.000 (pendapatan $ 200.000 dikurangi biaya operasional $ 100.000). Salah satu metode adalah dengan memanfaatkan pendapatan operasional berdasarkan kurs pasar. Jika kami pikir tingkat kapitalisasi pasar saat ini untuk tipe bangunan ini adalah 8%, maka estimasi nilai bangunan kami menjadi $ 1, 25 juta ($ 100.000 dalam pendapatan operasional / tingkat kapitalisasi 8% = $ 1.250.000). Estimasi nilai pasar ini menggantikan nilai buku bangunan. Kami kemudian akan mengurangi hutang hipotek (tidak ditampilkan) untuk mendapatkan nilai aset bersih. Aset dikurangi utang sama dengan ekuitas, di mana 'bersih' dalam NAV berarti bersih dari utang. Langkah terakhir adalah untuk membagi NAV menjadi saham biasa untuk mendapatkan NAV per saham, yang merupakan estimasi nilai intrinsik. Secara teori, harga saham yang dikutip tidak boleh menyimpang terlalu jauh dari NAV per saham.
Top-Down Vs. Bawah ke Atas
Saat memilih saham, Anda terkadang mendengar analisis top-down versus bottom-up. Top-down dimulai dengan perspektif ekonomi dan taruhan pada tema atau sektor (misalnya, demografi yang menua dapat menguntungkan perusahaan obat). Bottom-up berfokus pada dasar-dasar perusahaan tertentu. Saham REIT jelas membutuhkan analisis top-down dan bottom-up.
Dari perspektif top-down, REIT dapat dipengaruhi oleh apa pun yang memengaruhi pasokan dan permintaan properti. Populasi dan pertumbuhan pekerjaan cenderung menguntungkan untuk semua jenis REIT. Singkatnya, suku bunga adalah kantong campuran. Kenaikan suku bunga biasanya menandakan ekonomi membaik, yang baik untuk REIT karena orang menghabiskan dan bisnis menyewa lebih banyak ruang. Naiknya suku bunga cenderung baik untuk REIT apartemen karena orang lebih suka tetap, penyewa, daripada membeli rumah baru. Di sisi lain, REITs sering dapat memanfaatkan suku bunga yang lebih rendah dengan mengurangi biaya bunga mereka dan dengan demikian meningkatkan profitabilitas mereka.
Kondisi pasar modal juga penting, yaitu permintaan institusional untuk ekuitas REIT. Dalam jangka pendek, permintaan ini dapat membanjiri fundamental. Sebagai contoh, saham REIT berjalan cukup baik pada tahun 2001 dan paruh pertama tahun 2002 meskipun fundamentalnya buruk, karena uang mengalir ke seluruh kelas aset.
Pada tingkat REIT individual, Anda ingin melihat prospek kuat untuk pertumbuhan pendapatan, seperti pendapatan sewa, pendapatan layanan terkait, dan FFO. Anda ingin melihat apakah REIT memiliki strategi unik untuk meningkatkan hunian dan menaikkan sewa. REIT biasanya mencari pertumbuhan melalui akuisisi, dan bertujuan lebih lanjut untuk mewujudkan skala ekonomi dengan mengasimilasi properti yang dikelola secara tidak efisien. Skala ekonomi akan diwujudkan dengan pengurangan biaya operasi sebagai persentase dari pendapatan. Tapi akuisisi adalah pedang bermata dua. Jika REIT tidak dapat meningkatkan tingkat hunian dan / atau menaikkan sewa, ia mungkin terpaksa melakukan akuisisi yang tidak dipertimbangkan untuk mendorong pertumbuhan.
Karena utang hipotek memainkan peran besar dalam nilai ekuitas, perlu melihat neraca. Beberapa merekomendasikan untuk melihat leverage, seperti rasio hutang terhadap ekuitas. Namun dalam praktiknya, sulit untuk mengatakan kapan leverage telah menjadi berlebihan. Yang lebih penting adalah menimbang proporsi dari hutang berbunga tetap versus mengambang. Dalam lingkungan suku bunga rendah saat ini, REIT yang hanya menggunakan utang suku bunga mengambang akan dirugikan jika suku bunga naik.
Garis bawah
REIT adalah perusahaan real estat yang harus membayar dividen tinggi untuk menikmati manfaat pajak dari status REIT. Penghasilan stabil yang dapat melebihi hasil Treasury dikombinasikan dengan volatilitas harga untuk menawarkan potensi pengembalian total yang menyaingi saham dengan kapitalisasi kecil. Menganalisis REIT membutuhkan pemahaman distorsi akuntansi yang disebabkan oleh depresiasi dan memperhatikan pengaruh makroekonomi.
