Perburuan investor ke posisi defensif di pasar yang tidak pasti telah mendorong saham real estat lebih tinggi, dengan beberapa memperoleh lebih dari 50% tahun ini, kira-kira tiga kali lipat dari S&P 500. Sekarang, saham ini cenderung naik lebih tinggi karena konflik perdagangan dan angin sakal lainnya menggetarkan pasar. Yang ditetapkan untuk mendapatkan keuntungan paling banyak termasuk American Tower Corp (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp (CCI), Penyimpanan Publik (PSA)) dan Prologis Inc. (PLD), sebagaimana diuraikan dalam laporan Barron baru-baru ini.
Taruhan Lebih Aman Mengungguli
Meningkatnya permintaan untuk saham perusahaan di industri yang lebih aman, dengan lebih sedikit eksposur ke pasar luar negeri, telah menaikkan harga untuk kepercayaan investasi real-estate atau saham perusahaan yang memiliki menara kantor, hotel, pusat perbelanjaan, dan properti komersial lainnya.
Steve Shigekawa, manajer dana Real Estat Neuberger Berman, berfokus pada saham perusahaan berkualitas tinggi dengan "utang rendah, portofolio properti beragam, dan tim manajemen berpengalaman yang telah menjalankan perusahaan mereka melalui berbagai siklus ekonomi, " per Barron's. Strategi investasi ini telah memimpin dana Real Estat Neuberger Berman untuk mengirim pengembalian tahunan 12, 0% selama tiga tahun terakhir, mengungguli 90% rekan-rekannya dalam kategori real estat Morningstar. Dalam dekade terakhir, kelas saham institusional yang lebih tua telah mengalahkan 79% dari rekan-rekannya.
Alih-alih berinvestasi di perusahaan real estat tradisional, seperti penginapan, pusat perbelanjaan, dan mal regional, di mana dana Shigekawa memiliki eksposur kurang dari 7%, ia menggandakan pada perusahaan pusat data, di mana dana tersebut memiliki 12% paparan.
"Kami memiliki eksposur yang lebih rendah ke sektor properti yang lebih siklikal seperti penginapan dan ritel, mengingat dampak dari e-commerce pada penjualan ritel, " kata fund manager. Dana Shigekawa menggunakan pendekatan top-down untuk memilih saham, melihat indikator ekonomi makro untuk membantu membimbing investasi di sekitar 40 perusahaan. Sebagai contoh, periode suku bunga yang lebih rendah telah membantu meningkatkan saham saham real estat, yang sering menderita selama periode kenaikan suku bunga karena jumlah utang yang mereka ambil.
Perusahaan Pusat Data
Salah satu kekuatan yang mendorong pertumbuhan perusahaan-perusahaan ini adalah meningkatnya permintaan akan pusat data untuk mendukung komputasi awan. "Ketika Anda memikirkan permintaan untuk komputasi awan, itu akan membutuhkan lebih banyak pusat data, " kata fund manager. Tren ini terutama akan mendorong perusahaan real estat pusat data seperti Redini City, California, yang berbasis di Equinix, yang sahamnya meroket lebih dari 62% year-to-date (YTD).
Perusahaan terkemuka di ruang pusat data mendaftar properti di 24 negara di seluruh dunia, dan mengatakan sebagian besar tidak terpengaruh oleh peningkatan kembali ketegangan perdagangan dari Washington.
"Sementara perdagangan global barang fisik mendatar, yang terjadi adalah sebaliknya dalam hal ekonomi digital global kami, " kata CEO Equinix Charles Meyers.
Sementara itu, pusat data dan REIT menara harus mendapat manfaat dari peralihan ke generasi berikutnya dari jaringan seluler, yang disebut 5G, yang diharapkan 10 kali lebih cepat daripada telepon 4G saat ini. REIT menara ponsel, juga dikenal sebagai “infrastruktur REIT” terdiri 17% dari dana Real Estat Neuberger Berman.
REIT sebagai Stabil 'Mitigator Risiko'
Scott Craig, manajer portofolio dana Real Estat Eaton Vance, memandang REIT sebagai cara yang efektif untuk melakukan lindung nilai terhadap volatilitas pasar, sesuai laporan Barron lainnya. Ketika headwinds bertahan, REITs dapat terus rally karena mereka mendapatkan popularitas sebagai "mitigator risiko" dengan pendapatan tetap dan terkunci dalam arus kas.
Sementara REIT dengan operasi di luar negeri dan pendapatan dalam berbagai mata uang mungkin lebih terekspos terhadap volatilitas valuta asing, mereka biasanya berskala lebih besar dan mempertahankan profil pertumbuhan dan neraca yang kuat, per Wall Street Journal.
Apa berikutnya?
Ke depan, investor kemungkinan akan lebih menyukai perusahaan yang melayani ekonomi digital global, daripada nama siklus yang lebih rentan terhadap penurunan ekonomi, tarif, dan gangguan khusus industri seperti pengecer dan hotel.
Segmen lain dari pasar yang dapat mengalami turbulensi termasuk yang mungkin menghadapi biaya lebih tinggi seperti konstruksi, serta sentimen konsumen yang lebih lemah, dan kekurangan tenaga kerja, menurut Sandler O'Neill + Partners LP, yang dikutip oleh Journal.
