Meskipun tanda-tanda melambatnya pasar perumahan, Goldman Sachs berpendapat bahwa suku bunga yang lebih rendah akan mendorong investasi residensial sepanjang paruh kedua tahun 2019. Baik investasi residensial maupun permulaan perumahan telah melambat selama paruh pertama tahun ini, tetapi penurunan tingkat hipotek dan Pemotongan suku bunga baru-baru ini oleh Federal Reserve akan membantu merangsang permintaan perumahan, kata analis Goldman dalam catatan baru-baru ini.
Mengakui bahwa, "pembangunan kembali rumah agak lebih lemah dari yang kami harapkan, dan tampaknya menghadapi beberapa tantangan yang setidaknya akan bertahan sebagian, " analis, yang dipimpin oleh ekonom Jan Hatzius, tetap optimis tentang prospek pertumbuhan masa depan sektor ini. "Model kami menunjukkan rebound sehat ke laju pertumbuhan 4% dari investasi perumahan di 2019H2, " tulis Hatzius.
Rebound di pasar perumahan akan membantu saham-saham homebuilding mempertahankan reli mereka sepanjang paruh pertama tahun ini. Homebuilders ETF S&P SPDR (XHB) naik hampir 27% pada tahun ini dibandingkan dengan keuntungan S&P 500 sebesar 15%. Saham individu pembuat rumahan seperti M / I Homes Inc. (MHO) dan LGI Homes Inc. (LGIH) naik lebih dari 70% untuk tahun ini, sementara KB Home (KBH) dan DR Horton Inc. (DHI) naik lebih dari 40 %, dan PulteGroup Inc. (PHM) naik hampir 28%.
Apa Artinya Bagi Investor
Tingkat hipotek yang lebih rendah akan mendorong peningkatan permintaan perumahan, yang merupakan sektor ekonomi yang paling sensitif terhadap perubahan suku bunga. Sejak musim gugur yang lalu, suku bunga KPR turun 125 bps. Tingkat pada hipotek tetap 30 tahun telah turun dari puncaknya 4, 94% pada bulan November menjadi 3, 60% baru-baru ini, menurut data dari agen hipotek Freddie Mac, per CNBC.
Efek stimulatif dari tingkat yang lebih rendah pada permintaan perumahan akan datang melalui dua saluran terpisah. Saluran yang jelas adalah bahwa tingkat hipotek yang lebih rendah membuat biaya pembiayaan pembelian rumah baru lebih murah; karenanya permintaan meningkat. Saluran kedua terjadi melalui biaya lebih rendah untuk pemilik rumah yang ada refinancing hipotek mereka dengan harga lebih rendah. Biaya yang lebih rendah menciptakan efek kekayaan yang merangsang pengeluaran konsumsi dan mekanisme umpan balik positif berikutnya di pasar perumahan.
Namun, sampai saat ini, harga yang lebih rendah telah gagal untuk memberikan dorongan yang sangat diharapkan untuk perumahan. Investasi residensial mengalami beruntun terburuk sejak Resesi Hebat 2007-2009, setelah dikontrak selama enam kuartal berturut-turut sekarang. Perumahan mulai turun 4, 0% pada Juli ke tingkat tahunan yang disesuaikan secara musiman 1, 191 juta unit, dan angka untuk Juni direvisi ke bawah. Ekonom yang disurvei oleh Reuters memperkirakan perumahan mulai meningkat pada bulan Juli ke kecepatan 1, 257 juta unit, menurut CNBC.
Salah satu penjelasan untuk kegagalan permintaan perumahan untuk merespons suku bunga yang lebih rendah adalah meningkatnya prospek ekonomi. Memang, jika suku bunga yang lebih rendah adalah hasil dari langkah kebijakan yang secara khusus dimaksudkan untuk menanggapi ketidakpastian ekonomi, maka sinyal negatif yang dikirim suku bunga yang lebih rendah mungkin lebih kuat daripada efek stimulus positif dari suku bunga yang lebih rendah itu sendiri. Para pekerja rumahan berpikir itu adalah alasan utama mengapa permintaan perumahan belum meningkat.
Tetapi Goldman memiliki penjelasan lain — responsnya terlambat. Efek dari perubahan suku bunga biasanya tidak langsung terasa, tetapi bisa memakan waktu berbulan-bulan jika tidak bertahun-tahun sebelum mereka bekerja pengaruhnya pada kegiatan ekonomi. "Perkiraan jeda waktu antara perubahan suku bunga dan aktivitas perumahan menunjukkan sebagian besar dorongan belum datang, " tulis Hatzius.
Ada beberapa tanda positif yang menunjukkan hipotesis respons-lag Goldman mungkin benar. Izin bangunan, yang telah lemah selama sebagian besar tahun ini, melonjak 8, 4% ke tingkat 1, 336 juta unit pada bulan Juli. Itu keuntungan terbesar untuk perizinan sejak Juni 2017. Lebih banyak hal positif seperti itu mungkin ada di saat efek dari pemotongan suku bunga Federal Reserve pada akhir bulan lalu perlahan-lahan menembus perekonomian, dan lebih banyak penurunan suku bunga diharapkan sebelum tahun sudah habis.
Melihat ke depan
Terlepas dari tanda-tanda kehidupan, Goldman mengharapkan beberapa hambatan perumahan tetap ada, termasuk dilusi insentif pajak untuk perumahan yang ditempati pemilik, pasar tenaga kerja konstruksi yang sangat ketat, dan kenaikan biaya tanah, pengembangan, hak dan peraturan lainnya. Orang bisa menambahkan kemungkinan meningkatnya resesi di tengah meningkatnya perang dagang Presiden Trump dengan Cina.
