Isi
- Berapa Banyak Rumah yang Dapat Anda Miliki? Uang Muka dan Rasio Pinjaman terhadap Nilai Anda. Bagaimana Uang Muka Anda Mempengaruhi Tawaran Anda? Program Pinjaman Uang Muka Rendah4
Ketika Anda membeli rumah, salah satu pengeluaran di muka terbesar adalah uang muka. Jangan bingung dengan biaya penutupan, uang muka adalah bagian dari harga pembelian yang Anda bayar di muka pada penutupan. Secara umum, jika Anda lebih sedikit mengeluarkan uang pada rumah saat penutupan, Anda akan membayar lebih banyak dalam biaya dan bunga selama masa pinjaman (dan sebaliknya).
Jumlah yang Anda tetapkan sebagai uang muka membantu pemberi pinjaman menentukan berapa banyak uang untuk meminjamkan Anda dan jenis hipotek mana yang terbaik untuk kebutuhan Anda. Tetapi berapa jumlah yang tepat untuk uang muka? Membayar terlalu sedikit akan membebani Anda dengan bunga dan biaya seiring waktu. Terlalu banyak dapat menguras tabungan Anda atau secara negatif memengaruhi kesehatan keuangan jangka panjang Anda. Plus, Anda masih perlu memperhitungkan biaya penutupan, biaya pemindahan, dan tagihan bulanan lainnya. Pada akhirnya, ukuran uang muka Anda tergantung pada Anda: tabungan, pendapatan, dan anggaran Anda untuk rumah baru.
Pertama, Anda perlu mengetahui anggaran Anda dan bagaimana hal itu dapat mempengaruhi uang muka Anda. Gratis, kalkulator hipotek online Investopedia membantu Anda menghitung pembayaran hipotek bulanan Anda dan membuat keputusan keuangan yang tepat saat membeli rumah. Salah satu bidang meminta perkiraan jumlah uang muka.
Berapa Banyak Rumah yang Bisa Anda Mampu?
Ketika Anda telah disetujui sebelumnya untuk hipotek, pemberi pinjaman akan memberi tahu Anda jumlah pinjaman maksimum yang Anda memenuhi syarat, berdasarkan tanggapan dalam aplikasi Anda. Aplikasi hipotek Anda menanyakan perkiraan jumlah uang muka, pendapatan, pekerjaan, utang, dan aset Anda. Pemberi pinjaman juga menarik laporan kredit dan skor kredit Anda. Semua faktor ini mempengaruhi keputusan pemberi pinjaman tentang apakah akan meminjamkan Anda uang untuk pembelian rumah, berapa banyak uang, dan di bawah syarat dan ketentuan apa.
Sebagai pedoman umum, banyak calon pemilik rumah mampu menggadaikan properti yang harganya antara 2 dan 2, 5 kali pendapatan kotor mereka. Misalnya, jika Anda menghasilkan $ 100.000 per tahun, Anda dapat membeli rumah antara $ 200.000 dan $ 250.000.
Daripada hanya meminjam jumlah pinjaman maksimum yang disetujui pemberi pinjaman, Anda lebih baik mengevaluasi perkiraan pembayaran hipotek bulanan Anda. Katakanlah, Anda disetujui untuk pinjaman $ 300.000. Jika pembayaran hipotek bulanan Anda dan utang bulanan lainnya melebihi 43% dari penghasilan bulanan kotor Anda, Anda mungkin akan kesulitan membayar kembali pinjaman Anda jika waktu semakin ketat. Dengan kata lain, berhati-hatilah dalam membeli lebih banyak rumah daripada yang mampu Anda lakukan.
Jika Anda telah menyewa untuk beberapa waktu - atau Anda sudah memiliki rumah dan ingin membeli lagi - Anda mungkin memiliki pegangan yang kuat pada pembayaran hipotek bulanan yang Anda mampu. Penyewa harus ingat bahwa memiliki rumah atau kondominium mencakup biaya tambahan seperti pajak properti, pemeliharaan, asuransi, kemungkinan iuran Asosiasi Pemilik Rumah (HOA) dan perbaikan yang tidak terduga.
Selain membeli rumah, Anda mungkin juga ingin berkontribusi pada tujuan keuangan lainnya seperti menabung untuk pensiun, memulai keluarga, menopang dana tabungan darurat dan membayar utang. Mengambil pembayaran hipotek bulanan yang terlalu tinggi akan menghabiskan uang tunai yang kalau tidak bisa pergi ke beberapa tujuan penting ini.
Uang Muka dan Rasio Pinjaman terhadap Nilai Anda
Uang muka Anda memainkan peran penting dalam menentukan rasio pinjaman terhadap nilai Anda, atau LTV. Untuk menghitung rasio LTV, jumlah pinjaman dibagi dengan nilai pasar wajar rumah yang ditentukan oleh penilaian properti. Semakin besar uang muka Anda, semakin rendah LTV Anda (dan sebaliknya). Karena pemberi pinjaman menggunakan LTV untuk menilai risiko peminjam dan hipotek harga, LTV yang lebih rendah berarti Anda membayar suku bunga yang lebih rendah untuk hipotek Anda - dan dapat menghindari biaya tambahan.
Rasio LTV yang lebih rendah menghadirkan risiko yang lebih kecil bagi pemberi pinjaman. Mengapa? Anda memulai dengan lebih banyak ekuitas di rumah Anda, yang berarti Anda memiliki saham yang lebih tinggi di properti Anda relatif terhadap saldo pinjaman yang belum dibayar. Singkatnya, pemberi pinjaman berasumsi Anda akan lebih kecil kemungkinan untuk default pada hipotek Anda. Jika Anda benar-benar ketinggalan hipotek dan pemberi pinjaman harus menyita rumah Anda, mereka cenderung menjualnya kembali dan mengembalikan sebagian besar nilai pinjaman jika rasio LTV lebih rendah.
Selain menilai risiko Anda, pemberi pinjaman menggunakan rasio LTV untuk memberi harga hipotek Anda. Jika rasio LTV Anda lebih rendah, Anda kemungkinan akan menerima suku bunga yang lebih rendah. Tetapi jika rasio LTV melebihi 80%, yang berarti Anda telah menempatkan kurang dari 20% dari nilai rumah sebagai uang muka, perkirakan suku bunga yang lebih tinggi. Nilai tukar ini mencakup risiko peningkatan pinjaman dari meminjamkan uang kepada Anda.
Juga, jika rasio LTV Anda melebihi 80%, Anda kemungkinan akan membayar asuransi hipotek pribadi, atau PMI. Jumlah PMI yang akan Anda bayar tergantung pada jenis pinjaman Anda. Misalnya, beberapa pinjaman yang diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal memerlukan premi asuransi hipotek muka yang dibayarkan pada saat penutupan, serta premi asuransi hipotek tahunan (MIP) untuk masa pakai pinjaman. Sementara pinjaman FHA memiliki persyaratan pembayaran uang muka rendah 3, 5%, total biaya pinjaman uang yang dihitung dalam persentase tahunan cenderung jauh lebih tinggi untuk pinjaman ini.
Bagaimana Uang Muka Anda memengaruhi Penawaran Anda
Ketika Anda sedang mencari rumah yang tepat, waktu adalah yang terpenting. Rumah di kisaran harga entry-level biasanya menjual dengan cepat, dan Anda ingin mengedepankan kaki terbaik Anda ketika mengajukan penawaran karena Anda mungkin akan memiliki persaingan. Ketika pasar kompetitif dan penjual menerima beberapa penawaran, mereka ingin melihat penawaran terbaik pembeli, termasuk uang muka yang cukup besar. Dari sudut pandang penjual, pembeli yang memiliki lebih banyak uang untuk diletakkan lebih menarik karena mereka memiliki lebih banyak permainan.
Uang muka yang lebih tinggi dapat menunjukkan kepada penjual bahwa Anda memiliki cukup uang tunai dan keuangan yang solid untuk mendapatkan persetujuan pinjaman akhir (dan sampai ke meja penutupan) tanpa hambatan. Juga, pembayaran uang muka yang lebih tinggi dapat mengalahkan penawaran lain yang meminta penjual membayar biaya penutupan atau penawaran di bawah harga yang diminta. Seseorang dengan uang muka yang cukup besar tidak mungkin meminta bantuan seperti itu, dan penjual lebih cenderung bekerja dengan pembeli yang memiliki uang dan motivasi untuk melakukan pembelian dengan tawar-menawar minimal.
Program Pinjaman Uang Muka Rendah
Standar lama yang digunakan adalah pembeli rumah membutuhkan 20% untuk membeli rumah. Waktu telah berubah. Banyak pembeli rumah, terutama pembeli pertama kali, tidak memiliki uang muka 20% yang disimpan. Ini semakin menjadi kasus ketika harga rumah melonjak di banyak pasar perumahan AS. Sebagai contoh, harga rumah yang ada rata-rata pada Januari 2018 adalah $ 240.500, meningkat 5, 8% dari $ 227.300 pada Januari 2017, menurut National Association of Realtors.
Bahkan, pembeli rumah yang membiayai rumah mereka meletakkan rata-rata 10% dari harga pembelian, menurut Profil Pembeli dan Penjual Rumah NAR 2017. Pembeli pertama kali yang menggunakan pembiayaan biasanya meletakkan hanya 5% dari harga pembelian, menurut survei.
Bagi mereka yang tidak mampu membayar uang muka 20%, beberapa jenis hipotek menawarkan opsi pembayaran uang muka rendah.
Pinjaman konvensional
Program Fannie Mae dan Freddie Mac (3% turun)
Fannie Mae dan Freddie Mac, perusahaan yang disponsori pemerintah yang membeli dan menjual sebagian besar hipotek AS, hanya memerlukan 3% uang muka untuk peminjam dengan kredit yang kuat. Kedua program akan mempertimbangkan beberapa peminjam tanpa skor kredit dengan membangun laporan kredit non-tradisional - selama peminjam tersebut memenuhi pedoman rasio utang terhadap pendapatan dan pinjaman terhadap nilai selain persyaratan lainnya. Program hipotek HomeReady Fannie Mae memungkinkan rasio 97% LTV untuk peminjam dengan skor kredit minimum 620. Hipotek Home Possible Advantage Freddie Mac juga menawarkan rasio LTV 97% untuk peminjam, tetapi membutuhkan skor kredit minimal 660 untuk memenuhi syarat.
Program pemberi pinjaman individual (1% hingga 3% turun)
Banyak pemberi pinjaman menawarkan program Fannie Mae dan Freddie Mac, dan menambahkan manfaat bantuan uang muka untuk pinjaman konvensional. Misalnya, Guild Mortgage memerlukan 1% turun dan memberikan hadiah 2% untuk peminjam dengan pendapatan rendah yang memenuhi syarat dan skor kredit minimum 680. Hipotek Pertama Anda di Wells Fargo memungkinkan Anda untuk turun 3% tanpa persyaratan pendapatan rata-rata daerah. Ini hanya dua dari banyak opsi. Jika Anda membutuhkan pinjaman dengan persyaratan pembayaran uang muka rendah, tanyakan pemberi pinjaman tentang penawaran mereka untuk membantu Anda mempersempit pilihan Anda.
Pinjaman jumbo (10% hingga 20% turun)
Pinjaman jumbo adalah jenis paling umum dari pinjaman konvensional yang tidak sesuai yang tersedia untuk pembeli rumah. Pemberi pinjaman memiliki berbagai pedoman kualifikasi untuk pinjaman jumbo, yang melebihi batas pinjaman yang sesuai dengan wilayah yang ditetapkan oleh pemerintah federal. Karena peminjam jumbo menghadirkan lebih banyak risiko bagi pemberi pinjaman, perkirakan untuk menurunkan 10% hingga 20% dari harga pembelian. Peminjam dengan skor kredit 700 atau lebih tinggi cenderung mendapatkan harga terbaik, tetapi beberapa pemberi pinjaman akan bekerja dengan peminjam jumbo dengan skor minimum 660. Peminjam mungkin mengharuskan Anda untuk memiliki 10% dari harga pembelian rumah secara tunai atau aset lain jika Anda mengalami masalah pembayaran hipotek Anda.
Pinjaman yang diasuransikan oleh pemerintah
Pinjaman FHA (3, 5% turun)
Anda dapat menempatkan minimal 3, 5% pada pinjaman FHA jika Anda memiliki skor kredit minimum 580. Pemberi pinjaman yang disetujui FHA juga akan mempertimbangkan peminjam dengan sejarah kredit non-tradisional selama Anda memiliki pembayaran sewa tepat waktu di 12 bulan terakhir, tidak lebih dari satu pembayaran terlambat 30 hari kepada kreditor lain, dan Anda belum menerima tindakan penagihan (tagihan medis sebagai pengecualian) diajukan dalam 12 bulan terakhir. Selain itu, properti yang Anda beli harus mematuhi standar properti yang ditetapkan oleh Departemen Perumahan dan Pengembangan Perkotaan AS untuk keluarga tunggal dan kondominium dan berada dalam batas pinjaman FHA. Manfaat lain dari pinjaman FHA adalah bahwa Anda dapat menggunakan hadiah keuangan dari kerabat atau teman untuk semua atau sebagian uang muka Anda, jika Anda memberikan dokumentasi yang menyatakan itu adalah hadiah dan bukan pinjaman pihak ketiga.
Pinjaman VA (0% turun)
Petugas dinas militer AS, veteran, dan keluarga mereka dapat memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman nol-mundur yang didukung oleh Departemen Urusan Veteran AS. Manfaat lain termasuk batas atas biaya penutupan (yang mungkin dibayar oleh penjual), tidak ada biaya broker dan tidak ada MIP. Pinjaman VA memang membutuhkan "biaya pendanaan, " persentase dari jumlah pinjaman yang membantu mengimbangi biaya menjadi pembayar pajak. Biaya pendanaan bervariasi tergantung pada kategori layanan militer Anda dan jumlah pinjaman.
Pinjaman USDA (0% turun)
Departemen Pertanian AS menjamin pinjaman untuk membantu memungkinkan kepemilikan rumah bagi pembeli berpenghasilan rendah di daerah pedesaan secara nasional. Pinjaman ini tidak memerlukan uang muka untuk peminjam yang memenuhi syarat - selama properti memenuhi aturan kelayakan USDA.
Program Bantuan Uang Muka
Program khusus di negara bagian atau otoritas perumahan setempat Anda menawarkan bantuan kepada pembeli pertama kali. Banyak dari program ini tersedia berdasarkan pendapatan pembeli atau kebutuhan keuangan. Program-program ini, yang biasanya menawarkan bantuan dalam bentuk hibah uang muka, juga dapat membantu dengan biaya penutupan. Departemen Perumahan dan Pengembangan Kota AS mencantumkan program pembeli rumah pertama kali oleh negara. Pilih negara Anda lalu "Bantuan Kepemilikan Rumah" untuk menemukan program terdekat Anda.
4 Cara untuk Menghemat Lebih Banyak untuk Uang Muka
Ini bisa menjadi tantangan untuk menghemat uang untuk pembayaran uang muka di rumah. Berikut ini beberapa kiat cepat untuk membawa Anda ke sana:
- Mulai lebih awal dengan rencana otomatis. Selain tabungan reguler atau rekening dana darurat, buka rekening tabungan khusus untuk uang muka Anda. Setelah setiap periode pembayaran atau rejeki nomplok (seperti hadiah keuangan, pengembalian pajak, bonus, atau warisan), setor uang ke dalam uang muka Anda dan saksikan saldo tumbuh seiring waktu. Berkontribusi pada dana itu sedini dan sesering mungkin akan membantu Anda tetap di jalur. Pangkas pengeluaran Anda. Jika kepemilikan rumah penting bagi Anda, hilangkan atau kurangi pengeluaran yang tidak perlu seperti layanan kabel dan TV, makan di luar, liburan, atau hal-hal yang tidak penting lainnya. Dengan menghabiskan lebih sedikit, Anda akan menabung lebih banyak untuk uang muka Anda dan memiliki uang ekstra untuk membayar utang lain. Berkorban sekarang bisa sangat membantu mencapai tujuan kepemilikan rumah Anda. Bayar utang berbunga tinggi. Kartu kredit atau pinjaman dengan suku bunga tinggi dapat melukai kredit Anda dan mahal dalam jangka panjang. Berfokuslah untuk membayar akun-akun ini terlebih dahulu, dan Anda akan melihat efek bola salju pada pengurangan utang Anda. Setelah akun ini dilunasi, Anda kemudian dapat menerapkan jumlah pembayaran bulanan ke tabungan uang muka Anda. Namun, jangan tutup akun ini; yang dapat menurunkan skor kredit Anda karena Anda kehilangan jalur kredit terbuka dan riwayat akun. Sebaliknya, gunakan secara minimal (beli bensin atau makan malam sesekali di restoran) dan segera bayar sisanya. Perilaku ini membantu meningkatkan riwayat pembayaran kredit Anda dan menunjukkan penggunaan yang bertanggung jawab kepada biro kredit dan pemberi pinjaman. Dapatkan pekerjaan kedua. Banyak pembeli pertama kali menemukan bahwa mereka dapat menabung lebih cepat jika mereka meningkatkan pendapatan mereka. Menemukan pertunjukan sampingan yang harus dilakukan dari rumah atau bekerja di pekerjaan ritel musiman dapat membantu meningkatkan tabungan uang muka Anda. Bahkan jika Anda bekerja sementara selama enam bulan atau satu tahun sebelum membeli rumah, penghasilan tambahan bisa menjadi dorongan yang Anda butuhkan untuk pembayaran uang muka yang layak.
Garis bawah
Bukan tidak mungkin untuk membeli rumah jika Anda tidak memiliki banyak uang tunai yang disimpan untuk uang muka. Berbelanja di sekitar untuk pemberi pinjaman yang tepat dan jenis pinjaman adalah langkah kritis. Dengan uang muka yang lebih rendah, perkirakan untuk membayar biaya pinjaman dan suku bunga yang lebih tinggi, serta PMI. Juga, jangan lupa untuk memanfaatkan program bantuan pembayaran yang ditawarkan oleh negara bagian atau kota Anda. Jika seseorang menawarkan hadiah finansial untuk uang muka Anda, pastikan mereka mengerti bahwa itu bukan pinjaman. Akhirnya, tidak ada jalan pintas untuk menabung untuk pembayaran uang muka: Butuh waktu, disiplin, dan usaha. Tetapi hasilnya - membeli rumah Anda sendiri - dapat bermanfaat, baik secara finansial maupun pribadi.
Lanjut membaca:
Panduan Hipotek Ultimate
Bagaimana Saya Mendapatkan Pra-Persetujuan untuk Hipotek?
Cara Memilih Hipotek Terbaik
11 Kesalahan Yang Harus Dihindari Para Pembeli Rumah Pertama Kali
Apa itu Asuransi Hipotek dan Apa Pilihan Saya?
Apa Biaya Penutupan?
Cara Mendapatkan Tingkat Hipotek Terbaik
Apa Jenis Utama Pemberi Pinjaman?
