Daftar Isi
- Apa itu Leverage?
- Cara Mengakses Leverage
- Contoh Pengungkit
- Bahaya Leverage
- Kontra Meningkatkan Banyak Properti
- Menghindari Risiko Memanfaatkan
- Garis bawah
Berinvestasi dalam real estat telah menjadi cara populer untuk mendiversifikasi portofolio investasi Anda. Di mana pun kita melihat, kita selalu diingatkan tentang manfaat membeli properti, dari banyak infomersial tentang seminar real estat, atau pertunjukan di rumah yang menunjukkan nilai luar biasa dalam mengelola atau membalikkan properti sewaan.
Tapi itu tidak mudah. Lagi pula, membeli properti sewaan tidak sama dengan berinvestasi di saham — Anda tidak bisa hanya meletakkan sedikit di sana-sini dan menjadi pemilik properti. Anda perlu modal untuk melakukan pembelian itu. Dan prosesnya seringkali bisa lama dan berlarut-larut. Belum lagi semua risiko yang terlibat, terutama jika Anda tidak melakukan riset. Tetapi apakah ada cara untuk masuk ke pasar dengan meningkatkan kekayaan bersih Anda? Coba gunakan leverage untuk keuntungan Anda. Dengan melakukan ini, Anda dapat mengurangi sedikit uang, dan menggunakan utang untuk membantu Anda mewujudkan pengembalian.
Baca terus untuk mengetahui lebih lanjut tentang bagaimana Anda dapat menggunakan leverage untuk meningkatkan kekayaan bersih real estat Anda, serta beberapa risiko yang terlibat. (Untuk lebih lanjut, lihat Pelacak Kekayaan Bersih Investopedia.)
Pengambilan Kunci
- Leverage menggunakan modal pinjaman atau utang untuk meningkatkan potensi pengembalian investasi. Di real estat, cara paling umum untuk meningkatkan investasi Anda adalah dengan uang Anda sendiri atau melalui hipotek. juga dapat menyebabkan kerugian jika nilainya menurun. Hindari meningkatkan risiko dengan membuat keputusan investasi yang baik dan menghitung pembayaran hipotek, lowongan, dan ekonomi yang sulit.
Apa itu Leverage?
Leverage adalah penggunaan berbagai instrumen keuangan atau modal pinjaman — dengan kata lain, utang — untuk meningkatkan potensi pengembalian investasi. Ini biasanya digunakan di Wall Street dan Main Street ketika berbicara tentang pasar real estat. Leverage adalah teknik yang digunakan oleh orang dan perusahaan untuk memperluas potensi pengembalian, sementara secara sama memperluas kelemahan dari segala risiko yang terlibat jika semuanya tidak berhasil.
Sementara potensi pengembalian yang baik dimungkinkan — seperti ketika harga real estat naik — menggunakan leverage bisa menjadi pedang bermata dua. Itu karena itu juga dapat menyebabkan kerugian jika investasi bergerak ke arah yang berlawanan. Dalam kasus harga real estat, kerugian terjadi ketika harga turun.
Cara Mengakses Leverage
Cara termudah untuk mengakses leverage adalah menggunakan uang Anda sendiri. Dalam kasus hipotek, uang muka standar 20% memberi Anda 100% dari rumah tempat Anda ingin tinggal. Beberapa program pembiayaan membuat Anda menurunkan uang lebih sedikit.
Leverage: Meningkatkan Kekayaan Bersih Real Estat Anda
Contoh Pengungkit
Pertimbangkan persyaratan pembelian real estat umum berupa uang muka 20%. Itu $ 100.000 untuk properti $ 500.000. Dengan meletakkan hanya 20% dari uang ke bawah dan meminjam sisanya, pembeli pada dasarnya menggunakan persentase yang relatif kecil dari dana sendiri untuk melakukan pembelian. Mayoritas, oleh karena itu, disediakan oleh pemberi pinjaman. Itu sebabnya investor real estat sering menyebut sisa 80% dari harga pembelian sebagai uang orang lain.
Mari kita asumsikan properti menghargai pada tingkat 5% per tahun. Ini berarti kekayaan bersih peminjam tumbuh menjadi $ 525.000 hanya dalam 12 bulan. Membandingkan keuntungan ini dengan keuntungan dari pembelian yang dilakukan secara langsung, tanpa pinjaman apa pun, menyoroti nilai strategi pengungkit itu. Sebagai contoh, peminjam yang sama dapat menggunakan $ 100.000 untuk melakukan pembelian penuh properti $ 100.000.
Dengan asumsi tingkat apresiasi 5% yang sama, kekayaan bersih pembeli dari pembelian properti all-cash $ 100.000 akan meningkat $ 5.000 selama 12 bulan, dibandingkan $ 25.000 untuk properti yang lebih mahal. Perbedaan $ 20.000 menunjukkan potensi peningkatan kekayaan bersih yang disediakan melalui penggunaan leverage. Sekarang, bayangkan keuntungan 5% setiap tahun selama 20 tahun. Seiring waktu, penggunaan leverage dapat memiliki dampak yang sangat signifikan dan sangat positif pada kekayaan bersih Anda.
Bahaya Leverage
Sekarang untuk berita buruknya. Semua ini kedengarannya hebat, tetapi ada sisi buruknya. Leverage dapat merugikan Anda, sama seperti itu dapat menguntungkan Anda. Untuk menunjukkan caranya, mari kita tinjau kembali contoh kami sebelumnya. Jika Anda menggunakan uang muka $ 100.000 untuk membeli rumah $ 500.000, dan harga real estat di daerah Anda menurun secara berurutan selama beberapa tahun, leverage bekerja secara terbalik. Setelah satu tahun, properti $ 500.000 Anda bisa bernilai $ 475.000, jika terdepresiasi 5%. Jika harga berlanjut pada lintasan yang sama, properti Anda bisa bernilai $ 451.250 — kerugian dalam ekuitas $ 48.750.
Seperti halnya leverage dapat menguntungkan Anda, leverage juga dapat merugikan Anda.
Di bawah skenario penurunan harga 5% yang sama, jika $ 100.000 itu digunakan untuk pembelian semua-tunai dari $ 100.000 rumah, pembeli akan kehilangan hanya $ 5.000 pada tahun pertama harga rumah jatuh — jauh lebih sedikit daripada rumah yang lebih mahal itu.
Di pasar real estat di mana harga turun secara signifikan, pemilik rumah akhirnya bisa mendapatkan lebih banyak uang daripada nilai rumah sebenarnya. Bagi investor, penurunan harga dapat mengurangi atau bahkan menghilangkan laba. Jika sewa jatuh juga, hasilnya bisa berupa properti yang tidak bisa disewa dengan harga yang akan menutupi biaya hipotek dan biaya lainnya. Jika Anda berpikir untuk menjadi tuan tanah, ada banyak faktor yang perlu dipertimbangkan.
Kontra Meningkatkan Banyak Properti
Masalahnya menjadi lebih besar ketika banyak unit terlibat, karena investor real estat komersial sering menurunkan uang sesedikit mungkin. Tujuannya adalah untuk meningkatkan uang Anda dengan mengendalikan 100% dari aset sementara hanya meletakkan 20% dari nilai. Pertimbangkan $ 500.000 dalam contoh kami sebelumnya. katakan saja itu adalah gedung apartemen kecil. Karena dibeli dengan $ 100.000 sebagai uang muka, jika nilai bangunan menurun hingga 30%, properti hanya bernilai $ 350.000, tetapi investor masih harus membayar bunga dan pokok atas nilai penuh pinjaman $ 400.000.
Jika jumlah yang diperoleh investor dalam penurunan sewa juga, hasilnya bisa menjadi default pada properti. Jika investor menggunakan arus kas dari properti itu untuk membayar hipotek atas properti lain, hilangnya pendapatan dapat menghasilkan efek domino yang dapat diakhiri dengan seluruh portofolio dalam penyitaan atas satu pinjaman buruk pada satu properti.
Menghindari Risiko Memanfaatkan
Sekarang Anda telah belajar tentang dasar-dasar pengungkitan di real estat serta beberapa jebakan, Anda mungkin berpikir mustahil untuk mendapatkan hasil yang baik menggunakan teknik ini. Jangan khawatir — ini hanya masalah menggunakan akal sehat. Sama seperti investasi apa pun, real estat disertai risiko. Meskipun Anda dapat menggunakan leverage untuk keuntungan Anda, ada beberapa hal penting yang ingin Anda pastikan agar Anda tidak memberi Anda keunggulan yang lebih baik di pasar.
Pertama, jangan menganggap apa yang akan terjadi sebelum itu terjadi. Anda tidak dapat selalu menggunakan kinerja masa lalu sebagai indikator apa yang akan terjadi di masa depan — terutama dengan pasar perumahan. Jika Anda melihat bahwa nilai properti telah meningkat di area tertentu sebesar 5% hingga 10% selama periode waktu tertentu, itu tidak berarti mereka akan melanjutkan di jalur yang sama.
Selanjutnya, anggarkan diri Anda sesuai dan tahu apa yang Anda hadapi. Jika Anda meletakkan uang muka lebih rendah, jumlah pinjaman Anda akan lebih tinggi. Itu berarti Anda harus melakukan pembayaran hipotek yang lebih besar. Anda mungkin harus memperhitungkan tingkat kekosongan yang lebih rendah, ekonomi yang lebih keras, penyewa yang buruk — yang semuanya akan jatuh pada Anda. Pada akhirnya, Anda masih bertanggung jawab atas pembayaran hipotek, jadi Anda harus memastikan bahwa Anda dapat tetap bertahan dalam situasi apa pun.
Garis bawah
Gambar-gambar dari pengungkit-pengungkit seperti itu mengingatkan kita pada infomersial tengah malam di mana para pialang yang berbicara lancar menyarankan agar Anda dapat menghasilkan jutaan dolar dengan membeli properti tanpa uang muka. Meskipun mungkin, kami tidak merekomendasikan rute ini.
Untungnya, Anda tidak perlu melakukannya. Cara-cara yang kurang eksotis untuk menggunakan leverage memang ada, memungkinkan Anda membeli real estat dengan jumlah uang yang relatif kecil — bahkan tanpa uang sama sekali. Bahkan, meskipun mereka mungkin tidak menganggapnya sebagai leverage, kebanyakan orang melakukannya jika mereka mengambil hipotek ketika membeli rumah. Mereka membayar kembali pinjaman selama bertahun-tahun atau puluhan tahun, sambil menikmati penggunaan properti. Moral dari cerita ini adalah bahwa leverage adalah alat umum yang bekerja dengan baik - ketika digunakan dengan hati-hati.
