Untuk sebagian besar sejarah AS - atau setidaknya sejauh informasi yang dapat diandalkan - harga perumahan hanya naik sedikit lebih tinggi daripada tingkat inflasi dalam perekonomian. Hanya selama periode antara 1990 dan 2006, yang dikenal sebagai Moderasi Besar, pengembalian perumahan menyaingi pasar saham. Pasar saham secara konsisten menghasilkan lebih banyak booming dan bust daripada pasar perumahan, tetapi juga memiliki pengembalian keseluruhan yang lebih baik juga.
Setiap hasil yang diperoleh dari membandingkan kinerja relatif saham dan harga real estat tergantung pada periode waktu yang diperiksa. Memeriksa pengembalian hanya dari abad ke-21 terlihat sangat berbeda dari pengembalian yang mencakup sebagian besar atau semua abad ke-20.
Bukti Sejarah
Data yang dapat dipercaya tentang nilai real estat di AS relatif keruh sebelum tahun 1920-an. Menurut Case-Shiller Housing Index, tingkat pengembalian tahunan rata-rata untuk perumahan meningkat 3, 7% antara tahun 1928 dan 2013. Saham-saham dikembalikan 9, 5% tahunan selama waktu yang sama.
Apresiasi yang disesuaikan dengan inflasi pada Dow Jones Industrial Average (DJIA) selama periode 84 tahun yang sama adalah 1, 6% per tahun. Berkembang dari waktu ke waktu, perbedaan itu menghasilkan kinerja lima kali lipat lebih besar untuk pasar saham.
Tidak banyak investor dengan cakrawala investasi 84 tahun. Ambil periode waktu yang berbeda: 38 tahun antara 1975 dan 2013. Investasi $ 100 di rumah rata-rata (sebagaimana dilacak oleh Indeks Harga Rumah dari Badan Keuangan Perumahan Federal (FHFA)) pada tahun 1975 akan tumbuh sekitar $ 500 pada tahun 2013. Investasi $ 100 yang serupa di S&P 500 selama jangka waktu itu akan tumbuh sekitar $ 1.600.
Apel dan Jeruk
Sementara harga saham dan harga perumahan keduanya mencerminkan nilai pasar suatu aset, kita tidak boleh membandingkan rumah dan saham hanya untuk pengembalian pasar.
Saham mewakili kepentingan kepemilikan di perusahaan publik. Mereka tidak berwujud, aset fisik dan tidak melayani utilitas selain penyimpan nilai dan instrumen keamanan cair. Meskipun ada beberapa alasan untuk percaya bahwa pasar saham secara keseluruhan akan mendapatkan nilai riil (bukan nominal) dari waktu ke waktu, ada sedikit alasan untuk percaya bahwa satu saham harus tumbuh selamanya.
Real estat tidak seperti saham. Beberapa orang berspekulasi dengan harga real estat, tetapi real estat komersial dan perumahan melayani fungsi nyata. Orang tinggal di rumah dan kondominium. Bisnis beroperasi di luar properti komersial. Properti fisik memiliki nilai dalam dan dari dirinya sendiri.
Ini memperkenalkan dua fenomena yang saling bertentangan. Di satu sisi, struktur real estat yang ada secara alami harus kehilangan nilai seiring waktu melalui keausan, sobekan, dan depresiasi. Rumah yang tidak dimodifikasi tidak memiliki alasan untuk tumbuh nilainya seiring waktu; semua usia lantai, langit-langit, peralatan dan insulasi menjadi kurang bernilai.
Di sisi lain, rata-rata rumah yang dibangun pada tahun 2015 bisa dibilang lebih unggul dari rumah rata-rata yang dibangun pada tahun 1915. Sementara struktur yang ada tidak boleh mendapatkan nilai, struktur baru harus lebih bernilai berdasarkan perbaikan struktural dan fungsionalnya.
Penasihat Wawasan
Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Grup Keuangan Artifex, Dayton, OH
Dari 1968 hingga 2009, tingkat apresiasi rata-rata untuk rumah yang ada meningkat sekitar 5, 4% per tahun. Sementara itu, S&P 500 rata-rata pengembalian 8, 2%; saham topi kecil rata-rata 11, 5% per tahun. Tingkat inflasi sekitar 4, 5%. Kami tidak berharap investasi real estat tumbuh lebih dari inflasi.
Tetapi angka tidak menceritakan keseluruhan kisah pertunjukan. Anda juga harus melihat dampak dari keuntungan pajak, hasil pendapatan, dan fakta bahwa investasi real estat sering memungkinkan untuk leverage yang signifikan (Anda dapat membiayai pembelian rumah, menempatkan tidak lebih dari 20% dari uang Anda sendiri, misalnya). Tentu saja, jika Anda membeli real estat secara langsung, Anda juga perlu mempertimbangkan waktu Anda dalam mengelola properti dan biaya pemeliharaan dan perbaikan. Membandingkan tingkat pengembalian harus mencakup semua elemen ini.
