Secara historis, real estat memiliki kinerja korelasi yang rendah untuk investasi saham dan obligasi, menjadikannya alat diversifikasi portofolio yang diinginkan. Sayangnya, membeli dan menjual properti fisik tidak sesederhana perdagangan sekuritas.
Masukkan turunan real estat, alias turunan properti. Instrumen ini memungkinkan investor untuk mendapatkan eksposur ke kelas aset real estat tanpa harus benar-benar memiliki gedung. Alih-alih, mereka mengganti properti riil dengan kinerja indeks pengembalian real estat. Dengan cara ini, investor dapat bermain dengan ekuitas real estat atau hutang, tanpa pernah membeli aset aktual atau menggunakan real estat sebagai jaminan. Hal ini memungkinkan investor untuk mengurangi komitmen modal dimuka dan untuk melindungi portofolio real estat pada sisi negatifnya sambil menyediakan strategi manajemen risiko alternatif.
Indeks NPI
Dewan Nasional Investasi Fiduciaries Properti Indeks (NPI) adalah indeks yang diterima dibuat untuk mengukur kinerja investasi pasar real estat komersial. Awalnya dikembangkan pada tahun 1982, indeks tidak-naik terdiri dari lebih dari 7.670 properti, senilai total sekitar $ 581 miliar (pada Q2 2018), dari seluruh AS.
Investasi real estat komersial dikategorikan ke dalam jenis investasi berikut:
- Utang pribadi. Ekuitas publik. Utang publik
Bagaimana Turunan Real Estat Bekerja
Dikembangkan untuk sektor ekuitas swasta, turunan yang ditawarkan pada indeks NCREIF didasarkan pada swap yang datang dalam berbagai bentuk, memungkinkan investor untuk menukar paparan baik dengan apresiasi atau pengembalian total indeks itu sendiri, atau dengan menukar eksposur dari satu penggunaan lahan ke lain.
Salah satu metodenya adalah "go long" (mereplikasi eksposur properti beli) atau "go short" (mereplikasi eksposur properti jual). Metode lain adalah dengan menukar total pengembalian indeks NCREIF yang dirinci oleh sektor properti, sehingga memungkinkan investor untuk menukar pengembalian dari real estat yang terkait dengan kantor dengan real estat ritel, misalnya.
Pengembalian swap memungkinkan dua investor di kedua sisi swap untuk mengeksekusi strategi yang tidak dapat dicapai dengan aset aktual di pasar real estat swasta. Swap memungkinkan investor untuk secara taktis mengubah atau menyeimbangkan kembali portofolio mereka untuk jangka waktu tertentu tanpa harus mentransfer hak atas aset yang saat ini ada di neraca. Kontrak hingga tiga tahun biasanya dikelola oleh bank investasi, yang bertindak sebagai lembaga kliring untuk dana tersebut.
Dalam hal seorang investor akan menerima total pengembalian indeks NCREIF, ia akan menerima total pengembalian NPI (dibayar setiap triwulan) dengan jumlah nosional yang telah ditentukan dan setuju untuk membayar London Interbank Ditawarkan Rate (LIBOR), ditambah spread pada jumlah nosional yang sama. Pihak lain dalam swap akan menerima arus kas yang sama secara terbalik, membayar pengembalian indeks triwulanan dan menerima LIBOR plus spread.
Dengan asumsi ada investor untuk kedua sisi perdagangan, dua investor yang ingin memperdagangkan satu eksposur properti untuk yang lain dapat memperdagangkan kembalinya NPI untuk jenis properti tertentu untuk yang lain. Sebagai contoh, seorang manajer portofolio yang merasa bahwa dananya terlalu dialokasikan ke properti kantor dan kurang dialokasikan untuk industri dapat menukar sebagian dari paparan kantor untuk industri tanpa benar-benar membeli atau menjual properti.
Indeks Ekuitas Publik
Alih-alih NPI, turunan untuk eksposur ke sektor ekuitas publik dari pasar real estat komersial menggunakan total pengembalian Asosiasi Nasional Investasi Real Estat Trust (NAREIT) untuk menghitung arus kas yang diterima (untuk investor lama) atau dibayar (oleh investor singkat).
Indeks ini memberikan pengembalian kinerja untuk pasar sekuritas publik yang dijamin oleh real estat komersial. Misalnya, penerima swap membayar LIBOR, ditambah spread, untuk masuk ke swap indeks satu tahun dengan jumlah nosional $ 50 juta dolar, dan ia akan menerima pembayaran triwulanan dari indeks NAREIT pada $ 50 juta. Sekali lagi, investor bisa mendapatkan eksposur real estat publik yang sepenuhnya terdiversifikasi tanpa membeli aset tunggal.
Derivatif Hutang Real Estat
Karena luas dan dalamnya tahapan profil risiko yang berbeda dari kumpulan dasar hipotek real estat komersial yang ditemukan di pasar efek beragun komersial yang didukung hipotek (CMBS), derivatif real estat juga tersedia di posisi utang real estat. Swap untuk hutang real estat publik didasarkan pada indeks pasar CMBS. Indeks-indeks ini telah ada sejak akhir 1990-an.
Berkat luas dan dalamnya data dari sejumlah besar transaksi (relatif terhadap real estat ekuitas), indeks CMBS adalah indikator kinerja yang jauh lebih baik untuk pasar mereka masing-masing daripada yang untuk mitra ekuitas mereka. Perbedaan yang paling menonjol antara swap ekuitas dan swap utang adalah bahwa penerima pembayaran berbasis LIBOR menerima LIBOR dikurangi spread, sebagai lawan dari swap ekuitas, yang biasanya didasarkan pada LIBOR ditambah spread. Hal ini karena efek yang mendasarinya biasanya dibiayai oleh hutang jangka pendek repo, yang biasanya pada LIBOR dikurangi spread, sehingga kurs diteruskan untuk menukar pihak lawan.
Derivatif utang real estat swasta, seperti credit default swap (CDS), biasanya digunakan untuk melindungi risiko kredit. Derivatif seperti swap pinjaman memberi pihak swap tingkat bunga dan risiko kredit, sementara aset (pinjaman real estat komersial) tetap berada di neraca pihak lawan. Dengan demikian, pemberi pinjaman hipotek dapat melakukan lindung nilai porsi portofolio utangnya untuk berbagai persyaratan investasi tanpa harus menjual pinjaman itu sendiri. Dengan cara ini, investor dapat keluar dari sektor tertentu dari pasar real estat ketika mereka merasa pengembaliannya tidak sepadan dengan risikonya, dan kemudian mendapatkan kembali eksposur ketika pasar untuk sektor tertentu membaik.
Garis bawah
Karena aset real estat komersial padat modal dan relatif tidak likuid, investor real estat merasa kesulitan untuk melakukan lindung nilai terhadap eksposur mereka atau menjalankan strategi alfa. Biaya transaksi yang tinggi dan pasar yang kurang efisien dibandingkan dengan saham dan obligasi telah menambah kesulitan dalam menyeimbangkan kembali portofolio dalam menanggapi perubahan pasar.
Dengan data real estat menjadi lebih transparan dan informasi transaksi menjadi lebih mudah dan lebih murah untuk diperoleh, indeks real estat menjadi lebih relevan, yang mengarah pada penciptaan pasar derivatif yang semakin efisien. Derivatif real estat memungkinkan investor untuk mengubah eksposur mereka ke risiko dan peluang tertentu tanpa perlu membeli dan menjual aset. Derivatif ini memungkinkan untuk investasi di sektor yang berbeda dari pasar ekuitas real estat atau perdagangan eksposur real estat untuk tingkat bunga variabel plus atau minus premium.
Kemampuan untuk menukar eksposur memungkinkan investor real estat menjadi lebih taktis ketika berinvestasi. Mereka sekarang dapat masuk dan keluar dari keempat kuadran pasar real estat, yang memungkinkan untuk manajemen risiko yang lebih baik dan potensi untuk meningkatkan pengembalian jangka pendek atau jangka panjang dari investasi mereka.
