Apa Tingkat Pengembalian Manajemen Keuangan - FMRR?
Tingkat pengembalian manajemen keuangan (FMRR) adalah metrik yang digunakan untuk mengevaluasi kinerja investasi real estat dan berkaitan dengan kepercayaan investasi real estat (REIT). REIT adalah saham yang ditawarkan kepada publik oleh perusahaan real estat atau perwalian yang memiliki portofolio properti dan / atau hipotek yang menghasilkan pendapatan.
FMRR serupa dengan tingkat pengembalian internal dan memperhitungkan panjang dan risiko investasi. FMRR menetapkan arus kas (arus masuk dan keluar) pada dua tingkat berbeda yang dikenal sebagai tingkat aman dan tingkat investasi kembali.
Tingkat Pengembalian Manajemen Keuangan Dijelaskan
Karena perhitungan tingkat pengembalian manajemen keuangan sangat rumit, banyak profesional dan investor real estat memilih untuk menggunakan metrik lain untuk analisis real estat. Manfaat menggunakan FMRR adalah memungkinkan investor untuk membandingkan peluang investasi yang setara satu sama lain.
Meskipun Internal Rate of Return (IRR) telah lama menjadi ukuran standar pengembalian dalam leksikon keuangan, kelemahan utama adalah ketidakmampuan nilai untuk memperhitungkan waktu atau periode holding. Dengan demikian, ini adalah indikator likuiditas yang lemah, yang memainkan peran penting dalam menentukan tingkat risiko keseluruhan dari setiap keamanan investasi atau kendaraan. Misalnya, ketika menggunakan hanya IRR, dua dana mungkin terlihat sama berdasarkan tingkat pengembaliannya tetapi yang satu mungkin memakan waktu dua kali lebih lama dari yang lain untuk hanya kembali ke jumlah investasi pokok yang asli. Banyak analis akan menambah langkah pengembalian IRR atau MIRR dengan periode pengembalian untuk menilai lamanya waktu yang diperlukan untuk menutup jumlah investasi pokok.
Tingkat pengembalian internal yang dimodifikasi membaik pada tingkat internal standar nilai pengembalian dengan menyesuaikan perbedaan dalam tingkat investasi ulang diasumsikan pengeluaran kas awal dan arus kas masuk berikutnya. FMRR mengambil langkah lebih jauh dengan menetapkan arus kas keluar dan arus kas masuk pada dua tingkat yang berbeda yang dikenal sebagai "tingkat aman" dan "tingkat investasi kembali". FMRR juga membuat asumsi tambahan yang tidak termasuk dalam IRR dan MIRR bahwa arus kas positif terjadi segera sebelum untuk arus kas negatif akan digunakan untuk menutupi arus kas negatif.
- Suku bunga yang aman mengasumsikan bahwa dana yang diperlukan untuk menutupi arus kas negatif menghasilkan bunga pada tingkat yang mudah dicapai dan dapat ditarik ketika dibutuhkan pada saat itu juga (misalnya, seperti dari hari akun deposito). Dalam hal ini, nilai tukar “aman” karena dana sangat likuid dan tersedia dengan risiko minimal saat dibutuhkan. Tingkat investasi ulang mencakup tingkat yang akan diterima ketika arus kas positif diinvestasikan kembali dalam investasi jangka menengah atau jangka panjang yang serupa dengan risiko yang sebanding. Tingkat reinvestasi lebih tinggi daripada tingkat aman karena tidak likuid (yaitu, berkaitan dengan investasi lain) dan karenanya memerlukan tingkat diskonto risiko yang lebih tinggi.
Pengambilan Kunci
- Tingkat pengembalian manajemen keuangan (FMRR) adalah metrik yang digunakan untuk mengevaluasi kinerja investasi real estat dan berkaitan dengan REIT. FMRR bergantung pada formulasi IRR yang dimodifikasi yang menggunakan tingkat pengembalian yang aman dan tingkat pengembalian investasi kembali. Karena perhitungan tingkat pengembalian manajemen keuangan sangat kompleks, banyak profesional real estat dan investor memilih untuk menggunakan metrik lain untuk analisis real estat.
Menghitung FMRR
Karena FMRR adalah tingkat pengembalian internal yang dimodifikasi, tidak ada cara rumus untuk menghitungnya, melainkan harus dihitung dengan iterasi coba-coba, yang dipermudah oleh perangkat lunak komputer. Sebelum menggunakan perangkat lunak tersebut, ada beberapa langkah penting yang harus dilakukan untuk menentukan tingkat aman dan tingkat investasi kembali (lebih tinggi dari tingkat aman) untuk diterapkan ke semua arus kas masa depan selama periode holding tertentu.
- Keluarkan semua arus kas negatif masa depan dengan melihat arus kas positif tahun sebelumnya jika memungkinkan. Alih-alih, arus keluar didiskontokan kembali pada tingkat pengembalian yang aman dan dikurangkan dari setiap arus kas positif. Hitung semua aliran keluar uang tunai lainnya yang mungkin tidak berlaku untuk langkah 1 hingga saat ini pada tingkat aman juga. Maju terus hingga akhir holding periode arus kas positif yang tersisa pada tingkat reinvestasi. Ini kemudian akan ditambahkan ke proyeksi arus kas yang diantisipasi dari penjualan pada akhir masa holding investasi. Hitung IRR.
Hasil dari langkah-langkah ini adalah tingkat pengembalian manajemen keuangan.
