Pemerintah federal memahami bahwa hipotek rumah adalah beban keuangan terbesar yang akan ditanggung banyak orang Amerika selama hidup mereka. Untuk memberikan istirahat (dan mungkin untuk mendorong orang untuk berpartisipasi dalam pasar real estat), Internal Revenue Service (IRS) memungkinkan pembayar pajak untuk mengurangi bunga yang dibayarkan pada hipotek mereka.
Tetapi bagaimana jika Anda mendapatkan hipotek rumah kedua ? Apakah penting untuk apa Anda menggunakannya? Bisakah Anda mengurangi bunga tanpa batas?
Kami akan melihat secara mendalam implikasi pajak dari mengambil hipotek kedua, menunjukkan kepada Anda bagaimana cara menghitung pengurangan pajak Anda, serta menyoroti berbagai pembatasan dan perangkap.
Dasar
Pertama, Anda perlu memahami apa yang dimaksud dengan "rumah yang memenuhi syarat" (rumah dengan pengurangan bunga hipotek), dan bagaimana IRS mendefinisikan "bunga hipotek" dan "utang hipotek."
Sebagai permulaan, "rumah yang memenuhi syarat" mengacu pada rumah utama Anda di mana Anda biasanya tinggal, atau rumah kedua. Rumah mobil, trailer rumah, apartemen, dan kapal semuanya memenuhi syarat, selama mereka memiliki "fasilitas tidur, memasak, dan toilet, " seperti yang dikatakan IRS Publication 936.
Jika Anda mengklaim pengurangan pada rumah yang berfungsi ganda sebagai sesuatu yang lain, seperti properti sewaan atau kantor, beberapa aturan dan perhitungan yang bernuansa ikut bermain, terkait dengan berapa lama waktu Anda menempati tempat tersebut. Anda dapat merujuk ke spesifik di sini, tetapi secara umum, jika Anda menyewa rumah kedua, Anda harus tinggal di sana selama setidaknya 14 hari atau lebih dari 10% dari jumlah waktu yang disewa selama setahun (mana yang lebih lama) untuk dapat mengurangi bunga hipotek di atasnya. (Jika Anda tidak tinggal di sana sama sekali, maka Anda adalah pemilik, dan serangkaian aturan yang berbeda berlaku: lihat Pengurangan Pajak Untuk Pemilik Properti Sewa ).
Bunga hipotek hanya berlaku untuk bunga yang dibayar atas pinjaman yang menggunakan rumah Anda sebagai jaminan. Ini termasuk:
IRS menguraikan tiga kategori utang hipotek. Ini bervariasi tergantung pada saat Anda mengeluarkan utang dan untuk apa hasil penggunaannya:
- Hutang kakek mengacu pada hipotek yang dijamin oleh rumah Anda pada atau sebelum 13 Oktober 1987 (setelah itu aturan pajak saat ini berlaku). Hutang akuisisi rumah mengacu pada hipotek yang diambil setelah 13 Oktober 1987 yang digunakan untuk membeli, membangun, atau memperbaiki rumah Anda (mis., Renovasi, perbaikan, dll.). Hutang atau pinjaman rumah-ekuitas mengacu pada hipotek yang diambil setelah 13 Oktober 1987 yang digunakan untuk keperluan lain yang tidak terkait dengan tempat tinggal, seperti untuk membiayai kuliah, mobil baru, liburan, atau cukup banyak hal lain yang tidak terkait dengan membeli, membangun atau memperbaiki rumah.
Pengurangan
Itu tergantung pada jenis utang apa yang sudah Anda miliki - dan berapa banyak lagi yang ingin Anda tanggung. Jika Anda sudah menikah dan mengajukan bersama, Anda hanya dapat mengurangi bunga $ 1 juta atau kurang dari hutang akuisisi rumah dan $ 100.000 atau kurang dari hutang ekuitas rumah secara keseluruhan. Jika lajang, atau menikah dan mengajukan secara terpisah, maka batas Anda menjadi $ 500.000 untuk utang akuisisi rumah dan $ 50.000 utang ekuitas rumah, masing-masing.
Dengan kata lain, jika hipotek atau hipotek Anda digunakan untuk membeli, membangun, atau meningkatkan rumah utama dan / atau rumah kedua Anda (menjadikannya utang akuisisi rumah) dan total $ 1 juta, Anda dapat mengurangi semua bunga yang telah Anda bayarkan dengan bunga. Misalnya, jika Anda memiliki tingkat bunga 4% untuk masing-masing dari dua hipotek yang bersama-sama menambahkan hingga $ 1 juta, Anda dapat mengurangi semua pembayaran bunga tahunan Anda sebesar $ 40.000.
Namun, jika utang akuisisi rumah Anda adalah, katakanlah, $ 2 juta, maka Anda hanya akan dapat mengurangi setengah dari total bunga yang Anda bayar atas hipotek senilai $ 2 juta pada tahun itu. Jika suku bunga 4% yang sama diterapkan, maka Anda hanya akan dapat mengurangi $ 40.000 dan bukan $ 80.000 yang mungkin Anda bayar dengan bunga tahun itu. (Ini adalah sesuatu yang perlu dipertimbangkan bagi siapa pun yang mencoba untuk membiayai properti tujuh digit. Lihat Jumbo V. Hipotek Konvensional: Bagaimana Mereka Berbeda .)
Meskipun batas ini tidak berlaku untuk hutang kakek, Anda tidak akan dapat mengambil pengurangan tambahan pada hipotek baru jika hutang kakek Anda sudah melebihi $ 1 juta. Bagaimana jika Anda hanya memiliki utang kakek $ 900.000? Maka Anda hanya bisa memotong bunga untuk tambahan $ 100.000 dari hutang akuisisi rumah.
Setidaknya, ini adalah aturan umum. IRS menyediakan lembar kerja untuk menentukan bunga hipotek rumah yang dapat dikurangkan sebenarnya.
Dokumennya
Selama Anda telah membayar bunga hipotek senilai setidaknya $ 600, Anda akan menerima pemberitahuan dari pemegang hipotek atau pemberi pinjaman (biasanya Formulir 1098) beberapa bulan sebelum waktu pengajuan pajak. Seiring dengan jumlah dolar pembayaran tahunan Anda, Pernyataan Bunga Hipotek ini juga akan menunjukkan premi asuransi hipotek berbayar Anda dan poin yang dapat dikurangkan yang dibayarkan (jika Anda membeli rumah tahun itu). Setelah Anda memiliki dokumen ini, Anda akan menggunakannya untuk menyelesaikan pengembalian pajak Anda, pada formulir 1040, Jadwal A (Pengurangan Itemized).
Dengan hutang akuisisi rumah dan hutang ekuitas rumah, Anda secara teknis dapat meminjam $ 1, 1 juta terhadap rumah Anda. Namun, jika Anda memiliki hutang tambahan yang melebihi ambang ini, Anda mungkin dapat mengurangi bunga jika hasil tersebut digunakan untuk pengeluaran yang memenuhi syarat, seperti investasi (juga dilaporkan pada Jadwal A) atau bisnis (Jadwal C atau C-EZ).
Refinancing, Poin dan Premi
Selain itu, jika Anda membayar poin pada hipotek baru, Anda dapat mengurangi mereka selama masa pinjaman. Dengan asumsi Anda membiayai kembali hipotek 30 tahun yang baru, Anda dapat mengurangi 1/30 dari apa pun yang Anda bayarkan dalam poin setiap tahun. Jika Anda belum memotong semua poin pada saat Anda menjual atau membiayai kembali rumah (lagi), maka Anda dapat mengurangi sisa semua sekaligus di tahun itu. Anda akan mengajukan pengurangan pada Jadwal A, formulir 1040, baris 12.
Selama penghasilan bruto Anda yang disesuaikan tidak melebihi $ 109.000 (atau $ 54.500 jika menikah dan mengajukan secara terpisah), Anda dapat mengurangi sebagian atau semua premi asuransi hipotek Anda juga. Ini akan jatuh ke dalam kategori "hutang akuisisi rumah" Anda.
Garis bawah
Aturan pajaknya rumit, tidak dapat disangkal bahwa, tetapi jika Anda memprosesnya dengan benar, ketentuan tersebut dapat menghemat ribuan dolar per tahun. Pastikan untuk berkonsultasi dengan profesional pajak yang berkualifikasi sebelum Anda memutuskan untuk mengambil hipotek kedua.
