Pada masa kejayaan booming perumahan pada tahun 2004 dan 2005, pemberi pinjaman biasanya bercanda bahwa "yang Anda butuhkan untuk mendapatkan hipotek adalah bernafas." Waktu telah berubah. Antara bencana pasar real estat dan krisis perbankan, standar untuk persetujuan pinjaman telah diperketat jauh melampaui napas. (Untuk bacaan terkait, lihat 4 Faktor Kunci yang Mendorong Pasar Real Estat .)
TUTORIAL: Indikator Ekonomi Yang Harus Diketahui
Meskipun mungkin lebih sulit untuk memenuhi syarat untuk hipotek hari ini, proses dalam banyak hal hanyalah pengembalian ke masa booming pra-perumahan ketika konsumen diminta untuk membuktikan pendapatan dan aset mereka, menunjukkan kemampuan mereka untuk membayar kembali pinjaman dan memiliki tabungan yang cukup. untuk uang muka dan cadangan uang tunai.
Persyaratan Uang Muka. Hari-hari pinjaman yang tersedia secara luas dan tanpa uang muka hilang untuk sebagian besar pembeli. Di tengah booming perumahan, pinjaman tanpa uang muka sudah tersedia, tetapi hari ini pinjaman konvensional membutuhkan uang muka 5 hingga 15%. Pinjaman FHA yang diasuransikan oleh pemerintah mensyaratkan uang muka 3, 5% untuk pembeli yang memenuhi syarat, tetapi mereka yang memiliki skor kredit di bawah 580 harus membayar uang muka 10%. Pinjaman VA, tersedia untuk anggota militer dan veteran, tersedia tanpa uang muka. Program pinjaman USDA, tersedia untuk penduduk di daerah pedesaan yang ditunjuk, juga tidak menawarkan pinjaman uang muka. (Pelajari lebih lanjut tentang pinjaman VA di The Unique Advantages of VA Mortgages .)
Jenis Pinjaman Peminjam dulu dapat mengajukan berbagai produk hipotek seperti pinjaman dengan bunga saja dan ARM pilihan. Sementara pinjaman dengan bunga saja jarang tersedia saat ini, ARM opsi telah hilang sepenuhnya. Pinjaman fixed-rate vanilla polos adalah yang paling populer untuk mayoritas peminjam hari ini, diikuti oleh ARM hibrida dengan suku bunga tetap satu hingga sepuluh tahun, diikuti oleh suku bunga yang menyesuaikan setiap tahun. (tentang ARM-opsi dalam ARM Opsi: American Dream or Mortgage Nightmare? )
Skor Kredit Pemberi pinjaman saat ini sangat bergantung pada nilai kredit Anda di masa lalu untuk menentukan tidak hanya apakah Anda memenuhi syarat untuk hipotek tetapi juga untuk menetapkan tingkat bunga Anda. Sementara pemberi pinjaman bervariasi, kebanyakan mengatakan skor kredit 680 harus disetujui untuk pinjaman konvensional. Persyaratan pinjaman FHA sedikit lebih longgar, dan beberapa pemberi pinjaman (tetapi tidak semua) akan menyetujui pinjaman FHA untuk konsumen dengan skor kredit 620 atau di bawah. Banyak yang membutuhkan skor 640 untuk pinjaman FHA. Peminjam dengan skor kredit 720 atau 740 ke atas kemungkinan akan disetujui, tergantung pada keadaan keuangan lainnya. Suku bunga ditetapkan secara berjenjang, dengan suku bunga terbaik diberikan kepada peminjam dengan skor kredit tertinggi.
Verifikasi Pada puncak booming perumahan, banyak pemberi pinjaman menyetujui "verifikasi tanpa pendapatan / pinjaman tanpa dokumentasi, " tetapi itu hampir tidak mungkin ditemukan hari ini. Peminjam perlu membuktikan pendapatan mereka dengan pengembalian pajak dua tahun dan akan membutuhkan laporan bank untuk membuktikan bahwa mereka memiliki aset dan cadangan kas. Uang yang digunakan untuk uang muka dan biaya penutupan harus memiliki jejak kertas yang menunjukkan dari mana asalnya, karena ada aturan mengenai kemampuan untuk menggunakan dana hadiah.
Ketenagakerjaan Beberapa tahun yang lalu, pemberi pinjaman menyetujui pinjaman "pendapatan yang dinyatakan", tetapi sekarang pemberi pinjaman meluangkan waktu untuk memverifikasi pekerjaan dan memperhatikan stabilitas pekerjaan sebagai bagian dari proses persetujuan. Persetujuan hipotek jauh lebih sulit bagi pelamar wiraswasta yang harus membuktikan aliran pendapatan yang stabil dan kelangsungan hidup bisnis.
Rasio Langkah lain yang lebih ketat untuk peminjam hari ini adalah rasio utang terhadap pendapatan. Pada hari-hari pedoman yang lebih longgar, pemberi pinjaman lebih bersedia untuk memperluas rasio utang terhadap pendapatan menjadi sebanyak 50% jika peminjam tampaknya memiliki kemampuan untuk membayar kembali pinjaman. Kebanyakan pemberi pinjaman sekarang membatasi peminjam untuk pembayaran rumah dari 31 hingga 33% dari pendapatan bulanan kotor dan keseluruhan hutang 43 hingga 45%. Kadang-kadang skor kredit yang tinggi atau cadangan uang tunai yang signifikan atau pembayaran uang muka yang tinggi akan memungkinkan peminjam untuk melebihi pedoman ini, tetapi pemberi pinjaman jauh kurang bersedia untuk memperluas rasio ini daripada di masa lalu.
Pemeriksaan Kredit Ekstra Sebagai bagian dari pedoman baru mereka yang lebih ketat, pemberi pinjaman terkadang memeriksa kembali kredit Anda setelah persetujuan pinjaman tetapi sebelum tanggal penyelesaian pinjaman sebagai perlindungan tambahan untuk investasi mereka. Peminjam harus sangat berhati-hati untuk menghindari penggunaan kartu kredit mereka, melamar kredit tambahan atau berpindah pekerjaan selama periode penting antara persetujuan pinjaman dan penyelesaian.
Intinya Semua aturan baru dan perubahan pada proses hipotek berarti bahwa satu hal lagi telah berubah sejak krisis perbankan: Persetujuan pinjaman lebih lama. Pemberi pinjaman sekarang harus hati-hati memeriksa setiap detail pada aplikasi pinjaman bersama dengan memiliki penilaian dilakukan, sehingga peminjam perlu dipersiapkan untuk periode aplikasi-penyelesaian setidaknya 30 hari, tetapi seringkali 45 hingga 60 hari. Walaupun ini mungkin membuat frustrasi, itu semua adalah bagian dari upaya baru di antara pemberi pinjaman untuk menyaring pemohon pinjaman dengan hati-hati. (Untuk bacaan tambahan, periksa juga Skor Kredit Tertinggi: Apakah Mungkin Mendapatkan? )
