Apa itu Hipotek atau Pinjaman Konvensional?
Hipotek konvensional atau pinjaman konvensional adalah segala jenis pinjaman pembeli rumah yang tidak ditawarkan atau dijamin oleh entitas pemerintah, seperti Administrasi Perumahan Federal (FHA), Departemen Urusan Veteran AS (VA), atau Layanan Perumahan Pedesaan USDA, tetapi tersedia melalui atau dijamin oleh pemberi pinjaman swasta (bank, credit unions, hipotek perusahaan) atau dua perusahaan yang disponsori pemerintah, Asosiasi Hipotek Nasional Federal (Fannie Mae) dan Federal Mortgage Loan Corporation Federal (Freddie Mac).
Pinjaman konvensional sering keliru disebut sebagai menyesuaikan hipotek atau pinjaman. Meskipun ada tumpang tindih, keduanya adalah kategori yang berbeda. Hipotek yang sesuai adalah yang memiliki syarat dan ketentuan yang mendasari memenuhi kriteria pendanaan Fannie Mae dan Freddie Mac. Kepala di antara mereka adalah batas dolar, ditetapkan setiap tahun oleh Badan Keuangan Perumahan Federal (FHFA): Pada 2019, di sebagian besar benua AS, pinjaman tidak boleh melebihi $ 484.350. Jadi, sementara semua pinjaman yang sesuai adalah konvensional, tidak semua pinjaman konvensional memenuhi syarat sebagai yang memenuhi syarat. Hipotek jumbo sebesar $ 800.000, misalnya, adalah hipotek konvensional tetapi bukan hipotek yang sesuai — karena melampaui jumlah yang memungkinkannya didukung oleh Fannie Mae atau Freddie Mac. (Untuk bacaan terkait, lihat "Memahami Jumbo Vs. Hipotek Konvensional")
Saat ini, hipotek konvensional mewakili sekitar dua pertiga dari pinjaman pemilik rumah yang dikeluarkan di AS. Pasar sekunder untuk hipotek konvensional sangat besar dan likuid. Sebagian besar hipotek konvensional dikemas dalam sekuritas pass-through yang didukung hipotek, yang diperdagangkan di pasar maju yang dikenal sebagai pasar hipotek yang akan diumumkan (TBA). Banyak dari sekuritas pass-through konvensional ini lebih lanjut diamankan ke dalam jaminan hipotek yang dijamin (CMO).
Pengambilan Kunci
- Hipotek konvensional atau pinjaman konvensional adalah pinjaman pembeli rumah yang tidak ditawarkan atau dijamin oleh entitas pemerintah. Pinjaman ini tersedia melalui atau dijamin oleh pemberi pinjaman swasta atau dua perusahaan yang disponsori pemerintah — Fannie Mae dan Freddie Mac.Peminjam potensial perlu menyelesaikan permohonan hipotek resmi, menyediakan dokumen yang diperlukan, sejarah kredit, dan skor kredit saat ini. Suku bunga pinjaman konvensional cenderung lebih tinggi daripada hipotek yang didukung pemerintah, seperti pinjaman FHA.
Cara Kerja Hipotek atau Pinjaman Konvensional
Pada tahun-tahun sejak krisis subprime mortgage pada tahun 2007, pemberi pinjaman telah memperketat kualifikasi untuk pinjaman— “tidak ada verifikasi” dan “tidak ada uang muka” hipotek mengikuti angin, misalnya — tetapi secara keseluruhan sebagian besar persyaratan dasar belum berubah. Calon peminjam perlu melengkapi aplikasi hipotek resmi (dan biasanya membayar biaya aplikasi), kemudian memberikan kreditur dokumen yang diperlukan untuk melakukan pemeriksaan ekstensif pada latar belakang, sejarah kredit, dan skor kredit saat ini.
Dokumentasi yang Diperlukan
Tidak ada properti yang 100% dibiayai. Dalam memeriksa aset dan kewajiban Anda, pemberi pinjaman mencari untuk melihat tidak hanya jika Anda mampu membayar cicilan bulanan Anda (yang biasanya tidak melebihi 28% dari pendapatan kotor Anda), tetapi juga jika Anda dapat menangani pembayaran uang muka di properti. (dan jika demikian, berapa banyak), bersama dengan biaya di muka lainnya, seperti biaya pinjaman atau penjaminan, biaya perantara, dan biaya penyelesaian atau penutupan, yang semuanya dapat secara signifikan menaikkan biaya hipotek. Di antara item yang diperlukan adalah:
1. Bukti pendapatan. Dokumen-dokumen ini akan termasuk tetapi tidak terbatas pada:
- Tiga puluh hari pembayaran bertopik yang menunjukkan pendapatan serta pendapatan tahun-ke-dua tahun dari pengembalian pajak federal. Enam puluh hari atau laporan triwulanan dari semua akun aset, termasuk rekening giro, tabungan, dan investasi Anda, Dua tahun dari pernyataan W-2
Peminjam juga harus siap dengan bukti penghasilan tambahan, seperti tunjangan atau bonus.
2. Aset. Anda perlu menunjukkan laporan bank dan laporan rekening investasi untuk membuktikan bahwa Anda memiliki dana untuk uang muka dan biaya penutupan di kediaman, serta cadangan kas. Jika Anda menerima uang dari teman atau kerabat untuk membantu pembayaran uang muka, Anda akan memerlukan surat hadiah, yang menyatakan bahwa ini bukan pinjaman dan tidak memiliki pembayaran wajib atau wajib. Surat-surat ini sering perlu diaktakan.
3. Verifikasi pekerjaan. Pemberi pinjaman hari ini ingin memastikan bahwa mereka meminjamkan hanya kepada peminjam dengan riwayat kerja yang stabil. Pemberi pinjaman Anda tidak hanya ingin melihat pembayaran Anda tetapi juga dapat menghubungi perusahaan Anda untuk memverifikasi bahwa Anda masih bekerja dan untuk memeriksa gaji Anda. Jika Anda baru saja berganti pekerjaan, pemberi pinjaman mungkin ingin menghubungi majikan Anda sebelumnya. Peminjam wiraswasta perlu memberikan dokumen tambahan yang signifikan mengenai bisnis dan pendapatan mereka.
4. Dokumentasi lainnya. Pemberi pinjaman Anda perlu menyalin SIM Anda atau kartu ID negara dan akan memerlukan nomor Jaminan Sosial Anda dan tanda tangan Anda, memungkinkan pemberi pinjaman untuk menarik laporan kredit Anda.
Suku bunga
Suku bunga pinjaman konvensional cenderung lebih tinggi daripada hipotek yang didukung pemerintah, seperti pinjaman FHA (meskipun pinjaman ini, yang biasanya mengharuskan peminjam membayar premi asuransi hipotek, mungkin akan menjadi sama berbiaya dalam jangka panjang).
Suku bunga yang dibawa oleh hipotek konvensional tergantung pada beberapa faktor, termasuk persyaratan pinjaman — panjangnya, ukurannya, dan apakah ia memiliki suku bunga tetap atau suku bunga yang dapat disesuaikan — serta kondisi pasar ekonomi atau keuangan saat ini. Pemberi pinjaman hipotek menetapkan suku bunga berdasarkan harapan mereka untuk inflasi di masa depan; penawaran dan permintaan sekuritas yang didukung hipotek juga memengaruhi suku bunga. Ketika Federal Reserve membuatnya lebih mahal bagi bank untuk meminjam dengan menargetkan tingkat dana federal yang lebih tinggi, bank, pada gilirannya, meneruskan biaya yang lebih tinggi kepada pelanggan mereka, dan tingkat pinjaman konsumen, termasuk yang untuk hipotek, cenderung naik.
Biasanya terkait dengan tingkat bunga adalah poin, biaya yang dibayarkan kepada pemberi pinjaman (atau broker). Semakin banyak poin yang Anda bayar, semakin rendah suku bunga Anda. Satu poin biaya 1% dari jumlah pinjaman dan mengurangi suku bunga Anda sekitar 0, 25%. Secara umum, orang yang berencana tinggal di rumah untuk waktu yang lama (10 tahun atau lebih) harus mempertimbangkan poin untuk mempertahankan suku bunga lebih rendah selama masa pinjaman.
Faktor terakhir dalam menentukan suku bunga adalah profil keuangan peminjam individu: aset pribadi, kelayakan kredit, dan ukuran uang muka yang dapat mereka lakukan di kediaman yang akan dibiayai.
Seorang pembeli yang berencana untuk tinggal di rumah selama 10 tahun atau lebih harus mempertimbangkan membayar poin untuk menjaga suku bunga lebih rendah untuk kehidupan hipotek.
Pertimbangan Khusus untuk Hipotek atau Pinjaman Konvensional
Jenis pinjaman ini bukan untuk semua orang. Berikut adalah melihat siapa yang mungkin memenuhi syarat untuk hipotek konvensional dan siapa yang tidak.
Siapa yang Cenderung Berkualifikasi
Orang-orang dengan kredit yang mapan dan laporan kredit bintang yang memiliki dasar keuangan yang kuat biasanya memenuhi syarat untuk hipotek konvensional. Lebih khusus lagi, kandidat ideal harus memiliki:
- Skor kredit minimal 680 dan, lebih baik, lebih dari 700. Semakin tinggi skor, semakin rendah suku bunga pinjaman, dengan syarat-syarat terbaik dicadangkan untuk mereka di atas 740. Rasio utang terhadap pendapatan yang dapat diterima (DTI)). Ini adalah jumlah dari kewajiban bulanan Anda dibandingkan dengan penghasilan bulanan Anda. Angka itu sekitar 36% dan tidak lebih dari 43%. Uang muka minimal 20% dari harga pembelian rumah tersedia. Pemberi pinjaman dapat dan memang menerima lebih sedikit, tetapi jika mereka melakukannya mereka mengharuskan peminjam mengambil asuransi hipotek pribadi dan membayar premi setiap bulan sampai mereka mencapai setidaknya 20% ekuitas di rumah.
Selain itu, hipotek konvensional seringkali merupakan jalan terbaik atau satu-satunya jalan bagi pembeli rumah yang menginginkan tempat tinggal untuk tujuan investasi, sebagai rumah kedua, atau yang ingin membeli properti dengan harga lebih dari $ 500.000.
Siapa yang Tidak Memenuhi Kualifikasi
Secara umum, mereka yang baru memulai hidup, mereka yang memiliki hutang sedikit lebih banyak dari biasanya, dan mereka yang memiliki peringkat kredit sederhana sering mengalami kesulitan untuk memenuhi syarat untuk pinjaman konvensional. Lebih khusus lagi, hipotek ini akan sulit bagi mereka yang memiliki:
- Menderita kebangkrutan atau penyitaan dalam tujuh tahun terakhir. Skor kredit di bawah 650.DTI di atas 43%. Kurang dari 20% atau bahkan 10% dari harga pembelian rumah untuk pembayaran uang muka.
