Apa itu Tingkat Kapitalisasi?
Tingkat kapitalisasi (juga dikenal sebagai cap rate) digunakan dalam dunia real estat komersial untuk menunjukkan tingkat pengembalian yang diharapkan dihasilkan pada properti investasi real estat. Ukuran ini dihitung berdasarkan laba bersih yang diharapkan akan dihasilkan oleh properti dan dihitung dengan membagi pendapatan operasi bersih dengan nilai aset properti dan dinyatakan sebagai persentase. Ini digunakan untuk memperkirakan potensi pengembalian investor atas investasi mereka di pasar real estat.
Walaupun nilai kapitalisasi dapat berguna untuk membandingkan dengan cepat nilai relatif dari investasi real estat yang serupa di pasar, tingkat kapitalisasi tidak boleh digunakan sebagai satu-satunya indikator kekuatan investasi karena tidak memperhitungkan leverage, nilai waktu dari uang dan arus kas masa depan dari perbaikan properti, di antara faktor-faktor lain. Tidak ada rentang yang jelas untuk tingkat kapabilitas baik atau buruk, dan mereka sebagian besar bergantung pada konteks properti dan pasar.
Pengambilan Kunci
- Tingkat kapitalisasi dihitung dengan membagi pendapatan operasional bersih properti dengan nilai pasar saat ini. Rasio ini, dinyatakan sebagai persentase, adalah estimasi untuk pengembalian potensial investor atas investasi real estat. Tingkat kapitalisasi paling berguna sebagai perbandingan nilai relatif investasi real estat serupa.
Memahami Tingkat Kapitalisasi
Cap rate adalah ukuran paling populer untuk menilai investasi real estat dan potensi pengembaliannya. Tingkat kapitalisasi secara sederhana merupakan hasil dari properti selama jangka waktu satu tahun dengan asumsi properti dibeli secara tunai dan bukan dengan pinjaman. Tingkat kapitalisasi menunjukkan tingkat pengembalian intrinsik, alami, dan tidak-leverage.
Formula Tingkat Kapitalisasi
Ada beberapa versi untuk perhitungan tingkat kapitalisasi. Dalam formula paling populer, tingkat kapitalisasi investasi real estat dihitung dengan membagi pendapatan operasional bersih properti (NOI) dengan nilai pasar saat ini. Secara matematis,
Tingkat Kapitalisasi = Pendapatan Operasional Bersih / Nilai Pasar Saat Ini
dimana, Pendapatan operasional bersih adalah pendapatan tahunan (yang diharapkan) yang dihasilkan oleh properti (seperti sewa) dan diterima dengan mengurangi semua biaya yang dikeluarkan untuk mengelola properti. Biaya-biaya ini termasuk biaya yang dibayarkan untuk pemeliharaan rutin fasilitas serta pajak properti.
Nilai pasar saat ini dari aset adalah nilai saat ini dari properti sesuai dengan harga pasar yang berlaku.
Dalam versi lain, angka tersebut dihitung berdasarkan biaya modal asli atau biaya perolehan properti.
Tingkat Kapitalisasi = Pendapatan Operasional Bersih / Harga Pembelian
Namun, versi kedua tidak terlalu populer karena dua alasan. Pertama, ini memberikan hasil yang tidak realistis untuk properti lama yang dibeli beberapa tahun / dekade yang lalu dengan harga rendah, dan kedua, itu tidak dapat diterapkan pada properti yang diwariskan karena harga pembelian mereka nol sehingga membuat divisi tidak mungkin.
Selain itu, karena harga properti berfluktuasi secara luas, versi pertama menggunakan harga pasar saat ini adalah representasi yang lebih akurat dibandingkan dengan yang kedua yang menggunakan nilai tetap harga pembelian asli.
Contoh Tingkat Kapitalisasi
Anggaplah seorang investor memiliki $ 1 juta dan ia sedang mempertimbangkan untuk berinvestasi di salah satu dari dua opsi investasi yang tersedia - satu, ia dapat berinvestasi dalam obligasi pemerintah yang diterbitkan pemerintah yang menawarkan bunga tahunan nominal 3 persen dan dianggap sebagai investasi teraman dan dua, ia dapat membeli bangunan komersial yang memiliki banyak penyewa yang diharapkan membayar sewa reguler.
Dalam kasus kedua, asumsikan bahwa total sewa yang diterima per tahun adalah $ 90.000 dan investor perlu membayar total $ 20.000 untuk berbagai biaya pemeliharaan dan pajak properti. Itu meninggalkan pendapatan bersih dari investasi properti pada $ 70.000. Asumsikan bahwa selama tahun pertama, nilai properti tetap stabil pada harga beli asli $ 1 juta.
Tingkat kapitalisasi akan dihitung sebagai (Pendapatan Operasional Bersih / Nilai Properti) = $ 70.000 / $ 1 juta = 7%.
Pengembalian 7 persen ini dihasilkan dari tarif investasi properti yang lebih baik daripada pengembalian standar 3 persen yang tersedia dari obligasi treasuri bebas risiko. Tambahan 4 persen mewakili pengembalian untuk risiko yang diambil oleh investor dengan berinvestasi di pasar properti dibandingkan dengan berinvestasi dalam obligasi treasury teraman yang datang dengan nol risiko.
Investasi properti berisiko, dan mungkin ada beberapa skenario di mana pengembalian, sebagaimana diwakili oleh ukuran tingkat kapitalisasi, dapat sangat bervariasi.
Misalnya, beberapa penyewa dapat pindah dan pendapatan sewa dari properti dapat berkurang menjadi $ 40.000. Mengurangi $ 20.000 ke berbagai biaya pemeliharaan dan pajak properti, dan dengan asumsi bahwa nilai properti tetap pada $ 1 juta, tingkat kapitalisasi menjadi ($ 20.000 / $ 1 juta) = 2%. Nilai ini kurang dari pengembalian yang tersedia dari obligasi bebas risiko.
Dalam skenario lain, asumsikan bahwa pendapatan sewa tetap pada $ 90.000 asli, tetapi biaya pemeliharaan dan / atau pajak properti meningkat secara signifikan, untuk mengatakan $ 50.000. Tingkat kapitalisasi kemudian menjadi ($ 40.000 / $ 1 juta) = 4%.
Dalam kasus lain, jika nilai pasar properti itu sendiri berkurang, katakanlah $ 800.000, dengan pendapatan sewa dan berbagai biaya tetap sama, tingkat kapitalisasi akan meningkat menjadi $ 70.000 / $ 800.000 = 8, 75%.
Intinya, berbagai tingkat pendapatan yang dihasilkan dari properti, pengeluaran yang terkait dengan properti dan penilaian pasar saat ini dari properti dapat secara signifikan mengubah tingkat kapitalisasi.
Surplus pengembalian, yang secara teoritis tersedia untuk investor properti di atas dan di atas investasi obligasi treasuri, dapat dikaitkan dengan risiko terkait yang mengarah pada skenario yang disebutkan di atas. Faktor-faktor risiko meliputi:
- Umur, lokasi, dan status propertiJenis properti - multi keluarga, kantor, industri, ritel atau rekreasi Solvabilitas penyewa dan penerimaan sewa secara teraturSyarat dan struktur penyewa penyewa Tingkat pasar keseluruhan dari properti dan faktor-faktor yang mempengaruhi penilaiannyaPasar fundamental ekonomi dari wilayah serta faktor-faktor yang memengaruhi bisnis penyewa
Menafsirkan Tingkat Kapitalisasi
Karena nilai kapitalisasi didasarkan pada perkiraan pendapatan di masa depan yang diproyeksikan, tarif tersebut tunduk pada varians yang tinggi. Maka menjadi penting untuk memahami apa yang merupakan tingkat kapitalisasi yang baik untuk properti investasi.
Nilai ini juga menunjukkan durasi waktu yang diperlukan untuk memulihkan jumlah yang diinvestasikan di properti. Misalnya, properti yang memiliki tingkat kapitalisasi 10% akan memakan waktu sekitar 10 tahun untuk memulihkan investasi.
Tingkat tutup yang berbeda di antara properti yang berbeda, atau tarif tutup yang berbeda di seluruh cakrawala waktu yang berbeda pada properti yang sama, mewakili tingkat risiko yang berbeda. Melihat formula menunjukkan bahwa nilai kapitalisasi akan lebih tinggi untuk properti yang menghasilkan pendapatan operasional bersih yang lebih tinggi dan memiliki penilaian yang lebih rendah, dan sebaliknya.
Katakanlah, ada dua properti yang serupa di semua atribut kecuali terpisah secara geografis. Satu berada di area pusat kota mewah sementara yang lain di pinggiran kota. Semua hal sama, properti pertama akan menghasilkan sewa lebih tinggi dibandingkan dengan yang kedua, tetapi mereka akan diimbangi sebagian oleh biaya pemeliharaan dan pajak yang lebih tinggi. Properti pusat kota akan memiliki tingkat kapitalisasi yang relatif lebih rendah dibandingkan dengan yang kedua karena nilai pasar yang signifikan tinggi.
Ini menunjukkan bahwa nilai kapitalisasi yang lebih rendah sesuai dengan penilaian yang lebih baik dan prospek pengembalian yang lebih baik dengan tingkat risiko yang lebih rendah. Di sisi lain, nilai cap rate yang lebih tinggi menyiratkan prospek pengembalian investasi properti yang relatif lebih rendah, dan karenanya tingkat risiko yang lebih tinggi.
Sementara contoh hipotetis di atas menjadikannya pilihan yang mudah bagi seorang investor untuk pergi dengan properti di pusat kota, skenario dunia nyata mungkin tidak semudah itu. Investor yang menilai properti berdasarkan tingkat suku bunga menghadapi tugas yang menantang untuk menentukan tingkat suku bunga yang cocok untuk tingkat risiko tertentu.
Tingkat Kapitalisasi
Representasi Model Gordon untuk Cap Rate
Representasi lain dari cap rate berasal dari Gordon Growth Model, yang juga disebut sebagai dividend discount model (DDM). Ini adalah metode untuk menghitung nilai intrinsik dari harga saham perusahaan terlepas dari kondisi pasar saat ini, dan nilai saham dihitung sebagai nilai sekarang dari dividen saham masa depan. Secara matematis, Nilai Saham = Arus Kas Dividen Tahunan yang Diharapkan / (Tingkat Pengembalian yang Dibutuhkan Investor - Tingkat Pertumbuhan Dividen yang Diharapkan)
Mengatur ulang persamaan dan menggeneralisasi rumus di luar dividen, (Tingkat Pengembalian yang Dibutuhkan - Tingkat Pertumbuhan yang Diharapkan) = Arus Kas / Nilai Aset yang Diharapkan
Representasi di atas cocok dengan formula dasar tingkat kapitalisasi yang disebutkan di bagian sebelumnya. Nilai arus kas yang diharapkan mewakili pendapatan operasional bersih dan nilai aset yang sesuai dengan harga pasar saat ini dari properti. Hal ini menyebabkan tingkat kapitalisasi setara dengan perbedaan antara tingkat pengembalian yang disyaratkan dan tingkat pertumbuhan yang diharapkan. Artinya, cap rate hanyalah tingkat pengembalian yang disyaratkan minus tingkat pertumbuhan.
Ini dapat digunakan untuk menilai penilaian properti untuk tingkat pengembalian yang diharapkan oleh investor. Sebagai contoh, katakanlah pendapatan operasi bersih sebuah properti adalah $ 50.000, dan diperkirakan akan naik sebesar 2 persen setiap tahun. Jika tingkat pengembalian yang diharapkan investor adalah 10 persen per tahun, maka tingkat batas bersih akan menjadi (10% - 2%) = 8%. Dengan menggunakannya dalam formula di atas, penilaian aset mencapai ($ 50.000 / 8%) = $ 625.000.
