Trust investasi real estat (REIT) telah memantapkan diri mereka sebagai sarana bagi investor kecil untuk secara langsung berpartisipasi dalam pengembalian yang lebih tinggi yang dihasilkan oleh properti real estat. Di masa lalu, kepercayaan ini dianggap sebagai cabang kecil dari kepercayaan investasi unit, dalam kategori yang sama dengan energi atau kepercayaan terkait sektor lainnya, tetapi ketika Standar Klasifikasi Industri Global memberikan REIT status sebagai kelas aset yang terpisah, aturan berubah dan popularitas mereka melonjak.
, kami akan menjelaskan bagaimana REIT bekerja dan memeriksa implikasi pajak unik dan tabungan yang mereka tawarkan kepada investor reguler.
Karakteristik Dasar REIT
REIT adalah kumpulan properti dan hipotek yang digabung bersama dan ditawarkan sebagai jaminan dalam bentuk trust investasi unit. Setiap unit dalam REIT mewakili sebagian kecil dari kepemilikan di masing-masing properti yang mendasarinya. REIT di NYSE memiliki kapitalisasi pasar lebih dari $ 1 triliun, hingga Maret 2019. Pada 2019, 226 REIT diperdagangkan secara aktif di Bursa Efek New York dan pasar lainnya.
Biasanya, REIT cenderung lebih bernilai daripada yang berorientasi pada pertumbuhan dan terutama terdiri dari kepemilikan skala kecil dan menengah.
IRS mensyaratkan REIT untuk membayar setidaknya 90% dari pendapatan mereka kepada orang yang tidak disebutkan namanya. Ini berarti REIT memberikan hasil yang lebih tinggi daripada yang biasanya ditemukan di pasar pendapatan tetap tradisional. Mereka juga cenderung lebih tidak stabil daripada saham tradisional karena mereka berayun dengan pasar real estat.
Tiga Jenis REIT
REIT dapat dipecah menjadi tiga kategori:
- REIT Ekuitas: Perwalian ini memiliki dan / atau menyewakan properti dan mengumpulkan pendapatan sewa, dividen, dan keuntungan modal dari penjualan properti. Sumber rangkap tiga penghasilan membuat jenis ini sangat populer. REIT Hipotek: Perwalian ini memiliki risiko lebih besar karena paparan mereka terhadap suku bunga. Jika suku bunga naik, nilai REIT hipotek dapat turun secara substansial. REIT Hibrid - Instrumen ini menggabungkan dua kategori pertama. Mereka dapat berupa dana terbuka atau tertutup (mirip dengan reksa dana terbuka dan tertutup), memiliki usia terbatas atau tidak terbatas, dan berinvestasi dalam satu kelompok proyek atau beberapa kelompok.
Perpajakan di Tingkat Perwalian
REIT harus mengikuti aturan yang sama dengan semua kepercayaan investasi unit lainnya. REIT harus dikenakan pajak pertama kali pada tingkat kepercayaan, kemudian ke penerima manfaat. Tetapi mereka harus mengikuti metode penilaian diri yang sama seperti korporasi. Jadi, REIT memiliki penilaian dan aturan akuntansi yang sama dengan perusahaan, tetapi alih-alih melewati laba, mereka melewati arus kas langsung ke orang yang tidak dikenal.
Ada beberapa aturan tambahan untuk REIT di luar aturan untuk trust investasi unit lain:
- Pendapatan sewa diperlakukan sebagai pendapatan bisnis bagi REIT karena pemerintah menganggap sewa sebagai bisnis REIT. Ini berarti semua biaya yang terkait dengan kegiatan sewa dapat dikurangkan sama dengan biaya bisnis dapat dihapuskan oleh suatu perusahaan. Selanjutnya, pendapatan saat ini yang didistribusikan kepada yang tidak dilepas tidak dikenakan pajak ke REIT, tetapi jika pendapatan tersebut didistribusikan ke penerima manfaat bukan penduduk, penghasilan itu harus dikenai pajak pemotongan 30% untuk dividen biasa dan tingkat 35% untuk capital gain, kecuali jika tarifnya lebih rendah berdasarkan perjanjian.
Untuk semua tujuan praktis, REIT umumnya dibebaskan dari perpajakan pada tingkat kepercayaan selama mereka mendistribusikan setidaknya 90% dari pendapatan mereka kepada orang yang tidak disebutkan namanya. Namun, bahkan REIT yang mematuhi aturan ini masih menghadapi pajak perusahaan atas setiap laba ditahan.
Perpajakan untuk Unitholders
Pembayaran dividen yang dilakukan oleh REIT dikenai pajak kepada yang belum termasuk sebagai penghasilan biasa, kecuali jika dianggap dividen yang memenuhi syarat, yang dikenakan pajak sebagai capital gain. Jika tidak, dividen akan dikenakan pajak pada tarif pajak marjinal atas unitholder.
Juga, sebagian dari dividen yang dibayarkan oleh REIT dapat merupakan pengembalian modal yang tidak dapat ditarik kembali, yang tidak hanya mengurangi penghasilan kena pajak pemegang unit pada tahun dividen diterima, tetapi juga menolak pajak atas bagian itu sampai aset modal dijual. Pembayaran ini juga mengurangi basis biaya untuk yang belum dilepas. Bagian yang tidak dapat dibatalkan kemudian dikenakan pajak sebagai keuntungan / kerugian modal jangka panjang atau pendek.
Karena REIT jarang dikenakan pajak pada tingkat kepercayaan, mereka dapat menawarkan hasil yang relatif lebih tinggi daripada saham, yang penerbitnya harus membayar pajak di tingkat perusahaan sebelum menghitung pembayaran dividen.
Contoh - Penghitungan Pajak Unitholder
Jennifer memutuskan untuk berinvestasi dalam REIT yang saat ini diperdagangkan pada $ 20 per unit. REIT memiliki dana dari operasi sebesar $ 2 per unit dan mendistribusikan 90%, atau $ 1, 80, dari jumlah ini kepada para yang tidak membuka folder. Namun, $ 0, 60 per unit dividen ini berasal dari depresiasi dan pengeluaran lainnya dan dianggap sebagai pengembalian modal yang tidak dapat ditarik kembali. Karena itu, hanya $ 1, 20 ($ 1, 80 - $ 0, 60) dari dividen ini yang berasal dari pendapatan aktual. Jumlah ini akan dikenakan pajak kepada Jennifer sebagai penghasilan biasa, dengan basis biayanya dikurangi $ 0, 60 hingga $ 19, 40 per unit. Seperti yang dinyatakan sebelumnya, pengurangan dalam basis ini akan dikenakan pajak sebagai keuntungan / kerugian jangka panjang atau pendek ketika unit dijual.
Garis bawah
Keuntungan pajak unik yang ditawarkan oleh REIT dapat diterjemahkan ke dalam hasil unggul bagi investor yang mencari pengembalian lebih tinggi dengan stabilitas relatif. Secara teoritis, adalah mungkin bagi unitholder untuk mencapai basis biaya negatif jika unit dipegang untuk jangka waktu yang cukup lama. Walaupun ini hampir tidak umum, potensi untuk mewujudkan kemungkinan untung atau rugi dengan cara ini harus dipahami dengan jelas oleh investor.
