Dengan saham yang dihargai, Anda dapat menjual saham Anda selama beberapa tahun untuk menyebarkan capital gain. Sayangnya, investasi real estat tidak diberikan kemewahan yang sama; seluruh jumlah keuntungan harus diklaim pada pajak Anda pada tahun properti itu dijual. Namun, jika pemilik rumah menggunakan pertukaran IRS Section 1031, mereka dapat menunda jumlah itu ke dalam kendaraan investasi serupa.
Benarkah Anda Bisa Menjual Rumah Anda Dan Tidak Membayar Pajak Keuntungan Modal?
Mengelola Penjualan Awal
Anda dapat mengurangi beban pajak ini dengan mengendalikan tahun saat kepemilikan dan kepemilikan berlalu dan, karenanya, tahun di mana Anda melaporkan laba atau rugi pada transaksi. Dengan kata lain, Anda dapat mengatur pengalihan kepemilikan menjadi satu tahun di mana Anda berharap memiliki beban pajak yang lebih rendah. Namun, jika penghasilan Anda stabil dan membayar pajak atas keuntungan tersebut tampaknya tidak terhindarkan, Anda mungkin ingin mempertimbangkan untuk menggunakan pertukaran IRC Section 1031.
Bagian 1031 Pertukaran
Pertukaran Bagian 1031 memungkinkan seorang investor untuk memperdagangkan real estat yang dimiliki untuk investasi untuk investasi real estat lainnya dan tidak menimbulkan kewajiban pajak langsung. Menurut Bagian 1031, jika Anda menukar bisnis atau properti investasi hanya untuk bisnis atau properti investasi sejenis, tidak ada keuntungan atau kerugian yang diakui sampai properti yang baru diperoleh dijual. Ingatlah bahwa Bagian 1031 tidak berlaku untuk pertukaran inventaris, saham, obligasi, wesel, bukti hutang, dan aset tertentu lainnya.
Mulai tahun 2018, undang-undang pajak baru membatasi pertukaran ini untuk real estat: Bagian 1031 pertukaran properti lainnya, seperti karya seni, tidak lagi diizinkan.
Peraturan dan Regulasi
Pertukaran Bagian 1031 tidak akan memungkinkan penghindaran pajak capital gain dalam semua kasus. Misalnya, pertukaran real estat AS untuk real estat di negara lain tidak akan memenuhi syarat untuk status pertukaran bebas pajak. Selain itu, perdagangan yang melibatkan properti yang digunakan untuk tujuan pribadi - seperti menukar tempat tinggal pribadi dengan properti sewaan - tidak akan menerima perlakuan bebas pajak yang diberikan berdasarkan Bagian 1031. Akhirnya, jika salah satu pihak kemudian membuang properti yang ditukar dalam waktu dua tahun periode, properti yang ditukar akan dikenakan pajak.
Untuk tujuan pelaporan pajak, dasar dari properti lama dipindahkan ke properti baru. Hal ini penting untuk dipahami dalam pertukaran bebas pajak karena pajak yang terhutang tidak diampuni, mereka hanya ditunda sampai penjualan properti baru. Untuk mencatat pertukaran Bagian 1031 dengan Internal Revenue Service, penting untuk mengajukan Formulir 8824 dengan pengembalian pajak untuk tahun pertukaran sejenis. Pertukaran bebas pajak tidak direkomendasikan jika transaksi akan menghasilkan kerugian karena kerugian tidak dapat dikurangkan dalam pertukaran bebas pajak. Dalam kasus ini, mungkin lebih baik menjual aset dan menggunakan hasilnya untuk membeli properti baru.
Pertukaran Bebas Pajak sepenuhnya
Agar transaksi pertukaran Bagian 1031 bebas pajak terjadi, syarat-syarat tertentu harus dipenuhi:
- Properti harus "sejenis": Properti sejenis jika sifat atau sifatnya sama, walaupun berbeda dalam tingkat atau kualitas. Properti harus terkait dengan bisnis atau investasi: Properti yang ditukar harus dimiliki untuk bisnis produktif atau penggunaan investasi dan diperdagangkan untuk penggunaan yang sama. Properti baru harus diidentifikasi dalam waktu 45 hari: Properti baru yang akan diterima dengan imbalan properti yang ada harus diidentifikasi secara tertulis dalam waktu 45 hari sejak transfer pertama. Transfer harus dilakukan dalam jendela 180 hari: Properti sejenis harus diterima oleh salah satu dari dua tanggal ini (mana yang lebih cepat datang): dalam periode 180 hari setelah transfer properti, atau pada tanggal jatuh tempo pengembalian pajak (termasuk ekstensi) untuk tahun saat properti ditransfer.
Pertukaran Bebas Pajak Sebagian
Untuk sepenuhnya bebas pajak, pertukaran tersebut harus semata-mata merupakan pertukaran properti sejenis. Di dunia yang sempurna, menemukan properti dengan nilai perdagangan yang sama sangat ideal untuk pertukaran Bagian 1031. Namun, sulit untuk menemukan pertukaran yang sama dan, dalam banyak kasus, satu pihak akhirnya menghasilkan uang ekstra untuk membuat kesepakatan itu adil. Properti atau uang tunai tambahan yang diterima ini dikenal sebagai "boot", dan keuntungan ini dikenakan pajak hingga jumlah boot yang diterima.
Ketika ada hipotek di kedua properti, hipotek terjaring. Pihak yang menyerahkan hipotek yang lebih besar dan menerima hipotek yang lebih kecil memperlakukan kelebihannya sebagai boot.
Garis bawah
Meningkatnya jumlah penjualan real estat sejak 2010 telah memungkinkan banyak orang menerima perlakuan pajak yang menguntungkan dari pemerintah federal. Akibatnya, sejumlah besar pendapatan pajak telah hilang. Untuk saat ini, Bagian 1031 pertukaran untuk properti nyata tetap ada. (Seperti dibahas di atas, mulai tahun 2018, mereka dieliminasi untuk jenis properti lainnya, seperti barang koleksi, pesawat terbang, hak waralaba, dan alat berat.)
