Apa Dana Yang Disesuaikan Dari Operasi?
Dana yang disesuaikan dari operasi (AFFO) mengacu pada ukuran kinerja keuangan yang terutama digunakan dalam analisis trust investasi real estat (REIT). AFFO REIT, meskipun tunduk pada berbagai metode perhitungan, umumnya sama dengan dana perwalian dari operasi (FFO) dengan penyesuaian yang dibuat untuk pengeluaran modal berulang yang digunakan untuk menjaga kualitas aset yang mendasari REIT. Perhitungan dilakukan dalam penyesuaian untuk GAAP garis lurus sewa, biaya sewa, dan faktor material lainnya.
Memahami Dana Yang Disesuaikan Dari Operasi
Terlepas dari bagaimana para profesional industri memilih untuk menghitung dana yang disesuaikan dari operasi (AFFO), itu dianggap sebagai ukuran yang lebih akurat dari arus kas residual untuk pemegang saham daripada FFO sederhana karena mempertimbangkan kenaikan harga sewa dan biaya tambahan yang dikeluarkan oleh REIT. Ini memberikan angka dasar yang lebih akurat ketika memperkirakan nilai saat ini dan prediktor yang lebih baik dari kemampuan REIT di masa depan untuk membayar dividen. Ini adalah ukuran non-GAAP.
Menghitung Dana Yang Disesuaikan Dari Operasi
Sebelum menghitung AFFO, analis terlebih dahulu harus menentukan dana REIT dari operasi (FFO). FFO mengukur arus kas dari daftar kegiatan tertentu. FFO mencerminkan dampak dari aktivitas penyewaan dan akuisisi REIT, serta biaya bunga. FFO memperhitungkan laba bersih REIT termasuk amortisasi dan depresiasi, tetapi tidak termasuk capital gain dari penjualan properti. Alasan mengapa keuntungan ini tidak dimasukkan adalah karena mereka adalah peristiwa satu kali dan umumnya tidak memiliki efek jangka panjang pada potensi pendapatan REIT di masa depan.
Formula untuk FFO adalah:
FFO = laba bersih + amortisasi + depresiasi - keuntungan modal dari penjualan properti
Setelah FFO ditentukan, AFFO dapat dihitung. Formula untuk AFFO adalah:
AFFO = FFO + kenaikan sewa - pengeluaran modal - jumlah pemeliharaan rutin
Contoh Perhitungan AFFO
Sebagai contoh perhitungan AFFO, anggap sebagai berikut: REIT memiliki $ 2 juta laba bersih selama periode pelaporan terakhir. Selama waktu itu, ia memperoleh $ 400.000 dari penjualan salah satu propertinya dan kehilangan $ 100.000 dari penjualan lainnya. Ini melaporkan $ 35.000 amortisasi dan $ 50.000 depresiasi. Selama periode tersebut, kenaikan sewa bersih adalah $ 40.000; pengeluaran modal adalah $ 75.000 dan pemeliharaan rutin berjumlah $ 30.000.
Dengan informasi ini, FFO dapat dihitung sebagai:
FFO = $ 2.000.000 + $ 35.000 + $ 50.000 - ($ 400.000 - $ 100.000) = $ 1.785.000
Dari ini, AFFO dihitung sebagai:
AFFO = FFO + $ 40.000 - $ 75.000 - $ 30.000 = $ 1.785.000 - $ 65.000 = $ 1.720.000