Memperkirakan nilai real estat diperlukan untuk berbagai upaya, termasuk pembiayaan, daftar penjualan, analisis investasi, asuransi properti, dan perpajakan. Tetapi bagi kebanyakan orang, menentukan harga permintaan atau pembelian sebidang properti riil adalah aplikasi penilaian real estat yang paling berguna. Artikel ini akan memberikan pengantar konsep dasar dan metode penilaian real estat, terutama yang berkaitan dengan penjualan.
Penilaian Real Estat: Yang Harus Anda Ketahui
Konsep Penilaian Dasar
Nilai
Secara teknis, nilai properti didefinisikan sebagai nilai sekarang dari manfaat masa depan yang timbul dari kepemilikan properti. Tidak seperti banyak barang konsumen yang cepat digunakan, manfaat properti nyata umumnya diwujudkan dalam jangka waktu yang lama. Oleh karena itu, perkiraan nilai properti harus mempertimbangkan tren ekonomi dan sosial, serta kontrol atau peraturan pemerintah dan kondisi lingkungan yang dapat memengaruhi keempat elemen nilai:
Nilai Versus Biaya dan Harga
Nilai belum tentu sama dengan biaya atau harga . Biaya mengacu pada pengeluaran aktual - untuk bahan, misalnya, atau tenaga kerja. Harga, di sisi lain, adalah jumlah yang dibayar seseorang untuk sesuatu. Sementara biaya dan harga dapat mempengaruhi nilai, mereka tidak menentukan nilai. Harga penjualan sebuah rumah mungkin $ 150.000, tetapi nilainya bisa lebih tinggi atau lebih rendah secara signifikan. Misalnya, jika pemilik baru menemukan cacat serius di rumah, seperti fondasi yang rusak, nilai rumah bisa lebih rendah dari harga.
Nilai pasar
Penilaian adalah pendapat atau perkiraan mengenai nilai properti tertentu pada tanggal tertentu. Laporan penilaian digunakan oleh bisnis, lembaga pemerintah, individu, investor, dan perusahaan hipotek ketika membuat keputusan mengenai transaksi real estat. Tujuan dari penilaian adalah untuk menentukan nilai pasar properti - harga yang paling memungkinkan bahwa properti akan membawa pasar yang kompetitif dan terbuka.
Harga pasar, harga di mana properti sebenarnya menjual, mungkin tidak selalu mewakili nilai pasar. Misalnya, jika penjual berada di bawah tekanan karena ancaman penyitaan, atau jika penjualan pribadi dilakukan, properti dapat menjual di bawah nilai pasarnya.
Metode Penilaian
Penilaian yang akurat tergantung pada pengumpulan data secara metodis. Data spesifik, yang mencakup perincian tentang properti tertentu, dan data umum, yang berkaitan dengan negara, wilayah, kota, dan lingkungan tempat properti itu berada, dikumpulkan dan dianalisis untuk mendapatkan nilai. Penilaian menggunakan tiga pendekatan dasar untuk menentukan nilai properti.
Metode 1: Pendekatan Perbandingan Penjualan
Pendekatan perbandingan penjualan biasanya digunakan dalam menilai rumah dan tanah keluarga tunggal. Kadang-kadang disebut pendekatan data pasar, ini adalah perkiraan nilai yang diperoleh dengan membandingkan properti dengan properti yang baru dijual dengan karakteristik yang sama. Properti serupa ini disebut sebagai barang yang sebanding , dan untuk memberikan perbandingan yang valid, masing-masing harus:
- Mirip dengan properti subjek mungkin. Telah dijual dalam setahun terakhir di pasar terbuka dan kompetitif. Telah dijual dalam kondisi pasar tertentu
Setidaknya tiga atau empat pembanding harus digunakan dalam proses penilaian. Faktor yang paling penting untuk dipertimbangkan ketika memilih yang sebanding adalah ukuran, fitur yang sebanding dan - mungkin yang paling penting - lokasi, yang dapat memiliki efek luar biasa pada nilai pasar properti.
Kualitas Sebanding
Karena tidak ada dua properti yang persis sama, penyesuaian terhadap harga penjualan yang sebanding akan dilakukan untuk memperhitungkan fitur yang berbeda dan faktor lain yang akan mempengaruhi nilai, termasuk:
- Umur dan kondisi bangunan. Tanggal penjualan, jika terjadi perubahan ekonomi antara tanggal penjualan yang sebanding dan tanggal penilaian. Syarat dan ketentuan penjualan, seperti jika penjual properti berada di bawah tekanan atau jika properti dijual di antara saudara (di harga diskon) Lokasi, karena properti yang serupa mungkin berbeda harga dari satu lingkungan ke lingkungan lainnya. Fitur fisik, termasuk ukuran lot, lansekap, jenis dan kualitas konstruksi, jumlah dan jenis kamar, luas ruang kaki persegi, lantai kayu keras, garasi, dapur upgrade, perapian, kolam, udara pusat, dll.
Estimasi nilai pasar dari properti subjek akan berada dalam kisaran yang dibentuk oleh harga jual yang dapat disesuaikan dari barang yang dapat diperbandingkan. Karena beberapa penyesuaian yang dilakukan terhadap harga penjualan yang sebanding akan lebih subyektif daripada yang lain, pertimbangan tertimbang biasanya diberikan kepada mereka yang sebanding yang memiliki jumlah penyesuaian paling sedikit.
Metode 2: Pendekatan Biaya
Pendekatan biaya dapat digunakan untuk memperkirakan nilai properti yang telah diperbaiki oleh satu atau lebih bangunan. Metode ini melibatkan estimasi nilai terpisah untuk bangunan dan tanah, dengan mempertimbangkan penyusutan. Taksiran ditambahkan bersama-sama untuk menghitung nilai seluruh properti yang ditingkatkan. Pendekatan biaya membuat asumsi bahwa pembeli yang masuk akal tidak akan membayar lebih untuk properti yang sudah ada yang diperbaiki daripada harga untuk membeli lot yang sebanding dan membangun gedung yang sebanding. Pendekatan ini berguna ketika properti yang dinilai adalah tipe yang tidak sering dijual dan tidak menghasilkan pendapatan. Contohnya termasuk sekolah, gereja, rumah sakit dan gedung pemerintah.
Biaya bangunan dapat diperkirakan dalam beberapa cara, termasuk metode kaki persegi di mana biaya per kaki persegi yang baru saja dibangun sebanding dengan jumlah kaki persegi di gedung subjek; metode unit-in-place, di mana biaya diperkirakan berdasarkan biaya konstruksi per unit ukuran masing-masing komponen bangunan, termasuk tenaga kerja dan bahan; dan metode survei kuantitas, yang memperkirakan jumlah bahan baku yang akan diperlukan untuk mengganti bangunan subjek, bersama dengan harga bahan saat ini dan biaya pemasangan yang terkait.
Penyusutan
Untuk tujuan penilaian, penyusutan mengacu pada kondisi apa pun yang secara negatif mempengaruhi nilai peningkatan properti nyata, dan mempertimbangkan:
- Kemunduran fisik, termasuk kemunduran yang dapat disembuhkan, seperti pengecatan dan penggantian atap, dan kemunduran yang tidak dapat disembuhkan, seperti masalah struktural Keusangan fungsional, yang mengacu pada fitur fisik atau desain yang tidak lagi dianggap diinginkan oleh pemilik properti, seperti peralatan yang ketinggalan zaman, perlengkapan yang tampak usang atau rumah dengan empat kamar tidur, tetapi hanya satu kamar mandi Keusangan ekonomi, disebabkan oleh faktor-faktor yang berada di luar properti, seperti terletak dekat dengan bandara yang bising atau pabrik yang berpolusi.
Metodologi
- Perkirakan nilai tanah seolah-olah itu kosong dan tersedia untuk digunakan secara tertinggi dan terbaik, menggunakan pendekatan perbandingan penjualan karena tanah tidak dapat didepresiasi. Perkirakan biaya saat ini untuk membangun bangunan dan perbaikan situs. Estimasi jumlah penyusutan dari perbaikan yang dihasilkan dari kemunduran, keusangan fungsional atau keusangan ekonomi. Turunkan penyusutan dari perkiraan biaya konstruksi. Tambahkan nilai estimasi tanah ke biaya penyusutan bangunan dan peningkatan lokasi untuk menentukan total nilai properti.
Metode 3: Pendekatan Kapitalisasi Penghasilan
Sering disebut hanya pendekatan pendapatan, metode ini didasarkan pada hubungan antara tingkat pengembalian yang dibutuhkan investor dan pendapatan bersih yang dihasilkan properti. Ini digunakan untuk memperkirakan nilai properti yang menghasilkan pendapatan seperti kompleks apartemen, gedung perkantoran, dan pusat perbelanjaan. Penilaian menggunakan pendekatan kapitalisasi pendapatan bisa sangat mudah ketika properti subjek dapat diharapkan untuk menghasilkan pendapatan di masa depan, dan ketika biayanya dapat diprediksi dan stabil.
Kapitalisasi Langsung
Penilai akan melakukan langkah-langkah berikut saat menggunakan pendekatan kapitalisasi langsung:
- Perkirakan potensi pendapatan kotor tahunan. Mempertimbangkan kekosongan dan kerugian penagihan sewa untuk menentukan pendapatan kotor efektif. Turunkan biaya operasi tahunan untuk menghitung pendapatan operasional bersih tahunan. Taksir harga yang akan dibayarkan oleh investor biasa untuk pendapatan yang dihasilkan oleh pihak tertentu jenis dan kelas properti. Ini dilakukan dengan memperkirakan tingkat pengembalian, atau tingkat kapitalisasi. Terapkan tingkat kapitalisasi ke pendapatan operasional bersih tahunan properti untuk membentuk perkiraan nilai properti.
Pengganda Pendapatan Kotor
Metode pengganda pendapatan bruto (GIM) dapat digunakan untuk menilai properti lain yang biasanya tidak dibeli sebagai properti pendapatan tetapi dapat disewa, seperti rumah satu dan dua keluarga. Metode GRM menghubungkan harga jual properti dengan pendapatan sewa yang diharapkan. (Untuk bacaan terkait, lihat "4 Cara Menilai Properti Sewa Real Estat")
Untuk properti residensial, pendapatan bulanan kotor biasanya digunakan; untuk properti komersial dan industri, pendapatan tahunan kotor akan digunakan. Metode pengganda pendapatan kotor dapat dihitung sebagai berikut:
Harga Penjualan รท Pendapatan Sewa = Pengganda Pendapatan Kotor
Data penjualan dan sewa terbaru dari setidaknya tiga properti serupa dapat digunakan untuk membuat GIM yang akurat. GIM kemudian dapat diterapkan pada estimasi sewa pasar wajar properti subjek untuk menentukan nilai pasarnya, yang dapat dihitung sebagai berikut:
Pendapatan Sewa x GIM = Perkiraan Nilai Pasar
Garis bawah
Penilaian real estat yang akurat penting bagi pemberi pinjaman hipotek, investor, perusahaan asuransi dan pembeli, dan penjual properti riil. Sementara penilaian umumnya dilakukan oleh para profesional yang terampil, siapa pun yang terlibat dalam transaksi nyata dapat mengambil manfaat dari mendapatkan pemahaman dasar tentang berbagai metode penilaian real estat.
