Berinvestasi dalam real estat terus menjadi salah satu cara terbaik untuk membangun kekayaan dan memotong pajak. Manfaat mencakup kemampuan untuk memulihkan biaya properti penghasil pendapatan melalui depresiasi, menggunakan pertukaran 1031 untuk menunda keuntungan dari investasi real estat, dan meminjam terhadap ekuitas real estat untuk melakukan investasi tambahan atau untuk tujuan lain. Selain itu, pemilik rumah dapat mengambil manfaat dari pembebasan kediaman pribadi, yang melindungi keuntungan dari penjualan kediaman pribadi dari pajak capital gain, serta pengurangan untuk bunga hipotek. Baca terus untuk mengetahui apakah satu atau kombinasi strategi ini tepat untuk Anda. (Untuk informasi latar belakang, baca Berinvestasi dalam Real Estat .)
Penyusutan
Anda dapat memulihkan biaya properti sewaan penghasil pendapatan melalui pemotongan pajak tahunan yang disebut depresiasi. Internal Revenue Code mendefinisikan pengurangan depresiasi sebagai penyisihan yang wajar untuk kelelahan atau keausan, termasuk penyisihan yang wajar untuk keusangan.
Investor real estat umumnya menggunakan metode penyusutan yang disebut Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), di mana properti sewa perumahan dan perbaikan struktural disusutkan selama 27, 5 tahun, sementara peralatan dan perlengkapan lainnya disusutkan selama 15 tahun. Biaya penyusutan sering menghasilkan kerugian bersih pada properti investasi bahkan jika properti benar-benar menghasilkan arus kas positif. Kerugian ini, serta biaya, seperti utilitas dan asuransi, dilaporkan pada Jadwal E, formulir pajak penghasilan federal 1040, dan dikurangkan dari pendapatan biasa.
1031 Pertukaran
Pertukaran 1031, dinamai Bagian 1031 dari Internal Revenue Code, memungkinkan investor untuk menunda pajak dengan menjual satu properti investasi dan menggunakan ekuitas untuk membeli properti atau properti lain dengan nilai yang sama atau lebih besar. Pertukaran ini harus terjadi dalam periode waktu tertentu. Meskipun pertukaran 1031 secara luas dapat mencakup berbagai jenis properti, sebagian besar transaksi berkaitan dengan real estat. (Untuk tentang jenis pertukaran ini, baca Transaksi Real Estat Cerdas .)
Peraturan Properti
Agar berhasil menyelesaikan pertukaran 1031, properti harus memenuhi kriteria berikut:
- Nilai agregat dari properti pengganti harus sama dengan atau lebih besar dari properti yang dilepaskan. Properti yang termasuk dalam transaksi harus sejenis, yang berarti properti nyata tidak dapat ditukar dengan beberapa jenis aset lain, seperti real estat kepercayaan investasi (REIT). (Untuk informasi lebih lanjut tentang REIT, baca Dasar-dasar REIT Perpajakan. ) Properti yang dipertukarkan harus dimiliki untuk "tujuan produktif dalam bisnis atau perdagangan" (investasi).
Uang tunai atau properti apa pun yang diterima melalui transaksi yang tidak dianggap sebagai jenis barang dianggap sebagai barang boot dan dikenakan pajak. Boot tunai tidak hanya mencakup uang tunai tetapi juga properti fisik, seperti perlengkapan. Boot hipotek mengacu pada pengurangan hutang apa pun yang dicapai melalui transaksi. Dengan demikian, jumlah utang yang diasumsikan dengan properti pengganti harus sama dengan atau lebih besar dari nilai utang pensiun ketika properti yang dilepaskan dijual. (Untuk lebih lanjut tentang pertukaran sejenis, baca Trade Properties to Keep the Taxman at Bay .)
Peraturan Investor
Investor harus menggunakan perantara yang berkualitas. Perantara yang memenuhi syarat adalah agen yang memfasilitasi proses pertukaran 1031, sebagian besar dengan memegang hasil bersih dari properti yang dilepaskan sebelum mereka diinvestasikan kembali di properti pengganti. Hanya perantara yang memenuhi syarat yang dapat menyimpan dana tersebut selama pertukaran. Federation of Exchange Accommodationators merinci peran yang dimainkan perantara yang memenuhi syarat dalam proses pertukaran 1031.
Investor tunduk pada dua tenggat waktu:
- Empat puluh lima hari setelah penjualan properti yang dilepaskan dia harus menyerahkan daftar tertulis properti pengganti yang memenuhi syarat kepada pihak yang memenuhi syarat untuk pertukaran, biasanya perantara. Ada juga beberapa aturan yang membatasi jumlah properti yang dapat diidentifikasi. Selain itu, ia harus membeli nilai agregat aset pengganti yang memenuhi syarat dalam waktu 180 hari dari penjualan aset yang dilepaskan atau 180 hari setelah tanggal jatuh tempo pengembalian pajak untuk tahun itu., mana yang terjadi lebih dulu.
1031 Pertukaran, Langkah demi Langkah
Dalam transaksi tipikal, seorang investor memutuskan untuk menjual properti investasi dan menginvestasikan hasilnya dari setiap keuntungan di properti lain.
- Untuk mencapai hal ini dengan cara yang efisien pajak, investor menandatangani perjanjian pertukaran 1031 dengan perantara yang memenuhi syarat dan membuat properti asli dijual. Pada saat yang sama, investor mulai mencari properti pengganti. Pada hari investor menjual properti asli (properti yang dilepaskan), hasil bersih setelah membayar semua biaya dikirim ke akun khusus yang didirikan oleh perantara yang memenuhi syarat. Investor kemudian masuk ke dalam periode identifikasi dan memiliki tepat 45 hari untuk menghasilkan daftar properti pengganti yang memenuhi syarat dan 180 hari untuk menutup pada properti pengganti selama periode pertukaran. Menggunakan seluruh hasil dari penjualan properti yang dilepaskan, investor menutup properti investasi baru atau properti. Perantara yang memenuhi syarat mengirimkan dana tersebut ke perusahaan judul, akun khusus ditutup dan transaksi selesai.
Meminjam Ekuitas Rumah
Investor yang telah membangun ekuitas yang cukup besar baik di rumah pribadi atau properti investasi mereka dapat dengan mudah memilih untuk membiayai kembali properti mereka dan menarik ekuitas untuk melakukan investasi tambahan, memperbaiki rumah, atau untuk tujuan lain. Peraturan bervariasi dari satu negara ke negara.
Dalam skenario tipikal, pemberi pinjaman akan meminjamkan 80% dari pinjaman gabungan ke nilai atau 50% dari nilai pasar wajar properti, mana yang lebih rendah. Misalnya, pada properti $ 240.000 dengan pinjaman $ 100.000, yang paling bisa diambil oleh peminjam adalah $ 92.000 ($ 240.000 x 80% - $ 100.000).
Kemampuan untuk meminjam juga akan tergantung pada skor kredit peminjam, rasio hutang terhadap ekuitas yang ada, dan rasio hutang terhadap pendapatan. Meskipun strategi ini sedikit lebih berisiko, bagi mereka yang mampu menangani utang tambahan, itu dapat membantu membangun kekayaan tanpa harus masuk ke dalam pertukaran 1031 atau menjual properti. (Untuk mempelajari lebih lanjut tentang pinjaman ekuitas rumah, baca Pinjaman Ekuitas Rumah: Apa Artinya dan Cara Kerjanya .)
Menunda Pajak atas Penjualan Rumah
Keuntungan dari penjualan kediaman pribadi utama wajib pajak tidak termasuk pajak capital gain hingga $ 500.000 untuk pasangan menikah dan $ 250.000 untuk individu lajang jika wajib pajak telah tinggal di rumah selama dua dari lima tahun terakhir. Selain itu, jika keuntungan dari penjualan tempat tinggal utama wajib pajak lebih besar daripada pengecualian itu, wajib pajak juga dapat menginvestasikan bagian itu melalui pertukaran 1031.
Investor yang tinggal di daerah di mana nilai-nilai rumah menghargai dapat menggunakan strategi perdagangan hingga keduanya membangun kekayaan pribadi mereka dan meminimalkan pajak pada saat yang sama. (Untuk mempelajari lebih lanjut tentang implikasi pajak dari penjualan rumah Anda, baca Apakah Penjualan Rumah Anda Meninggalkan Anda Dengan Kejutan Pajak? )
Pengurangan Bunga Hipotek
Pemilik rumah dapat mengurangi porsi hipotek mereka yang disebabkan pembayaran bunga atas pengembalian pajak mereka. Pembayaran ini lebih tinggi selama tahun-tahun awal hipotek dan secara bertahap menurun karena hipotek dilunasi. (dalam Pengurangan Pajak Bunga Hipotek .)
Garis bawah
Ada banyak opsi yang tersedia untuk pemilik real estat yang ingin menjual sambil meminimalkan kewajiban pajak.
- Pertukaran 1031 memungkinkan pengembalian dari penjualan untuk diinvestasikan kembali ke dalam properti sejenis. Pinjaman ekuitas rumah menyentuh langsung ke nilai properti dan dapat digunakan untuk berbagai keperluan. Penjualan tempat tinggal utama memenuhi syarat untuk perlakuan pajak khusus. Bunga kredit dapat dikurangkan pada saat pajak.
Situasi pribadi Anda akan menentukan opsi mana yang tepat untuk Anda, tetapi salah satunya akan membantu Anda mendapatkan hasil maksimal dari investasi real estat Anda.
Untuk bacaan terkait, lihat Primer Pajak untuk Pemilik Rumah .
