Berapa Tingkat Kapitalisasi Terminal?
Tingkat kapitalisasi terminal, juga dikenal sebagai tingkat keluar, adalah tingkat yang digunakan untuk memperkirakan nilai jual kembali properti pada akhir periode holding. Pendapatan operasional bersih (NOI) yang diharapkan per tahun dibagi dengan tingkat batas terminal (dinyatakan dalam persentase) untuk mendapatkan nilai terminal. Tingkat kapitalisasi terminal diestimasi berdasarkan data transaksi yang sebanding atau apa yang diyakini sesuai untuk lokasi dan atribut properti tertentu.
Pengambilan Kunci
- Tingkat kapitalisasi terminal digunakan untuk memperkirakan nilai jual kembali properti pada akhir periode holding. Tingkat tutup masuk adalah proyeksi tahun pertama properti, dibagi dengan harga beli properti. Jika tingkat kapitalisasi terminal ini lebih rendah daripada tarif masuk, biasanya berarti investasi properti menguntungkan.
Memahami Tingkat Kapitalisasi Terminal
Tingkat topi masuk adalah proyeksi pendapatan operasional tahun pertama (NOI) dibagi dengan investasi awal atau harga pembelian. Sebaliknya, tingkat kapitalisasi terminal adalah proyeksi NOI tahun lalu (tahun keluar) dibagi dengan harga jual. Jika kurs ini lebih rendah dari kurs masuk, biasanya berarti investasi properti menguntungkan.
Sebagian besar profesional investasi real estat setuju bahwa penting untuk mencocokkan tingkat kapitalisasi terminal dengan tingkat pasar saat ini, dengan mengingat bahwa mungkin ini merupakan tes yang lebih aman bagi pengembangan untuk sedikit menaikkan tingkat tutup terminal. Spreadsheet dinamis dapat berguna untuk menekankan pengujian proyek pengembangan untuk menetapkan tingkat kapitalisasi terminal tertinggi yang masih akan memberikan sisi positif yang cukup bagi investor.
Investor real estat yang cerdas mencari pasar dan jenis properti yang tingkat kapitalisasi pasar diperkirakan akan turun, karena tingkat kapitalisasi terminal yang lebih rendah, dibandingkan dengan tingkat kapitalisasi, akan menghasilkan capital gain, dengan asumsi bahwa pendapatan operasi bersih tidak akan menurun selama periode holding. Beberapa data yang harus dipertimbangkan termasuk metrik penawaran dan permintaan untuk setiap kategori ruang, serta untuk layanan dan pengeluaran yang diasumsikan terkait dengan setiap area operasi.
Meskipun masa depan selalu tidak pasti, ada dua hal yang pasti tentang akhir dari masa penahanan: bangunan akan menua dan pasar akan berubah. Karena itu, sangat penting bagi semua investor real estat untuk mengumpulkan dan menganalisis data sebanyak mungkin untuk menentukan secara akurat tingkat kapitalisasi terminal untuk suatu proyek.
Contoh Tingkat Kapitalisasi Terminal
Seorang investor membeli properti yang terisi penuh seharga $ 100 juta. NOI tahun pertama diperkirakan $ 5, 0 juta. Oleh karena itu tingkat cap masuk 5.0%. Tujuh tahun kemudian, investor percaya bahwa tingkat kapitalisasi terminal sekitar 4, 0%. NOI tahun lalu, yang telah memperhitungkan peningkatan sewa di sepanjang jalan, diproyeksikan sebesar $ 5, 5 juta (sekali lagi, dengan asumsi penghunian penuh). Nilai penjualan kembali diperkirakan $ 137, 5 juta ($ 5, 5 juta dalam NOI dibagi dengan kapitalisasi terminal 4, 0%, atau nilai tukar keluar).
