Stephen Schwarzman tidak menjadi besar dengan bertaruh kecil. Karirnya telah ditentukan dengan mengambil peluang besar. Saat ini ketua dan CEO The Blackstone Group, ia merinci banyak taruhan besar itu dalam otobiografinya baru-baru ini, What it Takes . Dari hari-harinya sebagai presiden kelas di Abington High School, hingga proses merendahkannya mencoba meluncurkan Blackstone pada tahun 1985 dengan Pete Peterson, kehidupan Schwarzman telah ditentukan dengan menjadi besar di setiap kesempatan.
Blackstone telah berkembang dengan memasukkan bisnis investasi yang berfokus pada ekuitas swasta, dana lindung nilai, kredit, infrastruktur, dan ilmu kehidupan — antara lain — tetapi banyak dari taruhan terbesar perusahaan itu adalah dalam bidang real estat. Memang, Blackstone adalah salah satu investor real estat terbesar di dunia, dengan sekitar seperempat dari $ 545 miliar asetnya diinvestasikan di sektor ini.
Blackstone telah berada di belakang beberapa transaksi real estat terbesar dalam sejarah, termasuk pembelian Hilton Properties pada Juli 2007, dan pembelian 2015 Stuyvesant Town di New York City sebesar $ 5, 5 miliar.
Saya berbicara dengan Schwarzman untuk peluncuran otobiografinya tentang karier dan pandangannya tentang lanskap investasi - khususnya di bidang real estat.
Silver: Blackstone telah membuat taruhan besar pada real estat selama bertahun-tahun, dan sekarang ini adalah salah satu pemilik real estat terbesar dan investor di dunia, dan itu adalah bagian terbesar dari portofolio investasi Anda hari ini. Apa aturan dasar Anda untuk mengidentifikasi peluang real estat yang hebat? apa yang kamu cari?
Schwarzman: Real estat adalah bisnis yang mudah. Kami punya beberapa aturan.
- Kami membeli peluang yang ada yang bisa kami tingkatkan. Kami tidak melakukan pengembangan. Pengembangan memiliki risiko lebih besar daripada membeli bangunan yang ada. Kami menyukai konservatisme untuk membeli sesuatu yang sudah ada. Kedua, kami hanya membeli barang-barang yang dapat kami tingkatkan. Kami tidak tertarik hanya membeli aliran arus kas. Kami ingin membuat sesuatu yang lebih baik. Setelah Anda membuatnya lebih baik, Anda bisa menjualnya lebih banyak. Ketiga, kami adalah investor tematik. Real estat memiliki kelas aset yang berbeda dalam real estat, mulai dari gedung perkantoran dan apartemen hingga pusat perbelanjaan dan gudang. Kelas aset yang berbeda memiliki fundamental yang berbeda pada titik yang berbeda dalam siklus ekonomi, serta potensi gangguan teknologi. Sebagai contoh, kami menjual semua pusat perbelanjaan kami dan semuanya dalam ritel ketika kami melihat Amazon mengembangkan momentum yang sangat besar ini pada tahun 2010, dan kami memutuskan untuk menjadi pembeli gudang yang lebih besar lagi. Gudang telah menjadi kelas aset berkinerja besar di ritel selama 5 tahun terakhir. Banyak pengecer, bukan hanya Amazon, harus berkonversi untuk memiliki kemampuan online. Anda membutuhkan gudang untuk menyimpan barang-barang Anda agar dikirim ke pelanggan. Itu membawa kami ke seluruh area di mana kami memiliki eksposur besar di mana harga sewa naik dua kali lipat (atau lebih) daripada kelas aset lainnya. Kami juga melihat real estat sebagai peluang global. Pada titik tertentu, tidak ada banyak modal di wilayah geografis. Sebagai contoh, kami membeli banyak di Skandinavia, yang ternyata sangat bagus. Aturan terakhir adalah mencari biaya penggantian. Pastikan Anda jauh di bawahnya ketika Anda membeli sesuatu benar-benar penting.
Ketika kami telah menyelesaikan tugas meningkatkan properti, kami menjualnya. Kami memiliki mantra kecil yang disebut, "Beli, Perbaiki, Jual."
Silver: Di mana Anda melihat peluang real estat selama dekade berikutnya?
Schwarzman: Melihat 10 tahun… di real estat, ada tren orang pindah ke kota dari pinggiran kota. Tren itu akan membuat apartemen di kota menjadi tempat yang baik. Ini akan mengubah orientasi geografis Anda. Jika Anda seorang investor AS, Anda akan ingin memiliki bias dalam tingkat pajak yang rendah dan lingkungan kerja yang lebih mudah. Jika Anda melihat 10 tahun, akan ada pergeseran nyata yang sudah dapat Anda lihat terjadi di migrasi orang dari utara ke selatan. Orang-orang pindah dari pajak tinggi ke negara-negara pajak rendah seperti Florida, Texas, atau North Carolina, tempat Anda bisa bekerja di darat.
Dulu kasus ketika orang mendapatkan pekerjaan, mereka akan memilih lokasi mereka berdasarkan pekerjaan. Sekarang, banyak orang muda mencari lokasi dan berharap menemukan pekerjaan. Jika mereka pergi ke tempat yang tepat, pekerjaan akan bergerak untuk menemukannya.
Di real estat, ada kota-kota dunia yang merupakan kota berbasis pengetahuan. Itu adalah Seattle, San Francisco, Austin, bahkan New York dan London. Anda akan menemukan kota-kota di India seperti Mumbai, Chennai, Bangalore… menemukan industri yang Anda tahu akan memiliki pertumbuhan yang eksplosif dan mengikuti mereka di seluruh dunia, karena Anda melihat 10 tahun, itu akan menjadi sangat bagus. Dan ada kasus khusus dalam biotek dan penelitian, yang mempercepat dengan cepat. Kami adalah salah satu pemilik terbesar lab basah untuk biofarma. Itu salah satu tren ini.
Silver: Pembelian properti Hilton oleh Blackstone pada 2007 ternyata merupakan panggilan yang bagus. Tapi Hilton sudah menjadi merek mapan dengan jejak besar. Apakah Anda percaya bahwa bisnis hotel masih akan menjadi tempat yang cerdas untuk berinvestasi dalam satu atau dua dekade mendatang?
Schwarzman: Saat kekayaan meningkat, lebih banyak orang akan bepergian. Itu harus menjadi katalisator untuk melakukan hal-hal yang terhubung dengan bisnis perjalanan, apakah itu kota gerbang atau tempat populer lainnya. Itu harus memiliki hasil yang baik.
