Ini bukan ide yang buruk untuk mempertimbangkan refinancing hipotek Anda ketika suku bunga rendah. Dan mereka masih, secara historis. Namun, suku bunga sudah mulai naik dan diperkirakan akan terus berlanjut. Bagaimana hal itu memengaruhi keputusan Anda untuk membiayai kembali?
Itu, tentu saja, tergantung pada tingkat bunga yang saat ini Anda bayar untuk hipotek Anda. Hipotek yang lebih tua masih bisa memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi daripada yang saat ini ditawarkan. Dan bahkan dalam iklim bunga yang relatif rendah, ada pro dan kontra untuk pembiayaan kembali hipotek. Peringkat kredit Anda yang lebih baik, misalnya — atau keputusan untuk mengubah jangka waktu hipotek Anda — juga dapat membawa persyaratan pembiayaan kembali yang dapat menghemat uang Anda dalam jangka panjang. Tapi mungkin Anda tidak berencana untuk tinggal dalam jangka panjang. Ada juga beberapa program pembiayaan khusus yang dapat sangat bermanfaat bagi mereka yang memenuhi syarat. Inilah cara bekerja melalui proses pengambilan keputusan.
Pengambilan Kunci
- Situasi pribadi Anda harus menentukan apakah Anda membiayai kembali hipotek Anda atau tidak — tidak hanya apakah suku bunga naik atau turun. Keuntungan refinancing termasuk mendapatkan tingkat bunga yang lebih baik, meningkatkan kekayaan bersih Anda, dan meningkatkan arus kas jangka pendek Anda. terlalu banyak pada biaya penutupan, penutupan dengan tingkat bunga yang lebih tinggi karena Anda tidak ingin membayar biaya penutupan, kehilangan ekuitas pada pembiayaan kembali tunai, dan menurunkan kekayaan bersih Anda. Program khusus dari Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, dan VA dapat membantu pemilik rumah tertentu mengamankan hipotek yang lebih terjangkau.
Haruskah Anda Mempertimbangkannya?
Di masa lalu, suku bunga rendah telah menciptakan kegilaan refinancing di pasar. Namun dalam perekonomian apa pun, satu-satunya cara untuk mengetahui apakah pembiayaan kembali masuk akal bagi Anda adalah dengan mempertimbangkan detail situasi unik Anda.
Berapa tarif yang lebih rendah dari yang Anda miliki saat ini?
Alih-alih mendengarkan "aturan" tentang berapa persen perubahan suku bunga yang harus Anda cari sebelum Anda membiayai kembali, lihatlah berapa banyak uang yang akan Anda hemat. Penurunan suku bunga 1% jauh lebih berarti jika Anda memiliki hipotek $ 500.000 daripada jika Anda memiliki hipotek $ 100.000.
Berapa lama Anda berencana untuk menyimpan hipotek?
Sama seperti ketika Anda membeli rumah Anda, Anda harus membayar biaya penutupan pada pembiayaan kembali Anda. Jika Anda berencana menjual rumah Anda dalam beberapa tahun, Anda mungkin hampir tidak mencapai titik impas (atau benar-benar keluar di belakang) dengan refinancing. Bagaimana bisa? Jika tabungan bulanan untuk sisa hipotek Anda tidak lebih besar dari biaya penutupan yang terkait dengan pembiayaan kembali, Anda akan rugi. Jika Anda memasukkan biaya penutupan ke dalam hipotek Anda alih-alih membayarnya di muka, Anda membayar bunga padanya, jadi Anda harus memasukkan biaya ini ke dalam perhitungan titik impas.
Bisakah Anda membiayai kembali dalam jangka waktu yang lebih pendek?
Pro
-
Dapatkan pinjaman yang lebih baik
-
Tingkatkan kekayaan bersih jangka panjang Anda
-
Tingkatkan arus kas jangka pendek
Cons
-
Membayar lebih banyak pada biaya penutupan
-
Membayar lebih banyak bunga karena Anda tidak menginginkan biaya penutupan
-
Kehilangan ekuitas
-
Berdampak negatif terhadap kekayaan bersih jangka panjang Anda
Yang Anda Berdiri untuk Memperoleh
Dilakukan dengan benar, pembiayaan kembali dapat memiliki manfaat langsung dan langgeng. Anda mungkin dapat:
Dapatkan pinjaman yang lebih baik
Mungkin Anda berada dalam posisi keuangan yang lebih baik sekarang daripada ketika Anda mengambil hipotek yang ada. Refinancing dapat memberikan peluang untuk mendapatkan suku bunga yang lebih baik atau sekadar membuat hipotek yang lebih baik. Bagaimanapun, Anda akan meningkatkan keamanan finansial jangka pendek dan jangka panjang Anda dan meningkatkan peluang bahwa masa-masa sulit tidak akan membuat Anda berisiko kehilangan rumah.
Tingkatkan kekayaan bersih jangka panjang Anda
Dengan penghematan dari pembiayaan kembali hipotek Anda, Anda akan menghabiskan lebih sedikit untuk bunga. Itu adalah uang yang dapat Anda sisihkan untuk pensiun atau digunakan untuk tujuan finansial jangka panjang lainnya.
Tingkatkan arus kas jangka pendek
Jika refinance Anda menurunkan pembayaran bulanan, Anda akan memiliki lebih banyak uang untuk bekerja setiap bulan. Ini dapat mengurangi tekanan keuangan sehari-hari pada rumah tangga Anda dan menciptakan peluang untuk berinvestasi di tempat lain.
Bahaya Refinancing
Refinancing hipotek memperkenalkan elemen baru ke dalam situasi keuangan Anda. Risiko dari hipotek asli Anda masih ada, dan beberapa yang baru muncul ke permukaan.
Membayar lebih banyak pada biaya penutupan
Pemberi pinjaman yang tidak bertanggung jawab dapat memasukkan sejumlah biaya yang tidak perlu dan / atau meningkat ke biaya hipotek Anda. Terlebih lagi, mereka mungkin tidak mengungkapkan sebagian dari biaya ini di muka, dengan harapan Anda akan merasa terlalu diinvestasikan dalam proses untuk mundur.
Membayar lebih banyak bunga karena Anda tidak menginginkan biaya penutupan
Pembiayaan kembali umumnya tidak membutuhkan uang tunai untuk ditutup. Salah satu cara pemberi pinjaman menebus ini adalah memberi Anda tingkat bunga yang lebih tinggi. Katakanlah Anda memiliki dua opsi: pembiayaan kembali $ 200.000 dengan biaya nol penutupan dan suku bunga tetap 5% selama 30 tahun, atau pembiayaan kembali $ 200.000 dengan biaya penutupan $ 6.000 dan suku bunga tetap 4, 75% selama 30 tahun. Dengan asumsi Anda menyimpan pinjaman untuk seluruh jangka waktunya, dalam skenario A, Anda akan membayar total $ 386.511. Dalam skenario B, Anda akan membayar $ 381.586. Setelah "tanpa biaya penutupan" berakhir dengan biaya $ 4.925. Bisakah Anda memikirkan hal lain yang lebih suka Anda lakukan dengan hampir $ 5.000 daripada memberikannya kepada bank?
Kehilangan ekuitas
Bagian dari hipotek yang telah Anda lunasi, ekuitas Anda di rumah, adalah satu-satunya bagian dari rumah yang benar-benar milik Anda. Jumlah ini tumbuh sedikit demi sedikit dengan setiap pembayaran hipotek bulanan sampai, suatu hari, Anda memiliki seluruh rumah dan dapat mengklaim setiap sen dari hasil jika Anda memilih untuk menjualnya. Tetapi jika Anda melakukan pembiayaan kembali tunai — menggulirkan biaya penutupan ke pinjaman baru atau memperpanjang jangka waktu pinjaman Anda — Anda mengurangi persentase rumah Anda yang sebenarnya Anda miliki. Bahkan jika Anda tinggal di rumah yang sama selama sisa hidup Anda, Anda mungkin akan membayar hipotek selama 50 tahun jika Anda membuat keputusan refinancing yang buruk. Anda dapat menghabiskan banyak uang dengan cara ini, belum lagi benar-benar memiliki rumah Anda.
Berdampak negatif terhadap kekayaan bersih jangka panjang Anda
Pembiayaan kembali dapat menurunkan pembayaran bulanan Anda, tetapi pada akhirnya akan membuat pinjaman menjadi lebih mahal jika Anda menambahkan tahun pada hipotek Anda. Jika Anda perlu membiayai kembali untuk menghindari kehilangan rumah Anda, membayar lebih banyak dalam jangka panjang mungkin layak dilakukan. Tetapi jika tujuan utama Anda adalah untuk menghemat uang, sadari bahwa pembayaran bulanan yang lebih kecil tidak selalu berarti penghematan jangka panjang.
Opsi Pembiayaan Ulang
Ada beberapa program pembiayaan kembali khusus yang mungkin sangat bermanfaat bagi peminjam yang memenuhi syarat.
Opsi Pembiayaan Ulang LTV Tinggi (Fannie Mae) dan Freddie Mac Enhanced Relief Refinance.
Program-program baru dari Fannie Mae dan Freddie Mac dirancang untuk menggantikan Home Affordable Refinance Program (HARP), yang berakhir pada 31 Desember 2018. HARP didirikan untuk membantu pemilik rumah yang tidak dapat mengambil keuntungan dari opsi pembiayaan kembali lainnya karena rumah mereka mengalami penurunan nilainya. Tujuannya adalah untuk meningkatkan keterjangkauan pinjaman jangka panjang untuk membantu mencegah orang kehilangan rumah mereka untuk disita. Untuk program baru, hanya hipotek yang dipegang oleh Fannie Mae (Opsi Pembaruan LTV Tinggi) atau Freddie Mac (FMERR) yang dapat ditingkatkan dengan pembiayaan kembali dan yang berasal pada atau setelah 1 Oktober 2017, yang memenuhi syarat. Selain itu, peminjam harus mengetahui pembayaran mereka saat ini.
Pemilik rumah yang rumahnya di bawah air dan yang pinjamannya berasal antara Juni 2009 dan akhir September 2017 tidak memenuhi syarat untuk salah satu program penggantian HARP dari Fannie Mae dan Freddie Mac.
FHA Merampingkan.
Fha Streamline refinance dirancang untuk pemilik rumah yang sudah memiliki hipotek FHA. Tujuannya adalah untuk menyediakan hipotek FHA baru dengan ketentuan yang lebih baik yang akan menurunkan pembayaran bulanan pemilik rumah. Prosesnya seharusnya cepat dan mudah, tidak memerlukan dokumentasi baru tentang situasi keuangan Anda dan tidak ada kualifikasi pendapatan baru. Jenis pembiayaan kembali ini tidak memerlukan penilaian rumah, inspeksi rayap, atau laporan kredit. Salah satu kelemahan yang mungkin bagi beberapa pemilik rumah adalah bahwa penyederhanaan aliran dana FHA tidak memungkinkan pembayaran tunai.
VA Merampingkan.
Program ini, juga dikenal sebagai Pinjaman Refinance Reduksi Suku Bunga (IRRRL), mirip dengan refinancing streamline FHA. Anda harus sudah memiliki pinjaman VA, dan pembiayaan kembali harus menghasilkan suku bunga yang lebih rendah kecuali jika Anda membiayai kembali dari hipotek tingkat-disesuaikan (ARM) ke hipotek suku bunga tetap. Pemberi pinjaman mungkin memerlukan penilaian dan laporan kredit, meskipun VA tidak memerlukan ini. Perhatikan bahwa VA dan Biro Perlindungan Keuangan Konsumen baru-baru ini mengeluarkan perintah peringatan bahwa anggota layanan dan veteran telah menerima sejumlah penawaran yang tidak diminta dengan informasi yang menyesatkan tentang pinjaman ini. Periksa dengan VA sebelum bertindak atas tawaran apa pun dari IRRRL VA.
Dengan baik VA streamline dan FHA streamline, adalah mungkin untuk membayar sedikit atau tanpa biaya penutupan di muka. Namun, biaya-biaya ini akan dimasukkan ke dalam hipotek atau Anda akan membayar suku bunga yang lebih tinggi dengan imbalan tidak membayar biaya penutupan. Jadi, sementara Anda tidak akan keluar uang tunai di muka, Anda masih akan membayar untuk pembiayaan kembali dalam jangka panjang.
Garis bawah
Setiap pembiayaan kembali yang baik harus menguntungkan peminjam dengan menurunkan pembayaran perumahan bulanan mereka dan / atau memperpendek jangka waktu hipotek mereka. Sayangnya, seperti halnya transaksi finansial besar lainnya, ada kerumitan yang dapat membuat pembeli yang tidak waspada tersandung dan menghasilkan transaksi yang buruk. Mengetahui tentang prosesnya akan membantu Anda menemukan pemberi pinjaman dan program pembiayaan kembali yang menawarkan nilai terbaik untuk situasi Anda.
