Tidak seperti saham, properti investasi tidak dapat dibongkar dalam beberapa detik dengan klik mouse Anda. Waktu antara keputusan untuk menjual dan tanggal penjualan aktual sering diukur dalam minggu atau bulan. Menjual rumah Anda sendiri bisa menjadi proses yang menakutkan jika Anda tidak tahu harus mulai dari mana, tetapi menjual properti investasi membutuhkan lebih banyak pekerjaan.
Jumlah modal dan masalah perpajakan di sekitar realisasi modal itu rumit ketika berhadapan dengan investasi real estat. Namun, itu tidak mungkin untuk dicapai sendiri., kita akan melihat proses penjualan properti investasi dan fokus pada cara membatasi pajak atas keuntungan.
Mengapa Menjual?
Alasan menjual properti sewaan bervariasi. Tuan tanah yang secara pribadi mengelola properti mereka dapat pindah dan ingin berinvestasi dalam sesuatu di dekat tempat tinggal baru mereka. Atau pemilik mungkin ingin menguangkan apresiasi properti sewaan alih-alih mengumpulkan uang melalui sewa. Bahkan mungkin kasus properti yang kehilangan uang, baik melalui lowongan atau tidak cukup sewa untuk menutup biaya. Terlepas dari alasannya, investor real estat yang ingin menjual harus berurusan dengan pajak.
Taxman Cometh
Pajak capital gain atas penjualan properti sewaan jauh lebih curam dibandingkan dengan penjualan langsung properti pribadi. Keuntungan modal dasar yang harus Anda bayar atas laba dari penjualan meningkat dengan setiap penyusutan yang Anda klaim terhadap properti. Ini berarti bahwa jika properti kehilangan uang dan Anda menggunakan kerugian terhadap tagihan pajak Anda di tahun-tahun sebelumnya, Anda akan memiliki tagihan pajak yang lebih besar ketika penjualan berjalan.
Contoh - Pajak Keuntungan dan Penyusutan Modal
Katakanlah Anda memiliki properti sewaan yang Anda beli seharga $ 150.000 dan dijual seharga $ 200.000. Biasanya, ini berarti Anda membayar capital gain dengan $ 50, 000. Jika Anda mengurangi $ 20.000 dalam penyusutan dari waktu Anda memiliki properti, Anda berutang perbedaan antara harga jual dan harga pembelian dikurangi penyusutan: $ 200.000 - ($ 150.000 - $ 20.000). Alih-alih berhutang keuntungan modal $ 50.000, Anda sekarang berhutang keuntungan modal $ 70.000.
Catatan: Ini seharusnya tidak mencegah Anda dari mengklaim kerugian penyusutan . Hampir selalu lebih baik untuk menyadari keringanan pajak lebih cepat daripada nanti .
Berguling
Bagian Internal Revenue Code 1031 memungkinkan investor real estat untuk menghindari pajak atas keuntungan mereka dengan menginvestasikan kembali mereka di properti sejenis. Dengan bantuan pengacara atau penasihat pajak, Anda dapat mengatur penjualan sehingga hasilnya dimasukkan ke dalam rekening escrow sampai Anda siap menggunakannya untuk membeli properti baru. Ada batas waktu 45 hari untuk memilih properti baru dan enam bulan untuk menyelesaikan transaksi. Jika Anda bermaksud melakukan rollover, Anda harus mulai mencari properti baru sebelum menjual yang lama.
Pertukaran 1031 bekerja sangat baik jika Anda berniat untuk berinvestasi kembali di properti lain. Jika Anda hanya ingin berhenti terlibat langsung, Anda dapat menyewa manajer properti profesional untuk tempat Anda saat ini atau menjualnya dan membeli properti yang dikelola secara profesional. Namun, jika tujuan Anda murni untuk meningkatkan modal, Anda hanya perlu memakan pajak capital gain.
Menggabungkan sebagai Perisai
Penggabungan menjadi semakin populer bagi investor real estat. Dengan menggabungkan, investor dapat mengurangi kewajiban mereka membuat korporasi bertindak sebagai perisai antara Anda dan potensi penyewa yang dapat menuntut Anda. Rumah dan keuangan pribadi Anda tidak dapat diklaim dalam tindakan pengadilan atau proses hukum apa pun saat Anda bergabung. Perusahaan juga memiliki aturan pajak berbeda yang cukup menguntungkan, terutama dengan capital gain dari penjualan properti.
Untuk jenis investor real estat tertentu, penggabungan masuk akal. Jika Anda mempekerjakan orang untuk menemukan dan mengelola berbagai properti yang menghasilkan pendapatan dan menghasilkan keuntungan yang signifikan, penggabungan akan mengurangi tagihan pajak Anda, dan kemudian Anda akan melihat keuntungan melalui struktur saham perusahaan Anda. Bagi kebanyakan investor real estat, ada cara yang lebih baik untuk mendapatkan manfaat dari penggabungan tanpa mempersulit bagaimana pendapatan direalisasikan.
Pendirian dapat membuat penghalang antara Anda dan penghasilan dari properti Anda sehingga jika Anda bergantung pada penghasilan itu dengan cara apa pun, Anda mungkin tidak dapat mengaksesnya semudah yang Anda inginkan - terutama dengan keuntungan besar seperti yang berasal dari penjualan sebuah properti. Ini relatif mudah untuk dimasukkan, hanya membutuhkan beberapa saran profesional dan dokumen, tetapi mengeluarkan properti Anda dari sebuah perusahaan (misalnya, untuk menjualnya dan pensiun) lebih kompleks karena Anda berjalan di garis penghindaran / penipuan pajak yang disengaja kecuali Anda menjual korporasi alih-alih properti yang membuatnya. Ini tentu saja jauh lebih sulit daripada menjual rumah.
Sebaliknya, jika Anda secara pribadi mengelola dua atau tiga properti dan bahkan memiliki satu atau dua properti yang dikelola secara profesional, Anda mungkin tidak mendapat manfaat dari penggabungan. Jika pendapatan dari sewa Anda tidak melebihi pengeluaran Anda untuk setiap properti dengan selisih besar, Anda lebih baik menahannya dan menggunakan depresiasi dan penghapusan di mana Anda bisa atau mengubah kepemilikan real estat Anda menjadi bisnis kecil.
Selain menggunakan bisnis kecil sebagai alternatif untuk pendirian, beberapa negara mengizinkan investor real estat untuk membuka perusahaan perseroan terbatas terpisah untuk setiap properti yang mereka miliki. Meskipun ini tidak serta merta mengurangi pajak, itu melindungi keuangan Anda, serta setiap properti, dari litigasi apa pun yang mungkin dilakukan terhadap salah satu properti Anda.
Garis bawah
Menjual properti sewaan dapat menjadi tantangan, dan bahkan lebih sulit jika Anda berharap untuk menghindari tagihan pajak yang besar pada hasil penjualan. Jika Anda menjual untuk berinvestasi di properti yang berbeda, maka Anda cukup melakukan rollover 1031 dan menunda tagihan pajak. Jika Anda menjual karena Anda membutuhkan modal, Anda harus membayar pajak.
Skenario kasus terbaik, seperti halnya saham, adalah menunda penjualan properti investasi, khususnya sewa yang mencapai titik impas atau lebih baik, kecuali jika Anda mengimbangi kredit atau kerugian untuk mengambil sebagian gigitan dari pajak capital gain. Dengan cara ini, Anda akan memiliki kesempatan untuk mengurangi tagihan pajak Anda secara keseluruhan dan mengantongi lebih banyak hasil.
