Apakah Anda tertarik membeli rumah untuk digunakan sebagai tempat tinggal utama atau properti investasi, mungkin saja properti itu saat ini ditempati oleh penyewa. Jika itu masalahnya, ada beberapa hal yang harus Anda pertimbangkan sebelum memutuskan untuk melanjutkan pembelian. Baca terus untuk pengantar cepat tentang hak penyewa, kewajiban pemilik dan bagaimana membatasi risiko saat membeli rumah dengan penyewa di tempat.
Hak Penyewa
Sebagai permulaan, penting untuk memahami bahwa penjualan properti tidak mengubah ketentuan sewa penyewa. Sama seperti keenakan (dan perjanjian lainnya) yang “dijalankan dengan tanah” - artinya, mereka terikat pada tanah dan bukan pemilik - sewa tetap “melekat” pada rumah, bahkan ketika kepemilikan berpindah tangan. Takeaway: Sewa yang sudah ada sebelum Anda membeli properti tetap berlaku bahkan setelah Anda menutupnya, sehingga Anda tidak dapat menaikkan secara hukum sewa, memodifikasi klausa atau perjanjian atau menendang penyewa sebelum akhir masa sewa hanya karena Anda adalah pemilik baru.
Kewajiban Pemilik
Sebagai pemilik baru, Anda mewarisi kewajiban pemilik. Sebagian besar dari menjadi pemilik adalah menjaga properti yang aman dan layak huni bagi penyewa Anda. Secara umum, Anda harus (minimal):
- Simpan semua area umum, seperti lorong dan tangga, dalam kondisi yang aman dan bersih. Pastikan elemen struktural aman dan utuh (lantai, dinding, tangga, lift, atap). Pastikan listrik, pipa, pemanas / pendingin udara (HVAC)), ventilasi dan sistem sanitasi dipelihara dengan baik. Pastikan penyewa memiliki akses ke air yang mengalir, air panas dan panas dalam jumlah yang wajar pada waktu yang wajar. Berikan wadah sampah dan atur pembuangan sampah. Kelola racun lingkungan yang dikenal termasuk debu cat timbal dan asbes. Basmi tikus dan hama kutu lainnya.
Undang-undang setempat Anda mungkin meminta persyaratan tambahan terkait kelayakhunian - tinjau untuk memastikan Anda patuh. Juga, sangat penting bagi Anda membaca kontrak untuk mengetahui kewajiban spesifik lain yang mungkin Anda miliki - seperti memotong rumput atau membayar utilitas.
Mengubah atau Mengakhiri Sewa
Secara umum, jika penyewa memiliki sewa bulan ke bulan, Anda (sebagai pemilik baru) dapat mengakhiri masa sewa atau meningkatkan sewa sebelum awal bulan baru, asalkan Anda memberikan pemberitahuan yang sesuai (biasanya 30 hari, tetapi ini bervariasi berdasarkan negara dan jumlah bulan penyewa telah menempati properti). Namun, jika sewa dengan jangka waktu tetap (misalnya, enam bulan atau 12 bulan), penyewa memiliki hak hukum (dalam kebanyakan kasus) untuk menempati rumah selama sewa tersebut aktif, terlepas dari siapa yang memiliki rumah tersebut..
Ada beberapa contoh ketika sewa dapat dihentikan lebih awal. Salah satunya adalah jika ada bahasa dalam sewa yang menentukan bahwa pemilik (penjual) memiliki hak untuk mengakhiri sewa jika dia menjual atau mengalihkan properti; dalam hal itu, sewa dapat diakhiri secara hukum saat Anda membeli rumah. Pengecualian lainnya adalah jika Anda membeli properti sebagai akibat dari penyitaan, dalam hal ini Anda dapat mengikuti aturan negara Anda mengenai pemberitahuan untuk mengosongkan. Di negara bagian Washington, misalnya, Anda harus memberi pemberitahuan kepada penyewa 60 hari untuk mengosongkan properti yang diambil alih sebelum Anda dapat memulai tindakan penggusuran. Dalam beberapa kasus, penyewa akan setuju untuk pindah lebih awal dengan tawaran “uang tunai untuk kunci” dari pemilik baru, wali amanat atau bank.
Terakhir, jika Anda berencana menggunakan rumah sebagai tempat tinggal utama Anda (dan bukan sebagai properti sewaan), Anda mungkin dapat menggunakan penggusuran pindah pemilik (OMI) untuk membuat penyewa pindah. Aturan untuk ini berbeda-beda di setiap negara, tetapi secara umum, Anda harus pindah ke rumah dalam waktu 90 hari sejak penggusuran dan tinggal di dalamnya sebagai tempat tinggal utama Anda selama setidaknya tiga tahun.
Garis bawah
Langkah pertama yang penting adalah meninjau dokumen sewa sebelum Anda menutup sehingga Anda tahu apa yang Anda hadapi dan sehingga Anda dapat memastikan bahwa sewa ditulis dengan baik dan terstruktur untuk mengikuti hukum sewa setempat. Jika ada yang tidak beres, minta penjual memperbaiki bahasa sebagai syarat penutupan Anda. Penting juga untuk mendapatkan tidak hanya catatan untuk sewa prabayar dan uang jaminan tetapi juga uang (itu harus ditransfer kepada Anda pada pernyataan penutupan). Anda mungkin harus menyimpan uang jaminan di akun kepercayaan (tergantung pada negara bagian Anda) dan agen penutupan harus menilai pembayaran sewa saat ini antara Anda dan penjual.
Juga, pastikan penjual memberikan dokumentasi mengenai kondisi properti sebelum penyewa pindah - jika ada kerusakan, Anda akan kesulitan membuktikan penyewa bertanggung jawab tanpa laporan check-in. Jika memungkinkan, temui penyewa sebelum menutup sehingga Anda dapat memverifikasi kondisi rumah saat ini dan mendiskusikan persyaratan sewa.
Akhirnya, pastikan Anda diasuransikan dengan tepat. Kebijakan pemilik rumah standar biasanya tidak akan melakukan pekerjaan itu. Beri tahu perusahaan asuransi Anda bahwa rumah itu disewa sehingga Anda akan ditanggung jika terjadi cedera penyewa, kelalaian, dan kerugian lainnya.
