Apa Aturan Satu Persen?
Aturan satu persen, kadang-kadang bergaya sebagai "aturan 1%, " digunakan untuk menentukan apakah sewa bulanan yang diperoleh dari sepotong properti investasi akan melebihi pembayaran hipotek bulanan properti itu. Tujuan dari aturan ini adalah untuk memastikan bahwa sewa akan lebih besar dari atau — paling buruk — sama dengan pembayaran hipotek, sehingga investor setidaknya dapat merusak properti.
Aturan satu persen dapat memberikan dasar untuk menetapkan tingkat sewa yang dikenakan pemilik properti komersial pada ruang real estat. Tingkat sewa ini dapat berlaku untuk semua jenis penyewa di properti real estat perumahan dan komersial.
Membeli sebidang properti untuk investasi memerlukan analisis menyeluruh terhadap berbagai faktor. Aturan satu persen hanyalah salah satu alat pengukuran yang dapat membantu investor mengukur risiko dan potensi keuntungan yang mungkin dicapai dengan berinvestasi di properti.
Bagaimana Aturan Satu Persen Bekerja
Perhitungan sederhana ini mengalikan harga pembelian properti ditambah perbaikan yang diperlukan sebesar 1%. Hasilnya adalah tingkat dasar dari sewa bulanan. Ini juga dibandingkan dengan potensi pembayaran hipotek bulanan untuk memberikan pemilik pemahaman yang lebih baik tentang arus kas bulanan properti.
Aturan ini hanya digunakan untuk estimasi cepat karena tidak memperhitungkan biaya lain yang terkait dengan sepotong properti, seperti pemeliharaan, asuransi, dan pajak.
Contoh Aturan Satu Persen
Seorang investor mencari untuk mendapatkan pinjaman hipotek pada properti sewaan dengan nilai hasil total $ 200.000. Dengan menggunakan aturan satu persen, pemilik akan menghitung pembayaran sewa bulanan $ 2.000: $ 200.000 dikalikan 1%. Dalam hal ini, investor akan mencari pinjaman hipotek dengan pembayaran bulanan kurang dari dan sama sekali tidak lebih dari $ 2.000.
Pengambilan Kunci
- Sewa yang dikenakan harus sama dengan atau lebih besar dari pembayaran hipotek investor untuk memastikan bahwa dia setidaknya mencapai titik impas pada properti tersebut. Ganda harga pembelian properti ditambah perbaikan yang diperlukan sebesar 1% untuk menentukan tingkat dasar sewa bulanan. Idealnya, seorang investor harus mencari pinjaman hipotek dengan pembayaran bulanan kurang dari angka 1%.
Aturan Satu Persen vs. Jenis Perhitungan Lainnya
Aturan satu persen juga membantu memberi investor titik dasar untuk mempertimbangkan faktor-faktor lain mengenai kepemilikan properti. Perhitungan penting kedua adalah pengganda sewa kotor, yang menggunakan tingkat sewa bulanan untuk menentukan jumlah waktu yang diperlukan untuk melunasi investasi. Perhitungan ini dicapai dengan membagi total nilai pinjaman dengan sewa bulanan.
Dalam contoh rumah dengan nilai $ 200.000, investor akan membagi $ 200.000 dengan $ 2.000. Ini memberinya periode pembayaran 100 bulan, yang berarti sedikit lebih dari 8, 3 tahun. Investor juga dapat menggunakan pengganda sewa kotor ketika mempertimbangkan ketentuan jadwal pembayaran pinjaman yang diambil untuk properti.
Aturan 70% menyiratkan bahwa seorang investor tidak boleh membayar lebih dari 70% dari nilai estimasi properti setelah perbaikan biaya lebih sedikit.
Pertimbangan Khusus
Dalam menghitung pengganda sewa kotor, pembeli juga harus mempertimbangkan tarif sewa di area di mana properti itu berada. Jika tarif standar untuk sewa di lingkungan kurang dari $ 2.000 untuk pembeli dalam contoh ini, investor mungkin harus mempertimbangkan untuk mengurangi sewa untuk memastikan bahwa ia menemukan penyewa.
Faktor penting lainnya yang perlu dipertimbangkan adalah pemeliharaan properti. Pemilik properti bertanggung jawab atas pemeliharaan dan perbaikan. Meskipun setoran mungkin mencakup kerusakan besar, pemilik juga perlu menganggarkan sejumlah uang sewa untuk pemeliharaan. Ini dapat berkontribusi pada keuntungan jika tidak digunakan, dan uang itu akan tersedia ketika kebutuhan pemeliharaan muncul.
Secara keseluruhan, berinvestasi di real estat bisa menjadi investasi yang baik untuk investor jangka panjang. Sewa pokok yang ditagihkan oleh pemilik pada semua jenis properti menentukan tingkat pembayaran yang diharapkan oleh penyewa. Pemilik biasanya menaikkan sewa setiap tahun untuk mengelola inflasi dan biaya lain yang terkait dengan properti, tetapi tingkat dasar adalah tingkat penting yang menentukan pengembalian keseluruhan dari investasi.
