Tingkat pengembalian internal yang dimodifikasi - definisi mirr

Daftar Isi

Apa itu MIRR?
Formula dan Perhitungan MIRR
Apa yang diungkapkan MIRR?
MIRR vs IRR
MIRR vs FMRR
Keterbatasan MIRR
Contoh Menggunakan MIRR

Apa itu MIRR?

Tingkat pengembalian internal yang dimodifikasi (MIRR) mengasumsikan bahwa arus kas positif diinvestasikan kembali pada biaya modal perusahaan dan bahwa pengeluaran awal dibiayai dengan biaya pembiayaan perusahaan. Sebaliknya, tingkat pengembalian internal tradisional (IRR) mengasumsikan arus kas dari suatu proyek diinvestasikan kembali di IRR itu sendiri. Oleh karena itu, MIRR lebih akurat mencerminkan biaya dan keuntungan suatu proyek.

Formula dan Perhitungan MIRR

Dengan variabel-variabel tersebut, rumus untuk MIRR dinyatakan sebagai:

$\begin{matrix} M. saya R R = \sqrt[n]{\frac{F V (Arus kas positif \times Biaya modal)}{P V (Pengeluaran awal \times Biaya pendanaan)}} - 1 \\ dimana: \\ F V C F (c) = nilai masa depan dari arus kas positif pada biaya modal untuk perusahaan \\ P V C F (f c) = nilai sekarang dari arus kas negatif dengan biaya pendanaan perusahaan \\ n = jumlah periode \end{matrix} \ begin {aligned} & MIRR = \ sqrt { frac {FV ( text {Arus kas positif} kali \ text {Biaya modal})} {PV ( text {Pengeluaran awal} kali \ teks {Biaya pembiayaan })}} - 1 \\ & \ textbf {di mana:} \ & FVCF (c) = \ text {nilai masa depan dari arus kas positif dengan biaya modal untuk perusahaan} \ & PVCF (fc) = \ text {nilai sekarang dari arus kas negatif dengan biaya pendanaan perusahaan} \ & n = \ text {jumlah periode} \ \ end {aligned}$ MIRR = nPV (Pengeluaran awal × Biaya pendanaan) FV (Arus kas positif × Biaya modal) −1 Di mana: FVCF (c) = nilai arus kas positif di masa depan dengan biaya modal untuk perusahaanPVCF (fc) = nilai sekarang dari arus kas negatif dengan biaya pendanaan perusahaan = jumlah periode

Sementara itu, tingkat pengembalian internal (IRR) adalah tingkat diskonto yang membuat nilai sekarang bersih (NPV) dari semua arus kas dari proyek tertentu sama dengan nol. Baik perhitungan MIRR dan IRR bergantung pada rumus untuk NPV.

Pengambilan Kunci

MIRR meningkatkan IRR dengan mengasumsikan bahwa arus kas positif diinvestasikan kembali dengan biaya modal perusahaan. MIRR digunakan untuk menentukan peringkat investasi atau proyek yang mungkin dilakukan oleh perusahaan atau investor. MIRR dirancang untuk menghasilkan satu solusi, menghilangkan masalah banyak IRR.

Apa yang diungkapkan MIRR?

MIRR digunakan untuk menentukan peringkat investasi atau proyek dengan ukuran yang tidak sama. Perhitungan adalah solusi untuk dua masalah utama yang ada dengan perhitungan IRR yang populer. Masalah utama pertama dengan IRR adalah bahwa banyak solusi dapat ditemukan untuk proyek yang sama. Masalah kedua adalah asumsi bahwa arus kas positif diinvestasikan kembali di IRR dianggap tidak praktis dalam praktiknya. Dengan MIRR, hanya ada satu solusi untuk proyek tertentu, dan laju investasi arus kas positif jauh lebih valid dalam praktiknya.

MIRR memungkinkan manajer proyek untuk mengubah tingkat asumsi pertumbuhan yang diinvestasikan kembali dari tahap ke tahap dalam suatu proyek. Metode yang paling umum adalah dengan memasukkan perkiraan biaya modal rata-rata, tetapi ada fleksibilitas untuk menambahkan tingkat investasi ulang tertentu yang diantisipasi.

MIRR vs IRR

Meskipun metrik tingkat pengembalian internal (IRR) populer di kalangan manajer bisnis, ia cenderung melebih-lebihkan profitabilitas proyek dan dapat menyebabkan kesalahan penganggaran modal berdasarkan perkiraan yang terlalu optimis. Tingkat pengembalian internal yang dimodifikasi (MIRR) mengkompensasi kekurangan ini dan memberi manajer lebih banyak kontrol atas asumsi tingkat investasi kembali dari arus kas masa depan.

Perhitungan IRR bertindak seperti tingkat pertumbuhan gabungan yang terbalik. Itu harus mendiskontokan pertumbuhan dari investasi awal di samping arus kas yang diinvestasikan kembali. Namun, IRR tidak menggambarkan gambaran realistis tentang bagaimana arus kas benar-benar dipompa kembali ke proyek-proyek masa depan.

Arus kas sering diinvestasikan kembali dengan biaya modal, bukan pada tingkat yang sama dengan yang dihasilkannya. IRR mengasumsikan bahwa tingkat pertumbuhan tetap konstan dari proyek ke proyek. Sangat mudah untuk melebih-lebihkan nilai potensial di masa depan dengan angka IRR dasar.

Masalah besar lain dengan IRR terjadi ketika proyek memiliki periode yang berbeda dari arus kas positif dan negatif. Dalam kasus ini, IRR menghasilkan lebih dari satu angka, menyebabkan ketidakpastian dan kebingungan. MIRR memecahkan masalah ini juga.

MIRR vs FMRR

Tingkat pengembalian manajemen keuangan (FMRR) adalah metrik yang paling sering digunakan untuk mengevaluasi kinerja investasi real estat dan berkaitan dengan kepercayaan investasi real estat (REIT). Tingkat pengembalian internal yang dimodifikasi (MIRR) meningkat pada nilai standar tingkat pengembalian internal (IRR) dengan menyesuaikan perbedaan dalam asumsi tingkat investasi kembali pengeluaran kas awal dan arus kas masuk berikutnya. FMRR mengambil langkah lebih jauh dengan menetapkan arus kas keluar dan arus kas masuk pada dua tingkat yang berbeda yang dikenal sebagai "tingkat aman" dan "tingkat investasi kembali."

Safe rate mengasumsikan bahwa dana yang diperlukan untuk menutupi arus kas negatif menghasilkan bunga dengan tingkat yang mudah dicapai dan dapat ditarik ketika dibutuhkan pada saat itu juga (yaitu, dalam satu hari setoran rekening). Dalam hal ini, nilai tukar “aman” karena dana sangat likuid dan tersedia dengan risiko minimal saat dibutuhkan.

Tingkat reinvestasi mencakup tingkat yang akan diterima ketika arus kas positif diinvestasikan kembali dalam investasi jangka menengah atau panjang yang serupa dengan risiko yang sebanding. Tingkat reinvestasi lebih tinggi daripada tingkat aman karena tidak likuid (yaitu, berkaitan dengan investasi lain) dan karenanya memerlukan tingkat diskonto risiko yang lebih tinggi.

Keterbatasan MIRR

Keterbatasan pertama MIRR adalah bahwa Anda diharuskan untuk menghitung estimasi biaya modal untuk membuat keputusan, suatu perhitungan yang bisa subjektif dan bervariasi tergantung pada asumsi yang dibuat.

Seperti halnya IRR, MIRR dapat memberikan informasi yang mengarah pada keputusan sub-optimal yang tidak memaksimalkan nilai ketika beberapa opsi investasi dipertimbangkan sekaligus. MIRR sebenarnya tidak mengukur berbagai dampak dari investasi yang berbeda secara absolut; NPV sering memberikan landasan teori yang lebih efektif untuk memilih investasi yang saling eksklusif. Mungkin juga gagal menghasilkan hasil yang optimal dalam hal penjatahan modal.

MIRR juga bisa sulit dipahami bagi orang yang tidak memiliki latar belakang keuangan. Selain itu, dasar teori untuk MIRR juga diperdebatkan di antara akademisi.

Contoh Menggunakan MIRR

Perhitungan IRR dasar adalah sebagai berikut. Asumsikan bahwa proyek dua tahun dengan pengeluaran awal $ 195 dan biaya modal 12% akan mengembalikan $ 121 pada tahun pertama dan $ 131 pada tahun kedua. Untuk menemukan IRR proyek sehingga net present value (NPV) = 0 ketika IRR = 18, 66%:

$N P V = 0 = - 195 + \frac{121}{(1 + saya R R)} + \frac{131}{(1 + saya R R)^{2}} NPV = 0 = -195 + \ frac {121} {(1 + IRR)} + \ frac {131} {(1 + IRR) ^ 2}$ NPV = 0 = −195 + (1 + IRR) 121 + (1 + IRR) 2131

Untuk menghitung MIRR proyek, asumsikan bahwa arus kas positif akan diinvestasikan kembali dengan biaya modal 12%. Oleh karena itu, nilai masa depan dari arus kas positif ketika t = 2 dihitung sebagai:

$$ 121 \times 1.12 + $ 131 = $ 266.52 \ $ 121 \ kali 1, 12 + \ $ 131 = \ $ 266, 52$ $ 121 × 1, 12 + $ 131 = $ 266, 52

Selanjutnya, bagi nilai arus kas masa depan dengan nilai sekarang dari pengeluaran awal, yaitu $ 195, dan temukan pengembalian geometris untuk dua periode. Terakhir, sesuaikan rasio ini untuk periode waktu menggunakan rumus untuk MIRR, mengingat:

$M. saya R R = {\frac{$ 266.52}{$ 195}}^{1 / 2} - 1 = 1.1691 - 1 = 16.91 % MIRR = \ frac { $ 266.52} { $ 195} ^ {1/2} - 1 = 1.1691 - 1 = 16.91 \%$ MIRR = $ 195 $ 266.52 1 / 2−1 = 1.1691−1 = 16.91%

Dalam contoh khusus ini, IRR memberikan gambaran yang terlalu optimis tentang potensi proyek, sementara MIRR memberikan evaluasi proyek yang lebih realistis.

Daftar Isi: