Apa Pendekatan Penghasilan?
Pendekatan pendapatan, kadang-kadang disebut sebagai pendekatan kapitalisasi pendapatan, adalah jenis metode penilaian real estat yang memungkinkan investor untuk memperkirakan nilai properti berdasarkan pendapatan yang dihasilkan properti. Ini digunakan dengan mengambil pendapatan operasional bersih (NOI) dari sewa yang dikumpulkan dan membaginya dengan tingkat kapitalisasi.
Pendekatan pendapatan
Bagaimana Pendekatan Penghasilan Bekerja
Pendekatan pendapatan biasanya digunakan untuk properti yang menghasilkan pendapatan dan merupakan salah satu dari tiga pendekatan populer untuk menilai real estat. Yang lainnya adalah pendekatan biaya dan pendekatan perbandingan. Pendekatan pendapatan untuk penilaian real estat mirip dengan arus kas diskonto (DCF) untuk keuangan. Pendekatan pendapatan mendiskontokan nilai masa depan sewa dengan tingkat kapitalisasi.
Ketika menggunakan pendekatan pendapatan untuk membeli properti sewaan, seorang investor mempertimbangkan jumlah pendapatan yang dihasilkan dan faktor-faktor lain untuk menentukan berapa banyak properti itu dapat dijual dalam kondisi pasar saat ini. Selain menentukan apakah investor dapat mengambil untung dari properti sewaan, pemberi pinjaman akan ingin mengetahui risiko pelunasannya jika ia memperpanjang hipotek kepada investor.
Dari tiga metode penilaian real estat, pendekatan pendapatan dianggap yang paling terlibat dan sulit.
Pertimbangan Khusus
Ketika menggunakan pendekatan pendapatan untuk membeli properti sewaan, investor juga harus mempertimbangkan kondisi properti itu. Potensi perbaikan besar yang mungkin diperlukan secara substansial dapat memotong laba masa depan.
Selain itu, seorang investor harus mempertimbangkan seberapa efisien properti itu beroperasi. Misalnya, pemilik dapat memberikan pengurangan sewa kepada penyewa dengan imbalan menyelesaikan pekerjaan pekarangan atau tanggung jawab lainnya. Mungkin penyewa tertentu menghadapi kesulitan ekonomi yang harus berbalik dalam beberapa bulan ke depan, dan pemilik tidak ingin mengusir mereka. Jika sewa yang dikumpulkan tidak lebih besar dari pengeluaran saat ini, investor kemungkinan besar tidak akan membeli properti.
Dengan pendekatan pendapatan, nilai kapitalisasi dan nilai taksiran memiliki hubungan terbalik - menurunkan tingkat kapitalisasi meningkatkan nilai taksiran
Seorang investor juga harus memastikan berapa unit rata-rata kosong pada waktu tertentu. Tidak menerima sewa penuh dari setiap unit akan mempengaruhi pendapatan investor dari properti. Ini terutama penting jika sebuah properti sangat membutuhkan perbaikan dan banyak unit kosong — menunjukkan tingkat hunian yang rendah. Jika unit tidak diisi secara teratur, pengumpulan sewa akan lebih rendah dari yang seharusnya, dan pembelian properti mungkin bukan untuk kepentingan terbaik investor.
Pengambilan Kunci
- Pendekatan pendapatan adalah metode penilaian real estat yang menggunakan pendapatan yang dihasilkan properti untuk memperkirakan nilai wajar. Ini dihitung dengan membagi pendapatan operasional bersih dengan tingkat kapitalisasi. Pembeli harus memberikan perhatian khusus pada kondisi properti, efisiensi operasi, dan lowongan saat menggunakan pendekatan pendapatan.
Contoh Pendekatan Penghasilan
Dengan pendekatan pendapatan, seorang investor menggunakan penjualan pasar yang sebanding untuk memilih tingkat kapitalisasi. Misalnya, ketika menilai bangunan apartemen empat unit di daerah tertentu, investor melihat harga jual properti serupa baru-baru ini di daerah yang sama. Setelah menghitung tingkat kapitalisasi, investor dapat membagi NOI properti sewaan dengan kurs itu. Misalnya, properti dengan pendapatan operasional bersih (NOI) sebesar $ 700.000 dan tingkat kapitalisasi yang dipilih sebesar 8% bernilai $ 8, 75 juta.
