Ada beberapa cara untuk berinvestasi di real estat. Bagi banyak orang Amerika, investasi real estat paling dasar datang dalam bentuk rumah keluarga atau properti sewaan. Berinvestasi dalam satu properti real estat dapat menjadi investasi besar dan menguntungkan dengan berbagai kemungkinan untuk penggunaan. Fleksibilitas, umur panjang, dan penghargaan sering menjadi alasan utama yang membuat investasi properti tunggal relatif aman, andal, dan menguntungkan dari waktu ke waktu.
Peningkatan crowdfunding online dan pinjaman hipotek juga telah memperluas banyak kemungkinan dan peluang bagi investor real estat langsung. Platform seperti Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360, dan banyak lagi, menawarkan cara yang lebih cepat, lebih mudah, dan lebih efisien untuk mendapatkan pinjaman hipotek, meningkatkan potensi pembeli untuk lebih fleksibel dalam investasi mereka.
Seiring perkembangan pasar real estat, penawaran baru diperkenalkan secara berkala. Dengan perkenalan ini, investor real estat sekarang memiliki berbagai pilihan mulai dari kelompok investasi real estat, reksa dana real estat, kepercayaan investasi real estat, dan penawaran ritel crowdfunded seperti Fundrise. Namun, investasi real estat langsung masih menawarkan cara untuk membuat keuntungan yang signifikan bagi para investor dengan campuran yang tepat antara stabilitas keuangan dan toleransi risiko. Bagi para investor ini, opsi real estat dapat menjadi kemungkinan bahwa ketika dilakukan dapat menambah keuntungan atau mengurangi beberapa risiko investasi real estat langsung.
Opsi real estat tidak tersedia di bursa, mereka tidak memiliki harga berfluktuasi di luar premium, dan mereka biasanya tidak mencakup banyak unit. Opsi real estat paling banyak digunakan di pasar real estat komersial tetapi dapat digunakan oleh investor reguler juga. Biasanya, opsi real estat digunakan untuk situasi yang ditargetkan di mana pembeli akan mendapat manfaat dari opsi tetapi bukan persyaratan untuk membeli real estat pada akhir periode holding.
Pengambilan Kunci
- Opsi real estat adalah ketentuan kontrak yang dirancang khusus antara pembeli dan penjual. Opsi real estat dinegosiasikan antara pembeli dan penjual, biasanya menawarkan keuntungan terbesar bagi pembeli. disusun dengan banyak variasi.
Apa Itu Opsi Real Estat?
Investasi real estat langsung datang dengan banyak pertimbangan unik yang biasanya tidak berlaku secara ketat pada berbagai alternatif real estat lainnya. Untuk investor yang tertarik atau maju, opsi real estat sebagai ketentuan kontrak untuk membeli properti real estat secara langsung dapat menjadi peluang potensial. Opsi real estat hadir dengan tingkat kerumitan tambahan serta parameter uniknya sendiri.
Secara umum, opsi real estat adalah ketentuan kontrak yang dirancang khusus antara pembeli dan penjual. Penjual menawarkan opsi kepada pembeli untuk membeli properti dengan periode waktu tertentu dengan harga tetap. Pembeli membeli opsi untuk membeli atau tidak membeli properti pada akhir periode penahanan. Untuk hak opsi ini, pembeli membayar premi opsi kepada penjual. Jika pembeli memutuskan untuk membeli properti (dengan kata lain, menggunakan opsi real estat), penjual harus menjual properti kepada pembeli sesuai dengan ketentuan kontrak yang sudah ada sebelumnya.
Anda mungkin menemukan konsep opsi saat membeli saham. Opsi memberikan beberapa opsi tambahan kepada pembeli dengan ketentuan berdasarkan aset yang mendasarinya. Opsi pada umumnya dapat dilakukan lebih awal, ditahan sampai opsi kedaluwarsa, atau mungkin dijual kepada pembeli kedua sebelum kedaluwarsa. Opsi real estat paling umum digunakan oleh pengembang dan investor properti dalam transaksi properti residensial komersial atau high-end. Opsi real estat memberikan lebih banyak fleksibilitas dan kemungkinan peluang investasi yang lebih besar bagi pembeli, dengan manfaat terbatas bagi penjual.
Mungkin ada banyak opsi real estat yang dirancang yang digabungkan sebagai bagian dari perjanjian kontrak pembelian real estat. Beberapa yang paling umum termasuk:
- Opsi periode holding: pembeli membayar premi untuk opsi untuk membeli properti tetapi tidak diharuskan untuk. Opsi daftar pembeli: pembeli menggunakan opsi untuk mendaftarkan properti dan berpotensi untung dari opsi pertukaran markup1031: pembeli membayar premi untuk opsi mendapatkan holding. Periode kemudian membuat seperti untuk pertukaran properti real estat seperti pada saat pembelian
Premi opsi real estat, periode holding yang dinegosiasikan, dan harga jual akhir seringkali merupakan komponen terpenting yang dinegosiasikan dalam perjanjian opsi real estat.
Contoh Opsi Real Estat
Berikut ini adalah analisis risiko dan imbalan yang komprehensif untuk skenario opsi real estat. Asumsikan pembangun memiliki $ 500.000 dan ingin membeli tanah yang terdaftar untuk $ 2 juta. Pembangun tidak yakin akan beberapa hal:
- Dapatkah pembangun mengumpulkan $ 1, 5 juta melalui pinjaman bank atau sumber lain? Dapatkah pembangun mendapatkan izin yang diperlukan untuk pengembangan perumahan atau komersial atau subdivisi lebih lanjut dari properti? Dapatkah pembangun mengumpulkan uang dan mendapatkan izin sebelum pembangun lain membeli tanah?
Dalam situasi ini, opsi real estat sesuai. Untuk biaya yang tidak dapat dikembalikan (disebut premi opsi real estat) katakanlah $ 25.000, pembangun dapat memasukkan kontrak opsi real estat dengan penjual. Opsi real estat memungkinkan pembangun untuk mengunci harga jual properti di $ 2 juta selama enam bulan.
Kontrak opsi real estat dapat mencakup kondisi berikut:
- Detail properti (lokasi, ukuran, dan spesifik lainnya) Durasi kontrak (enam bulan dari tanggal perjanjian) Premium opsi atau jumlah pertimbangan ($ 25.000 premi yang tidak dapat dikembalikan, dibayarkan oleh pembeli ke penjual dalam jumlah sekaligus) Harga pembelian yang disepakati jika opsi dieksekusi selama kontrak ($ 2 juta)
Untuk durasi kontrak enam bulan, mungkin ada empat skenario yang memungkinkan.
Skenario 1: Pembangun disetujui untuk pinjaman bank $ 1, 5 juta. Dia juga menegaskan bahwa dia dapat memperoleh izin yang diperlukan untuk pengembangan. Dia menggunakan opsi real estatnya untuk membeli properti itu dengan harga yang telah ditentukan sebesar $ 2 juta. Penjual menerima $ 2 juta plus menyimpan premi opsi tambahan $ 25.000.
Skenario 2: Setelah dua bulan, pembangun menemukan dia tidak akan dapat memperoleh izin pengembangan. Dalam empat bulan ke depan, pembangun berhasil menemukan pihak lain yang bersedia membeli properti tersebut sebesar $ 2 juta. Pembangun menjual opsi real estat kepada pihak baru dengan harga baru $ 30.000. Partai baru menggantikan pembangun dalam kontrak opsi asli. Partai baru menggunakan opsi dan membeli properti sebesar $ 2 juta. Penjual menerima $ 2 juta dari pihak baru ditambah menyimpan premi opsi $ 25.000 dari pembangun. Pembangun menjual opsi seharga $ 30.000, jadi dia menghasilkan $ 5.000 dan tidak dibebani dengan properti yang tidak bisa dia gunakan.
Skenario 3: Pembangun hanyalah pilihan pembeli yang mencari keuntungan dari apresiasi harga properti. Jika harga yang diminta dari $ 2 juta meningkat menjadi $ 2, 2 juta dalam lima bulan, pembangun akan mendapat manfaat dengan menggunakan opsi untuk membeli properti dan menjual properti untuk mendapatkan keuntungan. Pada akhir transaksi, pemilik properti mendapatkan $ 2 juta plus premi opsi $ 25.000. Pembangun memperoleh laba $ 175.000 dari penjualan properti.
Skenario 4: Pembangun tidak dapat memperoleh pinjaman atau izin. Dia juga tidak dapat menemukan pembeli lain yang berminat. Builder memungkinkan opsi kedaluwarsa dan kehilangan premi opsi. Namun, pembeli dapat menghindari investasi $ 2 juta yang berpotensi buruk dengan membayar premi $ 25.000 (1, 25% dari nilai kesepakatan aktual). Penjual mendapat keuntungan sebesar $ 25.000 dan terus mencari pembeli.
Dalam semua kasus, begitu kontrak opsi real estat diberlakukan, penjual tidak lagi memiliki pilihan apakah akan menjual properti atau berapa harga selama periode holding opsi. Penjual harus menunggu enam bulan untuk keputusan pembeli. Inilah sebabnya mengapa penjual menerima dan mempertahankan premi opsi terlepas dari apa yang akhirnya diputuskan pembeli.
Garis bawah
Opsi real estat menawarkan metode alternatif untuk berdagang, berinvestasi, dan mendapat untung dari investasi real estat. Mereka dapat dianggap sebagai jenis kontrak tanpa resep antara dua pihak. Tidak ada pasar pertukaran untuk jenis opsi ini tetapi bisa ada ketentuan kreatif yang berpotensi memungkinkan pembeli untuk menjual opsi saat masih dalam masa holding aktif. Secara umum, pihak-pihak yang terlibat harus memastikan bahwa ketentuan kontrak opsi ditulis dengan tepat, adil, dan ditaati oleh mereka yang terlibat.
Kontrak opsi real estat dapat menawarkan beberapa cara alternatif untuk menghasilkan uang, tetapi umumnya salah satu keuntungan terbesar mereka adalah pengalihan risiko besar. Pengembang real estat dapat mengambil manfaat dari memegang beberapa kontrak opsi real estat dan berpotensi hanya melaksanakan beberapa yang dipilih berdasarkan evolusi selama periode holding. Pemegang kontrak juga dapat memilih untuk tidak memberikan opsi jika perubahan terjadi selama periode penahanan seperti jalan raya baru yang sibuk atau peningkatan kejahatan.
Memegang periode untuk opsi ini dapat bervariasi, yang juga memvariasikan risiko. Seorang penjual biasanya dikunci ke dalam harga yang ditetapkan. Namun, kemungkinan olahraga yang tinggi dapat memberi mereka waktu untuk membuat pilihan atau pengaturan yang lebih baik. Pembeli biasanya diharuskan membayar premi yang ditentukan selama masa simpan. Premi dapat membantu menurunkan harga pembelian. Mereka juga dapat memungkinkan pembeli untuk mendapatkan persyaratan pembiayaan hipotek yang lebih baik, yang menurunkan biaya keseluruhan. Selama masa penyimpanan, properti real estat juga dapat menghargai nilainya dengan harga beli yang tetap sama.
Default oleh penjual opsi dapat menjadi salah satu tantangan utama dalam perjanjian opsi real estat. Dalam kasus seperti itu, satu-satunya jalan bagi pembeli biasanya adalah gugatan. Kurangnya informasi yang tersedia untuk umum dan catatan masa lalu tentang peserta opsi real estat adalah tantangan lain. Investor opsi real estat mungkin juga perlu mempertimbangkan pengeluaran tambahan seperti biaya untuk layanan hukum seperti penyusunan dan pendaftaran kontrak.
