Daftar Isi
- Investasi Jangka Panjang yang Menarik
- Membangun Ekuitas
- Lokasi, Lokasi, Lokasi
- Pengecualian Capital Gain
- Pengurangan Pajak
- UU Pemotongan Pajak dan Pekerjaan
- Biaya Awal yang Tinggi
- Potensi Penyusutan
- Kebanggaan dan Tanggung Jawab
- Cairan tidak likuid
- Garis bawah
Kepemilikan rumah selalu menjadi bagian dari Impian Amerika. Karena itu, banyak orang menerima memiliki rumah sebagai hak, bahkan hal wajib untuk dilakukan tanpa mempertimbangkan manfaat dan risikonya. Jika Anda berencana membeli rumah, Anda harus mengetahui dan meninjau pro dan kontra dari investasi yang akan Anda buat — seperti halnya keputusan investasi apa pun — sebelum menandatangani di garis putus-putus.
Pengambilan Kunci
- Jika Anda mempertimbangkan kepemilikan rumah, waspadai dan tinjau keuntungan bersama dengan segala risiko potensial yang mungkin Anda hadapi sebelum Anda menutup transaksi. Manfaat investasi di rumah termasuk penghargaan, ekuitas rumah, pengurangan pajak, dan biaya yang dapat dikurangkan. Risiko dan peringatan dari berinvestasi di rumah dapat mencakup biaya di muka yang tinggi, depresiasi, dan likuidasi.
Investasi Jangka Panjang yang Menarik
Penghargaan mewakili peningkatan nilai rumah dari waktu ke waktu. Harga real estat bersifat siklus, dan pemilik rumah tidak boleh mengharapkan nilai properti meningkat secara drastis dalam jangka pendek. Tetapi jika Anda tinggal di rumah Anda cukup lama, ada kemungkinan yang sangat baik Anda akan dapat menjual rumah Anda untuk mendapatkan keuntungan karena penghargaan nanti di masa depan.
Bahkan, membeli rumah adalah salah satu investasi jangka panjang terbaik yang dapat Anda lakukan.
Terlepas dari beberapa penurunan dramatis, seperti pada 2008-10, real estat perumahan cenderung meningkat nilainya. Menurut Federal Reserve Bank of St. Louis, harga rata-rata rumah yang dijual di AS naik dari $ 340.400 di Q3 2014 menjadi $ 380.300 di Q3 2019 — kenaikan nilai 10% selama lima tahun. Kembali satu dekade, ketika rata-rata rumah diambil $ 274.100 (Q3 2009), dan Anda memiliki peningkatan 28%. Itu bukan pengembalian investasi yang buruk yang juga memberi Anda tempat tinggal.
Real estat menghargai terutama karena tanah tempat rumah itu berada, sementara struktur yang sebenarnya terdepresiasi seiring berjalannya waktu. Jadi ungkapan "lokasi, lokasi, lokasi" bukan hanya frase frase real estat, tetapi pertimbangan yang sangat penting ketika membeli rumah. Lingkungan dengan fasilitas yang dibawanya — distrik sekolah, taman, kondisi jalan, dll. —Dan kota tempat rumah berada, semuanya menjadi faktor dalam apresiasi properti.
Pertimbangkan sebuah rumah yang kumuh dan bobrok sampai-sampai tidak layak huni. Tanah di bawah rumah mungkin masih bernilai sejumlah besar uang — lebih dari tempat tinggal, dalam hal ini,. Seorang penjual dapat mempertimbangkan untuk menjualnya sebagaimana adanya — dengan struktur yang masih utuh — atau menghabiskan sedikit tambahan untuk menghancurkan rumah dan menjual tanah dengan harga lebih tinggi dengan sendirinya.
Membangun Ekuitas
Ekuitas rumah mewakili perbedaan antara berapa banyak Anda masih berutang pada hipotek Anda dan harga pasar atau nilai rumah Anda. Ekuitas dan penghargaan rumah dapat dipertimbangkan bersama. Seperti disebutkan di atas, rumah Anda cenderung tumbuh dalam nilai pasar seiring waktu. Ekuitas Anda juga tumbuh ketika Anda membayar hipotek Anda, dengan lebih sedikit pembayaran Anda ke arah bunga dan lebih ke arah menurunkan saldo pinjaman Anda.
Penghargaan adalah perubahan nilai rumah Anda dari waktu ke waktu, sementara ekuitas rumah adalah perbedaan antara saldo hipotek Anda dan nilai pasar rumah Anda.
Membangun ekuitas memang membutuhkan waktu karena butuh waktu untuk menurunkan saldo pokok utang hipotek — kecuali, tentu saja, Anda membayar uang muka yang besar atau pembayaran di muka secara teratur. Satu hal yang perlu diingat, adalah bahwa lamanya waktu Anda memiliki rumah adalah faktor besar dalam berapa banyak ekuitas yang Anda bangun dan penghargaan yang dapat Anda sadari. Semakin lama Anda menyimpannya, semakin banyak ekuitas yang Anda peroleh.
Ketika Anda membayar hipotek dan mengurangi jumlah utang Anda, tanpa menyadarinya, Anda menabung karena nilai rumah Anda meningkat — sama seperti nilai rekening tabungan meningkat dengan bunga. Ketika Anda menjual, Anda kemungkinan akan mendapatkan kembali setiap dolar yang Anda bayarkan dan lebih banyak lagi, dengan asumsi Anda tinggal di rumah Anda cukup lama. Seiring waktu, pengembalian rata-rata 6% (suku bunga) pada tabungan Anda seharusnya lebih dari
tutup pengeluaran Anda.
Kelebihan lainnya: Ekuitas rumah memberikan fleksibilitas untuk mendapatkan pinjaman yang terkait dengan jumlah ekuitas rumah Anda. Banyak investor mengikuti ekuitas rumah dan apresiasi rumah secara bersamaan. Jika seorang investor percaya nilai rumah mereka sangat menghargai mereka dapat menunda pinjaman ekuitas rumah untuk memiliki kesempatan yang lebih baik untuk merealisasikan apresiasi penjual.
Lokasi, Lokasi, Lokasi
Meskipun melunasi hipotek Anda berfungsi sama di mana pun Anda tinggal, pertumbuhan nilai pasar bervariasi berdasarkan lokasi. Menurut Federal House Finance Index (FHFA) House Price Index (HPI), harga real estat naik rata-rata 32, 93% selama periode lima tahun yang berakhir pada 31 Agustus 2019, di AS secara keseluruhan. Namun, harga di divisi sensus Atlantik Tengah hanya naik 22, 26%, sementara harga di divisi sensus Pasifik naik rata-rata 41, 04%.
Untuk melihat bagaimana hal ini dapat mempengaruhi harga di mana Anda berencana untuk membeli, lihat grafik FHFA lengkap di bawah ini:
|
Divisi |
Divisi Peringkat |
Satu tahun |
Perempat |
Lima tahun |
Sejak 1991 Q1 |
|---|---|---|---|---|---|
|
Amerika Serikat |
4, 94% |
1, 11% |
32, 93% |
174, 44% |
|
|
Gunung |
1 |
6, 91% |
1, 77% |
47, 18% |
276, 71% |
|
Pasifik |
2 |
4, 45% |
1, 08% |
41, 04% |
218, 63% |
|
Atlantik Selatan |
3 |
4, 96% |
1, 02% |
36, 39% |
177, 94% |
|
Tengah Selatan Barat |
4 |
4, 65% |
1, 02% |
30, 75% |
188, 76% |
|
Timur Tengah Selatan |
5 |
5, 27% |
0, 99% |
29, 59% |
149, 60% |
|
East North Centra l |
6 |
5, 16% |
1, 15% |
30, 25% |
128, 07% |
|
Inggris baru |
7 |
4, 67% |
1, 35% |
24, 41% |
152, 51% |
|
Tengah Utara Barat |
8 |
4, 78% |
1, 16% |
28, 60% |
171, 64% |
|
Atlantik Tengah |
9 |
4, 04% |
0, 76% |
22, 26% |
146, 18% |
Sumber: FHFA. Divisi Sensus AS, Perubahan Persen dalam Harga Rumah. Disesuaikan Musiman, Hanya Beli HPI, Periode Yang Berakhir 31 Agustus 2019.
Pengecualian Capital Gain
Akhirnya, Anda akan menjual rumah Anda. Ketika Anda melakukannya, undang-undang memungkinkan Anda untuk menjaga laba dan tidak membayar pajak capital gain. Nah, belum tentu semua untung. Ada untung bebas pajak hingga $ 250.000 untuk pemilik rumah tunggal dan $ 500.000 untuk pasangan menikah. Ini hanya untuk tempat tinggal utama Anda — bukan untuk rumah kedua atau properti liburan.
Ada beberapa persyaratan yang harus Anda penuhi agar memenuhi syarat untuk pengecualian ini. Anda harus memiliki rumah setidaknya selama dua tahun — 24 bulan — dalam lima tahun terakhir hingga tanggal penutupan. Persyaratan tempat tinggal menentukan bahwa Anda harus tinggal di rumah selama setidaknya 730 hari, atau dua tahun, selama periode lima tahun menjelang penjualan. Persyaratan terakhir, persyaratan lihat-kembali, menguraikan bahwa Anda tidak mendapat untung dari penjualan tempat tinggal utama lain selama periode dua tahun menjelang penjualan terbaru.
Pengurangan Pajak
Setelah penghargaan, manfaat kepemilikan rumah yang paling sering dikutip adalah pengurangan pajak atau tabungan. Ketika Anda membeli rumah, Anda dapat mengurangi sebagian biaya kepemilikan rumah itu dari pajak yang Anda bayarkan kepada pemerintah. Ini termasuk bunga hipotek di kediaman utama Anda dan rumah kedua, yang bisa berjumlah ribuan dolar per tahun.
Bunga pinjaman ekuitas rumah atau jalur kredit ekuitas rumah (HELOCs) juga dapat dikurangkan jika dana tersebut digunakan untuk secara substansial memperbaiki rumah Anda.
Anda juga dapat memotong hingga $ 10.000 dalam pajak negara bagian dan lokal (SALT), termasuk pajak properti.
Efek Pajak Pemotongan dan Pekerjaan
UU Pemotongan Pajak dan Pekerjaan, disahkan pada bulan Desember 2017, membuat perubahan besar pada bagian-bagian kode pajak yang berkaitan dengan kepemilikan rumah. Kecuali jika Kongres di masa depan mengubah undang-undang tersebut, semua ketentuan akan berakhir setelah tanggal 31 Desember 2025. Namun untuk saat ini, perubahan dalam undang-undang tersebut telah mengurangi nilai memiliki rumah.
Undang-undang membatasi pengurangan bunga hipotek hingga $ 750.000 dari total utang hipotek, termasuk untuk rumah pertama dan kedua dan setiap ekuitas rumah atau pinjaman HELOC. Batas sebelumnya adalah $ 1.000.000 dalam utang hipotek ditambah $ 100.000 tambahan dalam utang ekuitas rumah.
Ada pengecualian yang memungkinkan $ 1.000.000 dalam total utang hipotek jika Anda membeli rumah Anda pada atau sebelum 14 Desember 2017. Ketentuan ini bahkan berlaku jika Anda membiayai kembali hipotek lama itu. Bunga pinjaman ekuitas rumah hanya dapat dikurangkan jika uang tersebut digunakan untuk perbaikan substansial pada rumah tempat Anda mengambil pinjaman. Sebelumnya, bunga hingga $ 100.000 dapat dikurangkan tidak peduli bagaimana uang ekuitas rumah digunakan.
Undang-undang juga menetapkan batas pengurangan SALT menjadi $ 10.000. Sebelumnya, semua pembayaran SALT dapat dikurangkan, kecuali Anda dikenai pajak minimum alternatif.
Ketentuan baru lainnya termasuk pembatasan untuk mengklaim kerugian korban kecuali untuk bencana yang dinyatakan oleh pemerintah federal. Pengurangan biaya perpindahan tidak lagi ada kecuali untuk tugas militer yang bergerak karena alasan pekerjaan.
Semua perubahan ini telah menurunkan nilai memiliki rumah — termasuk fakta bahwa, dengan penggandaan deduksi standar (fitur lain dari UU), lebih sedikit orang akan memiliki cukup deduksi untuk mengajukan Jadwal A daripada mengambil deduksi standar. Jadi fakta bahwa Anda memenuhi syarat untuk pengurangan pajak tidak berarti bahwa itu pada akhirnya akan bermanfaat bagi Anda. Pembatasan berat dari pemotongan SALT akan sangat merugikan dalam menurunkan pemotongan yang tersedia untuk orang-orang yang tinggal di negara-negara dengan pajak tinggi.
Biaya Awal yang Tinggi
Biaya berinvestasi di rumah bisa tinggi — ada lebih banyak pengeluaran Anda daripada harga jual properti dan tingkat bunga hipotek Anda. Sebagai permulaan, Anda dapat mengharapkan untuk membayar di mana saja dari 2% hingga 5% dari harga pembelian dalam biaya penutupan. Beberapa biaya penutupan yang paling umum termasuk biaya aplikasi, biaya penilaian, biaya pengacara, pajak properti, asuransi hipotek, inspeksi rumah, premi asuransi pemilik rumah tahun pertama, pencarian judul, asuransi judul, poin (bunga dibayar di muka), biaya originasi, pencatatan biaya, dan biaya survei.
Para ahli mengatakan Anda harus merencanakan untuk tinggal di rumah Anda setidaknya lima tahun untuk memulihkan biaya-biaya tersebut.
Potensi Penyusutan
Tidak semua rumah tumbuh nilainya. Krisis perumahan tahun 2008 mengakibatkan banyak pemilik rumah berada di bawah air, yang berarti lebih berhutang pada hipotek Anda daripada nilai rumah Anda. Tidak perlu krisis perumahan untuk harga rumah stagnan atau turun. Kondisi ekonomi regional atau lokal dapat menghasilkan nilai rumah yang tidak mengikuti inflasi.
Ingat, juga, bahwa struktur aktual tempat Anda tinggal akan mengalami depresiasi seiring waktu. Ini bisa disebabkan oleh keausan pada properti, atau kurangnya pemeliharaan dan perbaikan.
Kebanggaan dan Tanggung Jawab Keuangan
Salah satu manfaat kepemilikan rumah yang sering dikutip adalah pengetahuan bahwa Anda memiliki sudut dunia yang kecil. Anda dapat menyesuaikan rumah Anda, merombak, melukis, dan menghias tanpa perlu mendapatkan izin dari pemiliknya.
Kepemilikan datang dengan tanggung jawab. Anda harus membayar hipotek atau risiko kehilangan rumah dan ekuitas yang Anda bangun. Perawatan dan pemeliharaan adalah tanggung jawab Anda. Anda tidak dapat menelepon pemilik rumah pada jam 2 pagi untuk memperbaiki pipa air yang bocor. Jika atapnya rusak, Anda harus memperbaikinya — atau memperbaikinya sendiri. Memotong rumput, menghilangkan salju, asuransi pemilik rumah, dan asuransi pertanggungjawaban semuanya jatuh pada Anda.
Ketidaktahuan
Tidak seperti stok, yang dapat dijual dalam hitungan hari, rumah biasanya membutuhkan waktu lebih lama untuk dibongkar. Fakta bahwa Anda mungkin memiliki akses ke $ 500.000 dalam capital gain bebas pajak tidak berarti Anda memiliki akses siap. Sementara itu, Anda masih harus melakukan pembayaran hipotek dan merawat rumah sampai Anda menjualnya.
Garis bawah
Rumah adalah investasi yang memiliki banyak manfaat investasi tetapi juga risiko, yang menjadikannya investasi yang bukan untuk semua orang. Menimbang manfaat investasi terhadap risiko itu penting. Perbandingan pro dan kontra yang rasional dapat membantu Anda memutuskan apakah akan memasukkan uang Anda ke dalam investasi rumah atau berpotensi menemukan pengembalian yang lebih baik di tempat lain.
Artikel terkait
Perencanaan Pensiun
Haruskah Pensiunan Memiliki atau Menyewa Rumah Mereka?
Menyewa
Perbedaan Antara Menyewa dan Memiliki Rumah
Ekuitas Rumah
Celah Pajak Ditemukan untuk Bunga Pinjaman Ekuitas Rumah
Ekuitas Rumah
Home Equity Loan vs. HELOC: Apa Perbedaannya?
Pengurangan / Kredit Pajak
Inilah Pengurangan Anda yang Hilang Karena Perubahan Hukum Pajak
Kepemilikan rumah
Biaya Tersembunyi untuk Memiliki Rumah
Tautan MitraKetentuan Terkait
Bagaimana Rasio Pinjaman terhadap Nilai (LTV) Bekerja Rasio pinjaman terhadap nilai didefinisikan sebagai rasio penilaian risiko pinjaman yang diperiksa oleh lembaga keuangan dan pemberi pinjaman lain sebelum menyetujui hipotek. lebih lanjut Pinjaman Ekuitas Rumah Pinjaman ekuitas rumah adalah pinjaman konsumen yang dijamin dengan hipotek kedua, yang memungkinkan pemilik rumah meminjam dari ekuitasnya di rumah. lebih Penjualan Real Estat Pendek Dalam real estat, penjualan singkat adalah ketika pemilik rumah dalam kesulitan keuangan menjual propertinya kurang dari jumlah yang harus dibayarkan pada hipotek. lebih Bunga yang Dapat Dikurangkan Pajak Bunga yang dapat dikurangkan dari pajak adalah biaya pinjaman yang dapat diklaim oleh seorang wajib pajak pada pajak federal atau negara bagian untuk mengurangi pendapatan kena pajak. Jenis bunga yang dapat dikurangkan dari pajak termasuk bunga hipotek, bunga hipotek untuk properti investasi, bunga pinjaman siswa, dan banyak lagi. lebih lanjut Federal Housing Administration Loan (Pinjaman FHA) Pinjaman Federal Housing Administration (FHA) adalah hipotek yang diasuransikan oleh FHA, yang dirancang untuk peminjam berpenghasilan rendah. lebih lanjut Bagaimana Cara Mendapatkan Untung Dari Real Estat Real estat itu nyata — yaitu, berwujud — properti yang terdiri dari tanah dan apa pun di atasnya, termasuk bangunan, hewan, dan sumber daya alam. lebih