Apa itu Sewa Tanah?
Sewa tanah adalah perjanjian di mana penyewa diizinkan untuk mengembangkan sepotong properti selama periode sewa, setelah itu tanah dan semua perbaikan diserahkan kepada pemilik properti.
Cara Kerja Sewa Tanah
Sewa tanah menunjukkan bahwa perbaikan akan dimiliki oleh pemilik properti kecuali jika pengecualian dibuat dan menetapkan bahwa semua pajak yang relevan yang terjadi selama masa sewa akan dibayar oleh penyewa. Karena sewa tanah memungkinkan pemilik untuk mengambil semua perbaikan begitu masa sewa berakhir, pemilik dapat menjual properti dengan harga yang lebih tinggi. Sewa tanah juga sering disebut sewa tanah, karena tuan tanah menyewakan tanah saja.
Meskipun mereka digunakan terutama di ruang komersial, sewa tanah sangat berbeda dari jenis sewa komersial lainnya seperti yang ditemukan di kompleks perbelanjaan dan gedung perkantoran. Sewa-menyewa lainnya biasanya tidak menugaskan penyewa untuk bertanggung jawab atas unit. Sebaliknya, penyewa ini dikenakan biaya sewa untuk mengoperasikan bisnis mereka. Sewa tanah melibatkan penyewaan tanah untuk jangka panjang — biasanya selama 50 hingga 99 tahun — kepada penyewa yang membangun gedung di properti itu.
Sewa 99 tahun umumnya adalah jangka waktu sewa paling lama untuk sebidang properti real estat. Dulunya merupakan yang terpanjang di bawah hukum umum. Namun, sewa 99 tahun terus menjadi hal biasa tetapi tidak lagi terpanjang di bawah hukum.
Sewa tanah menentukan siapa yang memiliki tanah, dan siapa yang memiliki bangunan, serta perbaikan properti. Banyak tuan tanah menggunakan sewa tanah sebagai cara untuk mempertahankan kepemilikan properti mereka untuk alasan perencanaan, untuk menghindari capital gain, dan untuk menghasilkan pendapatan dan pendapatan. Penyewa umumnya memikul tanggung jawab untuk setiap dan semua pengeluaran. Ini termasuk konstruksi, perbaikan, renovasi, peningkatan, pajak, asuransi, dan biaya keuangan apa pun yang terkait dengan properti.
Penyewa umumnya memikul tanggung jawab untuk semua aspek keuangan dalam sewa tanah termasuk sewa, pajak, konstruksi, asuransi, dan pembiayaan.
Contoh Sewa Tanah
Sewa tanah sering digunakan oleh waralaba dan toko kotak besar, serta entitas komersial lainnya. Kantor pusat perusahaan biasanya akan membeli tanah, dan memungkinkan penyewa / pengembang untuk membangun dan menggunakan fasilitas tersebut. Ada kemungkinan besar bahwa McDonald's, Starbucks, atau Dunkin Donuts di dekat Anda terikat oleh sewa tanah.
Pada Juli 2016, perusahaan investasi yang berbasis di New York AllianceBernstein membeli sewa tanah 99 tahun dari BLDG Management untuk George Washington Hotel di New York City dalam kesepakatan senilai $ 100, 4 juta. BLDG awalnya membeli hotel ketika sedang dalam penyitaan pada tahun 1994. Meskipun bangunan itu digunakan oleh School of Visual Arts yang berbasis di Manhattan sebagai asrama siswa, BLDG mengajukan rencana pada bulan April 2016 untuk mengembalikan properti ke hotel dengan restoran, bar, dan toko-toko di permukaan tanah. Properti saat ini beroperasi sebagai Freehand Hotel, hotel butik, di Distrik Flatiron Kota New York.
Beberapa dasar dari setiap sewa tanah harus mencakup:
- Ketentuan sewaTinggi baik pemilik maupun penyewaKondisi tentang pembiayaanGunakan ketentuanFeesTitle hak milikDefault
Sewa Tanah Subordinated vs. Unsubordinated
Penyewa sewa tanah sering membiayai perbaikan dengan mengambil utang. Dalam sewa tanah subordinasi, pemilik setuju untuk prioritas yang lebih rendah dari klaim pada properti jika penyewa default pada pinjaman untuk perbaikan. Dengan kata lain, pemilik tanah sewa subordinasi pada dasarnya memungkinkan untuk akta properti untuk bertindak sebagai jaminan dalam kasus penyewa default pada setiap pinjaman terkait perbaikan. Untuk jenis sewa tanah ini, pemilik tanah dapat menegosiasikan pembayaran sewa yang lebih tinggi dengan imbalan risiko yang diambil jika terjadi default penyewa. Ini juga dapat menguntungkan pemiliknya karena membangun sebuah bangunan di tanahnya meningkatkan nilai propertinya.
Sebaliknya, sewa tanah yang tidak disubordinasikan memungkinkan pemilik mempertahankan prioritas utama klaim pada properti jika penyewa default pada pinjaman untuk perbaikan. Karena pemberi pinjaman tidak boleh mengambil kepemilikan tanah jika pinjaman tidak dibayar, profesional pinjaman mungkin ragu untuk memperpanjang hipotek untuk perbaikan. Meskipun pemilik tetap memiliki kepemilikan atas properti, mereka biasanya harus membebani penyewa dengan jumlah sewa yang lebih rendah.
Keuntungan dan Kerugian dari Sewa Tanah
Sewa tanah dapat menguntungkan penyewa dan pemilik.
Manfaat Penyewa
Sewa tanah memungkinkan penyewa membangun properti di lokasi utama yang mereka sendiri tidak bisa beli. Karena alasan ini, toko berantai besar seperti Whole Foods dan Starbucks sering memanfaatkan sewa tanah dalam rencana ekspansi perusahaan mereka.
Sewa tanah juga tidak mengharuskan penyewa memiliki uang muka untuk mengamankan tanah, karena membeli properti akan membutuhkan. Oleh karena itu, lebih sedikit ekuitas terlibat dalam memperoleh sewa tanah, yang membebaskan uang tunai untuk keperluan lain dan meningkatkan hasil pada pemanfaatan lahan.
Setiap sewa yang dibayarkan atas sewa tanah dapat dikurangkan dari pajak pendapatan negara bagian dan federal, yang berarti pengurangan beban pajak keseluruhan penyewa.
Manfaat Pemilik
Pemilik tanah memperoleh aliran pendapatan tetap dari penyewa sambil mempertahankan kepemilikan properti. Sewa tanah biasanya berisi klausul eskalasi yang menjamin peningkatan dalam sewa dan hak pengusiran yang memberikan perlindungan jika terjadi default pada sewa atau biaya lainnya.
Ada juga penghematan pajak untuk pemilik yang menggunakan sewa tanah. Jika mereka menjual properti langsung ke penyewa, mereka akan menyadari keuntungan dari penjualan tersebut. Dengan mengeksekusi jenis sewa ini, mereka menghindari keharusan melaporkan keuntungan apa pun. Tetapi mungkin ada beberapa implikasi pajak pada sewa yang mereka terima.
Bergantung pada ketentuan yang dimasukkan ke dalam sewa tanah, pemilik juga dapat mempertahankan kontrol atas properti termasuk penggunaannya dan bagaimana properti itu dikembangkan. Ini berarti pemilik dapat menyetujui atau menolak setiap perubahan pada tanah.
Kerugian Tenant
Karena tuan tanah mungkin memerlukan persetujuan sebelum perubahan apa pun dilakukan, penyewa dapat mengalami hambatan dalam penggunaan atau pengembangan properti. Akibatnya, mungkin ada lebih banyak batasan dan kurang fleksibilitas untuk penyewa.
Biaya yang terkait dengan proses sewa tanah mungkin lebih tinggi daripada jika penyewa langsung membeli properti. Sewa, pajak, perbaikan, perizinan, serta waktu menunggu untuk persetujuan pemilik rumah, semuanya bisa mahal.
Kerugian Pemilik
Tuan tanah yang tidak memasukkan ketentuan dan klausul yang tepat dalam sewa mereka akan kehilangan kendali terhadap penyewa yang propertinya mengalami pengembangan. Inilah sebabnya mengapa selalu penting bagi kedua belah pihak untuk menyewakannya sebelum menandatangani.
Tergantung di mana properti itu berada, menggunakan sewa tanah mungkin memiliki implikasi pajak yang lebih tinggi untuk pemilik rumah. Meskipun mereka mungkin tidak menyadari keuntungan dari penjualan, sewa dianggap sebagai pendapatan. Jadi sewa dikenakan pajak pada tarif biasa, yang dapat meningkatkan beban pajak.
Pengambilan Kunci
- Sewa tanah adalah perjanjian di mana penyewa dapat mengembangkan properti selama periode sewa, setelah itu diserahkan kepada pemilik properti. Sewa tanah umumnya terjadi antara tuan tanah komersial, yang biasanya menyewakan tanah selama 50 hingga 99 tahun kepada penyewa yang membangun gedung di properti itu. Remaja yang jika tidak mampu membeli tanah dapat membangun properti dengan sewa tanah, sementara tuan tanah mendapatkan penghasilan tetap dan memegang kendali atas penggunaan dan pengembangan properti mereka.
