Semakin banyak orang Amerika mencari rumah liburan di luar negeri, menyewakan properti, dan tempat tinggal selama masa pensiun — baik itu lima atau 30 tahun lagi. Manfaat pajak memiliki properti di luar negeri sama dengan manfaat memiliki di Amerika Serikat, dengan beberapa pengecualian.
Pengambilan Kunci
- Jika Anda memiliki properti di luar negeri, manfaat pajak AS Anda bergantung pada cara Anda menggunakan properti itu. Anda dapat mengurangi bunga hipotek — tetapi bukan pajak properti — jika properti itu untuk penggunaan pribadi. Jika Anda menerima pendapatan sewa, aturannya bergantung pada berapa banyak hari Anda menggunakan rumah untuk penggunaan pribadi versus sewa.
Manfaat yang didapat pemilik properti dari undang-undang pajak AS tergantung pada bagaimana mereka menggunakan properti. Jika Anda tinggal di rumah, misalnya, Anda biasanya dapat mengurangi bunga hipotek. Jika Anda menggunakan properti untuk pendapatan sewa, Anda dapat mengurangi bunga hipotek dan sejumlah pengeluaran lainnya, termasuk asuransi properti dan kewajiban, biaya perbaikan dan pemeliharaan, dan biaya perjalanan lokal dan jarak jauh yang terkait dengan pemeliharaan properti.
Baca terus untuk melihat bagaimana undang-undang pajak AS memperlakukan kepemilikan properti asing, serta implikasi pajak dari penjualan properti.
Properti untuk Penggunaan Pribadi
Seperti halnya tempat tinggal utama, Anda tidak dapat menghapus biaya seperti utilitas, pemeliharaan, atau asuransi kecuali Anda dapat mengklaim pengurangan kantor pusat.
Sementara pengurangan bunga hipotek sama apakah rumah itu di AS atau di luar negeri, pajak properti bekerja berbeda. Menurut Undang-undang Pemotongan Pajak dan Pekerjaan (TCJA), Anda tidak dapat lagi memotong pajak properti untuk properti asing.
Properti Sewa
Aturan pajak lebih rumit jika Anda menerima pendapatan sewa di properti. Aturan yang berbeda berlaku, tergantung pada berapa hari Anda menggunakan rumah untuk penggunaan pribadi daripada sewa. Secara umum, Anda akan jatuh ke dalam salah satu dari dua kategori:
- Anda menyewakan rumah selama 14 hari atau kurang, dan Anda menggunakan properti selama lebih dari 14 hari atau 10% dari total hari yang disewa. Anda dapat menyewa rumah kepada orang lain hingga dua minggu (14 malam) setiap tahun tanpa harus melaporkan penghasilan itu kepada IRS. Bahkan jika Anda menyewakannya dengan harga $ 5.000 per malam, Anda tidak harus melaporkan pendapatan sewa selama Anda tidak menyewa selama lebih dari 14 hari. Rumah ini dianggap sebagai tempat tinggal pribadi, memungkinkan Anda untuk mengurangi bunga hipotek berdasarkan aturan rumah kedua standar, tetapi bukan kerugian atau biaya sewa. Anda menyewakan rumah selama 15 hari atau lebih dan menggunakannya selama kurang dari 14 hari atau 10% dari hari rumah disewa. Dalam hal ini, IRS mempertimbangkan properti sewaan rumah, dan aktivitas sewaan dipandang sebagai bisnis. Perlu diingat: Jika anggota keluarga Anda menggunakan rumah (yaitu, pasangan Anda, saudara kandung, orang tua, kakek nenek, anak-anak, dan cucu), itu dianggap sebagai hari pribadi kecuali Anda mengumpulkan harga sewa yang adil. Anda harus melaporkan semua pendapatan sewa ke IRS, tetapi kabar baiknya adalah ini memungkinkan Anda untuk mengurangi biaya sewa, seperti bunga hipotek, pajak properti asing, biaya iklan, premi asuransi, utilitas, dan biaya yang dibayarkan kepada manajer properti. Satu perbedaan penting antara properti sewaan di rumah dan di luar negeri: Properti Anda di luar negeri disusutkan selama periode 40 tahun, alih-alih 27, 5 tahun saat ini untuk properti residensial domestik. Dalam kedua kasus, Anda hanya mendepresiasi nilai struktur (bangunan); tanah tidak bisa didepresiasi.
Jual Properti
US Section 1031 memungkinkan Anda untuk menjual dan mengganti properti asing hanya dengan properti asing lainnya.
Namun, perbedaan yang signifikan dalam perlakuan pajak properti domestik versus properti asing adalah bahwa properti di AS tidak dianggap serupa dengan properti apa pun di luar negeri. US Section 1031 hanya memungkinkan pertukaran domestik-untuk-domestik, dan asing-untuk-asing.
AS menganggap setiap properti di luar AS serupa dengan properti serupa lainnya di luar AS, sehingga dimungkinkan untuk 1031 menukar rumah di Panama dengan yang lain di Panama, atau Ekuador atau Kosta Rika, dalam hal ini. Hanya saja tidak akan dianggap sama dengan properti di AS
Pajak Berganda
Selain mengambil kredit pajak untuk pajak penghasilan sewa yang dibayarkan, Anda juga dapat mengklaim kredit pajak asing jika Anda menjual properti dan membayar pajak capital gain di negara asing.
Garis bawah
Ketika Anda membeli di luar negeri, Anda perlu lebih berhati-hati dengan perencanaan dan detail. Banyak negara memiliki peraturan tentang siapa yang dapat memiliki properti, dan bagaimana hal itu dapat digunakan. Jika Anda membeli rumah di luar negeri, pastikan transaksi dilakukan sehingga melindungi hak properti Anda. Di AS, pembeli rumah menerima hak atas properti; perbedaan ini tidak begitu jelas di semua negara.
Perlu diketahui juga bahwa sebagai pemilik properti asing, Anda mungkin diharuskan untuk mengajukan sejumlah formulir pajak AS, tergantung pada situasi Anda yang sebenarnya. Misalnya, jika Anda menyewakan rumah di luar negeri dan membuka rekening bank untuk mengumpulkan uang sewa, Anda harus mengajukan formulir FBAR (Laporan Bank Asing dan Akun Finansial) jika nilai agregat semua akun Anda adalah $ 10.000 atau lebih "pada setiap pemberian hari tahun kalender."
Formulir lain termasuk Formulir 5471 - Pengembalian Informasi Orang AS dengan Menghormati Perusahaan Asing Tertentu (jika properti Anda disimpan di perusahaan asing); dan Formulir 8858 - Pengembalian Informasi Orang AS Sehubungan dengan Entitas yang Diabaikan Asing (jika properti lepas pantai Anda dimiliki oleh LLC asing).
Karena kepemilikan properti asing dan undang-undang pajak rumit dan berubah dari waktu ke waktu, lindungi diri Anda dengan berkonsultasi dengan akuntan pajak yang berkualifikasi dan / atau pengacara real estat baik di AS maupun di luar negeri.
