Apa itu ARM Pembayaran Fleksibel
ARM pembayaran yang fleksibel, juga dikenal sebagai ARM opsi, adalah jenis hipotek dengan tingkat yang dapat disesuaikan yang memungkinkan peminjam untuk memilih dari empat opsi pembayaran yang berbeda setiap bulan: pembayaran 30 tahun, amortisasi penuh; pembayaran 15 tahun, amortisasi penuh; pembayaran hanya bunga atau disebut pembayaran minimum yang tidak mencakup bunga bulanan. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen (CFPB) secara efektif menghilangkan ARM pembayaran fleksibel pada tahun 2014 melalui standar baru Kualifikasi Hipotek (QM).
BREAKING DOWN ARM Pembayaran Fleksibel
ARM pembayaran fleksibel populer sebelum krisis subprime mortgage 2007-2008, ketika harga rumah naik dengan cepat. Hipotek memiliki suku bunga penggoda yang sangat rendah, biasanya 1 persen, yang membuat banyak orang beranggapan bahwa mereka mampu membeli rumah lebih banyak dari yang diperkirakan oleh pendapatan mereka. Tetapi tingkat penggoda hanya untuk satu bulan. Kemudian suku bunga diatur ulang ke indeks seperti Indeks Biaya Penghematan Wells (COSI) ditambah margin, sering kali menghasilkan “kejutan pembayaran”.
Dengan menggunakan suku bunga baru, peminjam dapat memilih untuk melakukan pembayaran hipotek 30 tahun konvensional atau pembayaran 15 tahun yang dipercepat. Dalam praktiknya beberapa peminjam melakukan ini; setelah bulan pertama, sebagian besar memilih pembayaran dengan bunga saja, atau pembayaran bulanan minimum, yang sepertinya merupakan hal yang luar biasa. Banyak peminjam tidak mengerti bahwa bunga yang belum dibayar akan melekat pada saldo pinjaman, suatu proses yang disebut amortisasi negatif. Ketika harga rumah runtuh, peminjam menemukan bahwa mereka lebih berhutang pada hipotek daripada nilai rumah mereka.
Detailnya Menyandung Banyak Pemilik Rumah
ARM Opsi juga memiliki banyak cetak bagus yang banyak peminjamnya tutupi. Misalnya, sebagian besar ARM opsi memiliki batas amortisasi negatif, yang berarti peminjam hanya dapat melakukan pembayaran minimum hingga nilai pinjaman mencapai 110-115 persen dari jumlah semula. Pembayaran minimum juga meningkat setiap tahun, kadang-kadang dengan persentase yang sepertinya tidak banyak tetapi bertambah cepat. Dan opsi pembayaran hanya bunga biasanya bagus untuk sepuluh tahun pertama. Banyak pemilik rumah melihat pembayaran pinjaman mereka lebih dari dua kali lipat setelah hanya beberapa tahun.
Untuk mencegah bank dari menulis pinjaman yang berpotensi membuat pemilik rumah bangkrut, CFPB membentuk program Kualifikasi Hipotek pada tahun 2014. Di bawah program ini, beberapa jenis hipotek stabil akan mendapatkan persetujuan QM lembaga dan memenuhi syarat bank penerbit untuk perlindungan yang lebih besar jika terjadi default.. Karena pinjaman amortisasi negatif seperti ARM pembayaran fleksibel tidak pernah diberikan persetujuan QM, bank sebagian besar mengabaikannya demi ARM yang lebih konvensional dan hipotek suku bunga tetap.
