Krisis hipotek. Krisis kredit. Bank runtuh. Bailout pemerintah. Frasa seperti ini sering muncul di berita utama sepanjang musim gugur 2008, periode di mana pasar keuangan utama kehilangan lebih dari 30% dari nilainya. Periode ini juga berada di antara yang paling mengerikan dalam sejarah pasar keuangan AS. Mereka yang hidup melalui peristiwa ini kemungkinan besar tidak akan pernah melupakan kekacauan. Jadi apa yang terjadi, tepatnya, dan mengapa? Baca terus untuk mengetahui bagaimana pertumbuhan eksplosif dari pasar hipotek subprime, yang dimulai pada tahun 1999, memainkan peran penting dalam menetapkan panggung untuk kekacauan yang akan terungkap hanya sembilan tahun kemudian.
Pertumbuhan yang belum pernah terjadi sebelumnya dan Utang Konsumen
Hipotek subprime adalah hipotek yang ditargetkan untuk peminjam dengan kredit yang kurang sempurna dan tabungan yang kurang memadai. Peningkatan dalam pinjaman subprime dimulai pada tahun 1999 ketika Federal National Mortgage Association (secara luas disebut sebagai Fannie Mae) memulai upaya bersama untuk membuat pinjaman rumah lebih mudah diakses oleh mereka yang memiliki kredit dan tabungan lebih rendah daripada yang biasanya dibutuhkan oleh pemberi pinjaman. Idenya adalah untuk membantu semua orang mencapai impian Amerika tentang kepemilikan rumah. Karena peminjam ini dianggap berisiko tinggi, hipotek mereka memiliki ketentuan yang tidak konvensional yang mencerminkan risiko itu, seperti suku bunga yang lebih tinggi dan pembayaran variabel. (Pelajari lebih lanjut di Subprime Lending: Helping Hand or Underhanded? )
Sementara banyak yang melihat kemakmuran besar ketika pasar subprime mulai meledak, yang lain mulai melihat bendera merah dan potensi bahaya bagi perekonomian. Bob Prechter, pendiri Elliott Wave International, secara konsisten berpendapat bahwa pasar hipotek yang tidak terkendali merupakan ancaman bagi ekonomi AS karena seluruh industri bergantung pada nilai properti yang terus meningkat.
Pada tahun 2002, pemberi pinjaman hipotek yang disponsori pemerintah, Fannie Mae dan Freddie Mac telah memperpanjang lebih dari $ 3 triliun kredit hipotek. Dalam bukunya tahun 2002 "Conquer the Crash, " kata Prechter, "kepercayaan adalah satu-satunya yang memegang rumah kartu raksasa ini." Peran Fannie dan Freddie adalah untuk membeli kembali hipotek dari kreditur yang berasal dari mereka, dan menghasilkan uang ketika uang kertas hipotek dibayarkan. Dengan demikian, tingkat gagal bayar hipotek yang terus meningkat menyebabkan penurunan pendapatan yang melumpuhkan bagi kedua perusahaan ini. (Pelajari lebih lanjut di Fannie Mae, Freddie Mac Dan Krisis Kredit 2008 ).
Di antara yang paling berpotensi mematikan dari hipotek yang ditawarkan kepada peminjam subprime adalah ARM khusus bunga dan ARM opsi pembayaran, keduanya hipotek dengan tingkat bunga yang dapat disesuaikan (ARM). Kedua jenis hipotek memiliki peminjam melakukan pembayaran awal yang jauh lebih rendah daripada yang akan jatuh tempo di bawah hipotek suku bunga tetap. Setelah jangka waktu tertentu, seringkali hanya dua atau tiga tahun, ARM ini direset. Pembayaran kemudian berfluktuasi sesering bulanan, sering kali menjadi jauh lebih besar dari pembayaran awal.
Di pasar yang sedang naik-turun yang ada sejak 1999 hingga 2005, hipotek ini sebenarnya bebas risiko. Seorang peminjam, memiliki ekuitas positif meskipun pembayaran hipotek rendah karena rumahnya telah meningkat nilainya sejak tanggal pembelian, hanya bisa menjual rumah untuk mendapatkan keuntungan jika dia tidak mampu membayar pembayaran lebih tinggi di masa depan. Namun, banyak yang berpendapat bahwa hipotek kreatif ini adalah bencana yang menunggu untuk terjadi jika terjadi penurunan pasar perumahan, yang akan menempatkan pemilik dalam situasi ekuitas negatif dan membuatnya tidak mungkin untuk dijual.
Untuk menambah risiko hipotek potensial, total utang konsumen, secara umum, terus tumbuh pada tingkat yang menakjubkan dan pada tahun 2004, mencapai $ 2 triliun untuk pertama kalinya. Howard S. Dvorkin, presiden dan pendiri Consolidated Credit Counseling Services Inc., organisasi manajemen utang nirlaba, mengatakan kepada Washington Post pada saat itu, "Ini masalah besar. Anda tidak bisa menjadi negara terkaya di dunia dan memiliki semua warga negara Anda. terserah pada hutang mereka."
Naiknya Produk Investasi Kreatif Terkait Hipotek
Selama kenaikan harga perumahan, pasar sekuritas berbasis mortgage (MBS) menjadi populer di kalangan investor komersial. MBS adalah kumpulan hipotek yang dikelompokkan menjadi satu keamanan. Investor mendapat manfaat dari pembayaran premi dan bunga pada hipotek individual yang dikandungnya. Pasar ini sangat menguntungkan selama harga rumah terus naik dan pemilik rumah terus melakukan pembayaran hipotek mereka. Namun, risikonya menjadi terlalu nyata karena harga rumah mulai anjlok dan pemilik rumah mulai default pada hipotek mereka berbondong-bondong. (Pelajari bagaimana empat pemain utama mengiris dan memotong hipotek Anda di pasar sekunder di Balik Adegan Hipotek Anda .)
Wahana investasi populer lainnya selama ini adalah derivatif kredit, yang dikenal sebagai credit default swap (CDSs). CDS dirancang untuk menjadi metode lindung nilai terhadap kelayakan kredit perusahaan, mirip dengan asuransi. Tetapi tidak seperti pasar asuransi, pasar CDS tidak diatur, artinya tidak ada persyaratan bahwa penerbit kontrak CDS memiliki cukup uang sebagai cadangan untuk membayar dalam skenario terburuk (seperti penurunan ekonomi). Inilah yang terjadi dengan American International Group (AIG) pada awal 2008 karena mengumumkan kerugian besar dalam portofolio kontrak CDS yang ditanggung yang tidak mampu dibayar. (Pelajari lebih lanjut tentang kendaraan investasi ini dalam Credit Default Swaps: Suatu Pengantar dan Jatuh Raksasa: Studi Kasus AIG .)
Penurunan Pasar
Pada Maret 2007, dengan kegagalan Bear Stearns karena kerugian besar akibat keterlibatannya dalam menanggung banyak kendaraan investasi yang secara langsung terkait dengan pasar subprime mortgage, menjadi jelas bahwa seluruh pasar pinjaman subprime dalam kesulitan. Pemilik rumah gagal bayar dengan harga tinggi karena semua variasi kreatif hipotek subprime diatur ulang ke pembayaran yang lebih tinggi sementara harga rumah menurun. Pemilik rumah terbalik - mereka berutang lebih pada hipotek mereka daripada nilai rumah mereka - dan tidak bisa lagi begitu saja keluar dari rumah mereka jika mereka tidak dapat melakukan pembayaran baru yang lebih tinggi. Sebaliknya, mereka kehilangan rumah mereka karena penyitaan dan sering mengajukan kebangkrutan dalam prosesnya. (Lihatlah faktor-faktor yang menyebabkan pasar ini menyala dan terbakar di The Fuel That Fed The Subprime Meltdown .)
Terlepas dari kekacauan yang tampak ini, pasar keuangan terus meningkat hingga Oktober 2007, dengan Dow Jones Industrial Average (DJIA) mencapai penutupan tertinggi pada 14.164 pada 9 Oktober 2007. Gejolak itu akhirnya menyusul, dan pada Desember 2007 Amerika Serikat telah jatuh ke dalam resesi. Pada awal Juli 2008, Dow Jones Industrial Average akan diperdagangkan di bawah 11.000 untuk pertama kalinya dalam lebih dari dua tahun. Itu bukan akhir dari penurunan.
Pada hari Minggu, 7 September 2008, dengan pasar keuangan turun hampir 20% dari puncak Oktober 2007, pemerintah mengumumkan pengambilalihan Fannie Mae dan Freddie Mac sebagai akibat dari kerugian akibat paparan yang besar terhadap pasar subprime mortgage yang runtuh. Satu minggu kemudian, pada tanggal 14 September, perusahaan investasi besar Lehman Brothers menyerah pada eksposurnya yang terlalu tinggi ke pasar subprime mortgage dan mengumumkan pengajuan kebangkrutan terbesar dalam sejarah AS pada waktu itu. Hari berikutnya, pasar anjlok dan Dow ditutup turun 499 poin menjadi 10.917.
Runtuhnya Lehman mengalir, menghasilkan nilai aset bersih dari Dana Primer Cadangan jatuh di bawah $ 1 per saham pada 16 September 2008. Investor kemudian diberitahu bahwa untuk setiap $ 1 yang diinvestasikan, mereka hanya berhak atas 97 sen. Kerugian ini disebabkan oleh memegang kertas komersial yang dikeluarkan oleh Lehman dan hanya kedua kalinya dalam sejarah bahwa nilai saham dana pasar uang telah "memecahkan masalah." Panik terjadi di industri dana pasar uang, menghasilkan permintaan penebusan besar-besaran. (Untuk bacaan terkait, lihat Akankah Dana Pasar Uang Anda Menghancurkan Uang? Dan Studi Kasus: Runtuhnya Lehman Brothers .)
Pada hari yang sama, Bank of America (NYSE: BAC) mengumumkan bahwa mereka membeli Merrill Lynch, perusahaan pialang terbesar di negara itu. Selain itu, AIG (NYSE: AIG), salah satu perusahaan keuangan terkemuka di negara itu, menurunkan peringkat kreditnya karena telah menanggung lebih banyak kontrak derivatif kredit daripada yang mampu dilunasinya. Pada 18 September 2008, pembicaraan tentang bailout pemerintah dimulai, mengirim Dow naik 410 poin. Keesokan harinya, Menteri Keuangan Henry Paulson mengusulkan agar Program Bantuan Aset Bermasalah (TARP) sebanyak $ 1 triliun disediakan untuk membeli utang beracun untuk menangkal krisis keuangan yang lengkap. Juga pada hari ini, Komisi Sekuritas dan Bursa (SEC) memulai larangan sementara pada penjualan pendek saham-saham perusahaan keuangan, percaya ini akan menstabilkan pasar. Pasar melonjak karena berita dan investor mengirim Dow naik 456 poin ke tertinggi intraday di 11.483, akhirnya ditutup naik 361 di 11.388. Tertinggi ini akan terbukti penting secara historis karena pasar keuangan akan mengalami tiga minggu kekacauan total.
Gejolak Finansial Lengkap
Dow akan anjlok 3.600 poin dari 19 September 2008, intraday high 11.483 hingga 10 Oktober 2008, intraday low 7.882. Berikut ini adalah rekap peristiwa besar AS yang berlangsung selama periode tiga minggu bersejarah ini.
- 21 September 2008: Goldman Sachs (NYSE: GS) dan Morgan Stanley (NYSE: MS), dua bank investasi besar terakhir yang masih berdiri, melakukan konversi dari bank investasi ke perusahaan induk bank untuk mendapatkan lebih banyak fleksibilitas dalam memperoleh dana bailout. 25 September 2008: Setelah menjalankan bank selama 10 hari, Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) menangkap Washington Mutual, yang saat itu merupakan tabungan dan pinjaman terbesar di negara itu, yang telah sangat terekspos dengan hutang subprime mortgage. Asetnya ditransfer ke JPMorgan Chase (NYSE: JPM). 28 September 2008: Rencana bailout TARP terhenti di Kongres. 29 September 2008: Dow menolak 774 poin (6, 98%), penurunan poin terbesar dalam sejarah. Juga, Citigroup (NYSE: C) mengakuisisi Wachovia, yang saat itu merupakan bank AS terbesar keempat. 3 Oktober 2008: Sebuah rencana TARP senilai $ 700 miliar yang dikerjakan ulang, diganti namanya menjadi Emergency Stabilization Economic Act of 2008, meloloskan suara bipartisan di Kongres. (Dana talangan AS berasal dari tahun 1792. Pelajari bagaimana yang terbesar memengaruhi perekonomian di Top 6 Keuangan Pemerintah AS .) 6 Oktober 2008: Dow ditutup di bawah 10.000 untuk pertama kalinya sejak 2004. 22 Oktober 2008: Presiden Bush mengumumkan bahwa ia akan menjadi tuan rumah konferensi internasional para pemimpin keuangan pada 15 November 2008.
Garis bawah
Peristiwa musim gugur 2008 adalah pelajaran dalam apa yang akhirnya terjadi ketika pemikiran rasional memberi jalan kepada irasionalitas. Sementara niat baik kemungkinan adalah katalis yang mengarah ke keputusan untuk memperluas pasar hipotek subprime kembali pada tahun 1999, di suatu tempat di sepanjang jalan Amerika Serikat kehilangan akal sehatnya. Semakin tinggi harga rumah, semakin banyak pemberi pinjaman yang kreatif berupaya mempertahankannya bahkan lebih tinggi, dengan pengabaian yang kelihatannya sepenuhnya lengkap untuk konsekuensi potensial. Ketika seseorang menganggap pertumbuhan pasar hipotek subprime yang irasional bersama dengan kendaraan investasi yang secara kreatif berasal darinya, dikombinasikan dengan ledakan utang konsumen, mungkin gejolak keuangan tahun 2008 tidak seperti yang tak terduga seperti yang banyak orang ingin percaya.
