Daftar Isi
- Diversifikasi dengan Real Estat
- Optimalisasi Portofolio
- Kesimpulan
Real estat tidak diragukan lagi merupakan elemen penting dari alokasi aset, dan harus membentuk komponen portofolio investasi institusi atau pribadi. Yang juga semakin penting adalah infrastruktur, yang memiliki keunggulan serupa dengan real estat. Berdasarkan penelitian di Universitas Regensburg di Jerman, artikel ini akan mempertimbangkan beberapa masalah alokasi aset utama dalam konteks ini.
Baik real estat dan infrastruktur merupakan investasi yang menarik bagi investor yang enggan mengambil risiko, terutama selama pasar beruang. Ada persamaan dan perbedaan di antara keduanya, dan Anda dapat membangun portofolio yang benar-benar optimal dengan sepenuhnya mengeksploitasi mereka.
Pengambilan Kunci
- Portofolio yang terdiversifikasi dengan baik harus mengandung investasi dalam berbagai kelas aset, termasuk proyek real estat dan infrastruktur yang kurang berkorelasi dengan saham atau obligasi. Investasi real estate dan infrastruktur sering digabungkan bersama dalam sekuritas seperti REIT atau reksadana yang menargetkan sektor-sektor khusus ini. Jumlah optimal dari investasi ini akan bervariasi pada masing-masing individu berdasarkan tujuan investasi, jangka waktu, dan profil risiko.
Diversifikasi Melalui Real Estat dan Infrastruktur
Manfaat diversifikasi dari investasi real estat langsung dan tidak langsung sudah terkenal, dan peran diversifikasi dalam portofolio institusional telah diselidiki secara luas. Korelasi yang berbeda dengan saham dan obligasi sangat membantu untuk menghindari volatilitas portofolio.
Di AS, ada kebutuhan besar untuk berinvestasi dan meningkatkan infrastruktur dalam banyak hal, sehingga ada banyak potensi di pasar. Hampir semua investor harus mengambil keuntungan dari potensi ini untuk melakukan diversifikasi lebih efektif dari sebelumnya dan di sektor yang sangat menjanjikan.
Di masa lalu, infrastruktur relatif kurang mendapat perhatian, bersama dengan aset alternatif lainnya seperti komoditas dan ekuitas swasta. Telah ada langkah menjauh dari portofolio konvensional sekolah tua yang terdiri dari ekuitas, obligasi, uang tunai dan real estat.
Alokasi untuk real estat, khususnya, dapat dipengaruhi jika investasi alternatif secara signifikan mendiversifikasi pengembalian dari investasi konvensional. Faktanya, infrastruktur telah menjadi fokus perhatian dan menemukan jalannya ke dalam portofolio institusional, dan pada tingkat yang lebih rendah, portofolio swasta.
Apa yang membuat infrastruktur begitu menarik adalah bahwa itu tampaknya sangat mirip dengan real estat langsung dalam hal ukuran lot besar dan likuiditas, tetapi juga menawarkan stabilitas umum dan arus kas yang stabil. Penelitian tentang infrastruktur tertinggal dari real estat, dan Tobias Dechant dan Konrad Finkenzeller dari Regensberg telah berusaha menjembatani kesenjangan ini.
Optimalisasi Portofolio dengan Real Estat dan Infrastruktur
Proyek penelitian ini, dan pekerjaan sebelumnya di lapangan, menunjukkan bahwa infrastruktur langsung merupakan elemen penting dari diversifikasi portofolio dan bahwa perusahaan cenderung untuk secara keseluruhan pindah ke real estat jika mereka juga tidak berinvestasi dalam infrastruktur. Ini adalah temuan penting mengingat infrastruktur sangat membantu bagi investor yang menghindari risiko - terutama dalam penurunan pasar ekuitas.
Ada variasi yang cukup besar dalam jumlah yang direkomendasikan dan relatif yang harus diinvestasikan dalam dua kelas aset ini. Kisarannya membentang dari nol hingga setinggi 70% (terutama dalam real estat), tergantung pada kerangka waktu, keadaan pasar dan metode yang digunakan untuk mendapatkan yang optimal.
Jumlah total maksimum yang biasanya direkomendasikan untuk alokasi real estat dan infrastruktur adalah sekitar 25%, yang jauh lebih tinggi dari alokasi kelembagaan yang sebenarnya. Penting untuk dicatat bahwa alokasi yang efisien dalam praktik tergantung pada banyak faktor dan parameter, dan tidak ada campuran spesifik yang terbukti unggul secara konsisten.
Perpaduan antara real estat dan infrastruktur juga kontroversial, tetapi satu studi oleh Terhaar et al. (2003), misalnya, menyarankan perpecahan genap. Beberapa ahli percaya bahwa sekitar 5% cukup untuk masing-masing. Dalam masa krisis, ini bisa tiga atau bahkan empat kali lebih tinggi.
Temuan penting lainnya adalah bahwa real estat dan infrastruktur mungkin lebih berguna dalam hal diversifikasi daripada melalui pengembalian aktual. Mengingat kontroversi tentang alokasi aset yang efektif dan turbulensi di pasar real estat, ini adalah masalah utama. Yang terakhir menyoroti manfaat tidak hanya menggunakan real estat tetapi juga infrastruktur.
Yang juga penting adalah pengungkapan bahwa tingkat pengembalian yang ditargetkan berdampak pada tingkat real estat yang sesuai. Investor dengan target pengembalian portofolio yang lebih tinggi (yang ingin mendapatkan lebih banyak, tetapi dengan lebih banyak risiko), mungkin ingin mencurahkan lebih sedikit untuk real estat dan infrastruktur. Ini sangat tergantung pada keadaan pasar ini dalam kaitannya dengan pasar ekuitas dalam hal apakah yang terakhir berada dalam fase naik atau turun.
Alokasi yang tepat untuk real estat dan infrastruktur bergantung pada berbagai parameter. Terlepas dari tingkat pengembalian portofolio yang diharapkan yang disebutkan di atas, ada juga masalah tentang bagaimana risiko didefinisikan. Faktor-faktor lain yang relevan termasuk sikap terhadap infrastruktur secara umum, dan bagaimana hal ini terkait dengan investasi alternatif lainnya. Dalam praktiknya, keputusan alokasi ini rumit, dan oleh karena itu optima lebih tinggi atau lebih rendah dimungkinkan untuk investor yang berbeda pada waktu yang berbeda.
Kesimpulan
Jika ada satu hal yang tetap menjadi prioritas utama bagi semua investor, ia memiliki portofolio yang terdiversifikasi dengan baik. Tidak ada pengganti untuk ini, tetapi ada banyak potensi yang belum dimanfaatkan di pasar. Investasi real estat, tetapi juga infrastruktur, dapat memainkan peran penting dalam mengoptimalkan portofolio. Ini terutama berkaitan dengan institusi, tetapi juga untuk investor swasta. Investor swasta umumnya dapat memperoleh manfaat dari diversifikasi yang lebih banyak.
