Investor real estat komersial yang menyukai pembiayaan dengan tingkat bunga tetap kadang-kadang mendapati diri mereka harus membayar denda di muka ketika mereka melunasi utangnya sebelum tanggal jatuh tempo pinjaman mereka. Dari berbagai pilihan prabayar yang berbeda, defeasance adalah yang menawarkan fleksibilitas terbesar dan potensi keuntungan finansial saat suku bunga naik.
Apa itu Defeasance?
Defeasance, seperti namanya, adalah metode untuk mengurangi biaya yang diperlukan ketika peminjam memutuskan untuk membayar di muka pinjaman real estat komersial dengan tarif tetap. Alih-alih membayar tunai kepada kreditur, opsi defeasance memungkinkan peminjam untuk menukar aset lain yang mengalir tunai dengan jaminan asli atas pinjaman.
Jaminan baru (biasanya surat berharga) biasanya jauh lebih berisiko daripada aset real estat komersial asli. Dalam skenario ini, pemberi pinjaman jauh lebih baik karena menerima arus kas yang sama dan sebagai imbalannya menerima investasi yang jauh lebih baik dan disesuaikan dengan risiko. Meskipun manfaat dari defeasance untuk pemberi pinjaman sudah jelas, peminjam juga dapat memperoleh manfaat secara signifikan. Jika suku bunga pinjaman naik ke tingkat yang lebih besar daripada hipotek, peminjam dapat menciptakan nilai dan memasukkan uang tunai ke dalam kantong mereka di muka. Karena defeasance adalah opsi yang ditawarkan selama negosiasi pinjaman real estat komersial, peminjam harus mempertimbangkannya untuk menjaga kemungkinan menciptakan nilai dengan pembiayaan mereka.
Alasan untuk Defeasance
Pinjaman real estat komersial dengan tingkat variabel adalah metode yang tepat untuk membiayai kebutuhan jangka pendek seperti konstruksi atau pembiayaan jembatan, yang dipinjamkan modal kepada pemilik real estat dalam fase sewa-up; itu dilunasi ketika properti akhirnya menghasilkan arus kas.
Meskipun risiko tingkat bunga tinggi, dan tidak ada batasan untuk kerugian finansial, beberapa peminjam akan mengambil pembiayaan jangka panjang variabel-tingkat bunga. Ini sering terjadi ketika ada kemungkinan besar bahwa properti dengan arus kas akan dijual sebelum pinjaman jatuh tempo.
Peminjam menggunakan pembiayaan tingkat variabel karena berbagai alasan. Salah satu alasan penting adalah untuk menghindari hukuman prabayar yang diminta oleh pemberi pinjaman pada pembayaran di muka atas hutang dengan suku bunga tetap. Pada pembiayaan tingkat-variabel, pemberi pinjaman tidak menanggung risiko reinvestasi karena tingkat pinjaman mengambang bersama pasar. Ketika dilunasi, dana kemudian dapat dipinjamkan kembali, dengan harga pasar yang sama.
Risiko untuk Pemberi Pinjaman
Pembiayaan dengan suku bunga tetap memiliki potensi untuk menciptakan kerugian finansial atau pengurangan hasil pemberi pinjaman ketika modal dilunasi dan kemudian dipinjamkan dengan harga pasar yang lebih rendah. Karena potensi risiko investasi ulang, pemberi pinjaman biasanya memerlukan semacam denda pembayaran di muka dari mereka yang meminjam pada tingkat bunga tetap. Awalnya, pemberi pinjaman memerlukan 'pemeliharaan hasil', yang menentukan bahwa peminjam membayar perbedaan suku bunga (antara suku bunga pinjaman dan suku bunga pasar yang berlaku) pada modal dibayar di muka untuk periode yang tersisa hingga jatuh tempo pinjaman. Karena ada peluang dan biaya keuangan yang terkait dengan aset hipotek baru yang berasal, defeasance dirancang sebagai cara untuk menghilangkan risiko investasi kembali dan kebutuhan untuk meminjamkan kembali modal prabayar.
Defeasance memungkinkan peminjam untuk mengganti agunan atas pinjaman mereka dengan aset yang memberikan arus kas yang sama dengan pinjaman awal. Pertukaran aset ini memungkinkan pemberi pinjaman untuk terus menerima hasil yang diharapkan sepanjang masa pinjaman tanpa harus menemukan peluang pinjaman baru untuk menggantikan modal dibayar di muka. Seperti disebutkan sebelumnya, pertukaran aset yang kurang berisiko (US Treasuries di tempat properti real estat komersial) mengurangi risiko keseluruhan investasi pemberi pinjaman. Ini adalah manfaat yang bahkan lebih besar bagi institusi yang mengamankan hipotek ini. Dengan meningkatkan probabilitas bahwa investor akan menerima semua pembayaran bunga dan pokok yang dikontrak, defeasance sangat meningkatkan nilai sekuritas yang didukung hipotek, serta keuntungan pemberi pinjaman.
Manfaat dan Masalah bagi Peminjam
Tidak seperti pemeliharaan hasil, defeasance menawarkan potensi naik bagi peminjam ketika tingkat pasar naik di atas tingkat pinjaman yang dikontrak. Pemeliharaan hasil disebut sebagai penalti, karena peminjam tunduk pada beberapa jenis pembayaran terlepas dari arah mana harga pasar bergerak. Biasanya disusun sebagai semakin besar perhitungan pemeliharaan hasil atau persentase dari jumlah prabayar. Karena defeasance memerlukan pembelian obligasi Treasury, pergerakan suku bunga secara langsung berdampak pada biaya aset-aset ini dan menentukan apakah defeasance akan menjadi biaya atau rejeki nomplok pada pembayaran di muka.
Dalam kebanyakan kasus, defeasance melibatkan pembelian obligasi Treasury dengan jangka waktu yang sama dengan sisa jangka waktu pinjaman, dengan tingkat kupon yang menyediakan pendapatan yang diperlukan untuk mengimbangi bunga berkala yang dikontrak dan pembayaran pokok. Obligasi ini kemudian ditugaskan untuk kepercayaan defeasance yang melewati arus kas periodik ke pemberi pinjaman sampai obligasi jatuh tempo. Tergantung pada perbedaan antara tingkat obligasi yang diperlukan untuk mempertahankan pinjaman dan tingkat pasar, obligasi Treasury akan diperdagangkan dengan diskon atau premium.
Ketika harga naik, obligasi negara (atau investasi pendapatan tetap) kehilangan nilainya dan menjadi lebih murah. Ketika ini terjadi, peminjam dapat membeli obligasi yang dibutuhkan kurang dari apa yang diperlukan untuk membayar di muka pinjaman, menghasilkan uang tunai tambahan di kantong mereka. Dalam situasi sebaliknya, ketika tarif turun, investasi pendapatan tetap menjadi lebih mahal. Ini mengharuskan peminjam untuk membayar jumlah yang lebih besar dari saldo pinjaman pada saat pembayaran di muka. Pada sisi negatifnya, perhitungan pemeliharaan hasil akan menghasilkan jumlah yang sama persis dari modal tambahan yang diperlukan untuk melunasi pinjaman. Ini tidak mempertimbangkan biaya transaksi yang akan dikeluarkan untuk membeli obligasi yang diperlukan untuk melunasi pinjaman. Biaya ini bervariasi tergantung pada spread permintaan-penawaran atau kekuatan penawaran dan permintaan untuk obligasi. Pada sisi positifnya, defeasance menguntungkan sementara pemeliharaan hasil masih membutuhkan sejumlah penalti untuk dibayar.
Opsi defeasance memberi para peminjam suku bunga tetap keuntungan atas mereka yang memilih pemeliharaan hasil atau pembiayaan jangka panjang variabel-tingkat. Ini adalah keputusan taktis yang baik untuk peminjam yang merasa bahwa mereka memiliki keterampilan untuk memprediksi pergerakan suku bunga. Ini juga merupakan pilihan yang baik untuk investor real estat yang tahu bahwa mereka akan diminta untuk menjual properti mereka dalam jangka pendek, tetapi khawatir tentang peningkatan potensial dalam layanan utang jika mereka memilih untuk menggunakan utang tingkat variabel.
Peminjam yang menggunakan hutang tingkat portofolio (satu pinjaman yang dijamin dengan beberapa properti komersial) mendapati bahwa pemberi pinjaman kadang-kadang akan meminta peminjam untuk membayar persentase pinjaman yang lebih besar daripada kontribusi nilai aset ke dalam portofolio. Situasi ini terjadi ketika pemberi pinjaman percaya bahwa peminjam menjual aset yang kurang berisiko daripada aset yang tersisa dalam portofolio. Karena portofolio tumbuh lebih berisiko, semakin sedikit aset yang kurang berisiko yang dimilikinya, pemberi pinjaman akan memerlukan jumlah prabayar yang akan mengompensasi mereka dengan risiko yang lebih besar yang ditanggung, secara efektif melunasi sisa portofolio yang tersisa dan mengurangi tingkat pengembalian investor.
Karena defeasance menghasilkan pertukaran aset yang kurang berisiko daripada agunan, peminjam dapat menyimpan persentase utang yang sama dalam portofolio setelah penjualan suatu aset. Dengan persetujuan pemberi pinjaman dimungkinkan untuk meningkatkan persentase hutang atas aset yang tersisa ketika defeasance dieksekusi.
Manfaat lain bagi peminjam adalah bahwa pemberi pinjaman biasanya tidak memerlukan jenis pembayaran apa pun, baik dimuka atau dengan meningkatkan suku bunga pinjaman, untuk menerima opsi defeasance. Jika suku bunga naik, ada potensi penciptaan nilai bagi peminjam; oleh karena itu, dapat dibayangkan bahwa pemberi pinjaman dapat meminta kompensasi untuk menjual opsi.
Garis bawah
Peminjam harus mengetahui opsi pembayaran di muka mereka sehingga mereka membuat keputusan manajemen aset yang benar. Misalnya, dalam periode kenaikan suku bunga yang signifikan, mungkin lebih baik untuk menjual aset komersial yang kurang optimal karena nilai yang diciptakan oleh defeasing pinjaman. Pada sisi negatifnya, mungkin masuk akal untuk mempertahankan aset, bahkan setelah optimasi nilai. Waktu yang tersisa pada pinjaman saat pembayaran di muka secara langsung memengaruhi biaya pembayaran di muka. Semua hal dianggap sama, hukuman prabayar menghilang seiring waktu.
Ketika menegosiasikan ketentuan-ketentuan pinjaman real estat komersial, peminjam harus meminta kemampuan untuk mempertahankan pinjaman tingkat bunga tetap mereka bahkan jika mereka tidak memiliki niat untuk melunasi kewajiban sebelum jatuh tempo. Keuntungan berbeda yang diberikan oleh defeasance dibandingkan opsi prabayar lainnya adalah signifikan karena kemampuannya untuk menciptakan peristiwa yang menghasilkan pendapatan ketika suku bunga pasar naik. Dapat dibayangkan bahwa selama periode kenaikan suku bunga, pemilik real estat yang lebih memilih pembiayaan suku bunga tetap dapat menghasilkan keuntungan modal dari kewajiban hutang mereka yang dapat lebih dari mengimbangi penurunan nilai real estat. Investor yang menggunakan leverage keuangan untuk membeli real estat yang akan diperbaiki kemudian dijual harus mempertimbangkan pembiayaan dengan suku bunga tetap dengan opsi defeasance sebagai alternatif yang menarik untuk pembiayaan jangka pendek dengan suku bunga variabel.
