Pengembalian investasi (ROI) adalah istilah akuntansi yang menunjukkan persentase uang yang diinvestasikan yang diperoleh kembali setelah dikurangi dengan biaya terkait. Untuk non-akuntan, ini mungkin terdengar membingungkan, tetapi rumusnya dapat dengan sederhana dinyatakan sebagai berikut:
ROI = CostGain − Biaya di mana: Keuntungan = Keuntungan gainCost = Biaya investasi
Tetapi sementara persamaan di atas tampaknya cukup mudah untuk dihitung, dengan real estat sejumlah variabel, termasuk biaya perbaikan / pemeliharaan dan metode menghitung leverage - jumlah uang yang dipinjam (dengan bunga) untuk membuat investasi awal - ikut berperan, yang dapat memengaruhi angka ROI. Dalam banyak kasus, ROI akan lebih tinggi jika biaya investasi lebih rendah.
Saat membeli properti, ketentuan pembiayaan dapat sangat memengaruhi harga investasi; namun, menggunakan sumber daya seperti kalkulator hipotek dapat membantu Anda menghemat biaya investasi dengan membantu Anda menemukan suku bunga yang menguntungkan.
Cara Menghitung ROI Untuk Investasi Real Estat
Komplikasi dalam Menghitung ROI
Komplikasi dalam menghitung ROI dapat terjadi ketika properti real estat dibiayai kembali, atau hipotek kedua diambil. Bunga pinjaman kedua, atau pinjaman yang dibiayai kembali dapat meningkat dan biaya pinjaman mungkin dibebankan, yang keduanya dapat mengurangi ROI. Mungkin juga ada peningkatan dalam biaya pemeliharaan, pajak properti dan tingkat utilitas. Semua nomor baru ini perlu dicolokkan dan ROI dihitung ulang, jika pemilik sewa perumahan atau properti komersial membayar biaya-biaya ini.
Perhitungan kompleks juga mungkin diperlukan untuk properti yang dibeli dengan hipotek tingkat-disesuaikan (ARM) dengan tingkat kenaikan variabel yang dibebankan setiap tahun melalui durasi pinjaman.
Mari kita lihat dua metode utama untuk menghitung ROI: Metode Biaya dan Metode Keluar-dari-Saku.
Metode Biaya
Metode biaya menghitung ROI dengan membagi ekuitas di properti dengan biaya properti itu.
Sebagai contoh, anggap sebuah properti dibeli seharga $ 100.000. Setelah perbaikan dan rehabilitasi, yang biaya tambahan investor $ 50.000, properti kemudian dihargai $ 200.000, membuat posisi ekuitas investor di properti $ 50.000 (200.000 -).
Metode biaya mensyaratkan pembagian posisi ekuitas dengan semua biaya yang terkait dengan pembelian, perbaikan, dan rehabilitasi properti.
ROI, dalam hal ini, adalah $ 50.000 ÷ $ 150.000 = 0, 33, atau 33%.
Metode Keluar-dari-Saku
Metode out-of-pocket lebih disukai oleh investor real estat karena hasil ROI yang lebih tinggi. Dengan menggunakan angka-angka dari contoh di atas, anggap properti yang sama dibeli dengan harga yang sama, tetapi kali ini pembelian dibiayai dengan pinjaman dan uang muka $ 20.000. Karenanya, biaya yang dikeluarkan sendiri hanya $ 20.000, ditambah $ 50.000 untuk perbaikan dan rehabilitasi, dengan total biaya keluar saku $ 70.000. Dengan nilai properti di $ 200.000, posisi ekuitas adalah $ 130.000.
ROI, dalam hal ini, adalah $ 130.000 ÷ $ 200.000 = 0, 65, atau 65%. Ini hampir dua kali lipat dari ROI contoh pertama. Perbedaannya, tentu saja, disebabkan oleh pinjaman: leverage sebagai cara meningkatkan ROI.
ROI Tidak Sama Dengan Untung
Tentu saja, sebelum ROI yang disebutkan di atas, dapat direalisasikan dalam laba tunai aktual, properti harus dijual. Seringkali, sebuah properti tidak akan menjual pada nilai pasarnya. Seringkali, kesepakatan real estat akan diselesaikan di bawah harga awal yang diminta, mengurangi perhitungan ROI akhir untuk properti itu. Juga, ada biaya yang terkait dengan penjualan properti real estat: dana yang dikeluarkan untuk perbaikan, pengecatan atau lansekap. Biaya iklan properti juga harus ditambahkan, bersama dengan biaya penilaian dan komisi kepada agen real estat atau broker.
Baik biaya iklan dan komisi dapat dinegosiasikan dengan penyedia layanan. Pengembang real estat, dengan lebih dari satu properti untuk beriklan dan menjual, berada dalam posisi yang lebih baik untuk menegosiasikan harga yang menguntungkan dengan outlet media dan broker. ROI pada penjualan berganda, bagaimanapun, dengan biaya yang bervariasi untuk iklan, komisi, pembiayaan, dan konstruksi menghadirkan masalah akuntansi kompleks yang paling baik ditangani oleh seorang profesional.
Arus Kas Properti
Seorang investor dapat memiliki $ 30.000 dalam ekuitas di properti sewa komersial di mana ia membayar $ 10.000 untuk ROI 300%. Properti ini juga menghasilkan sewa $ 500 sebulan, dengan total $ 6.000 per tahun. Itu adalah ROI 60% pada arus kas properti - $ 6000 dibagi dengan biaya investasi $ 10.000.
Garis bawah
Menghitung ROI pada real estat bisa sederhana atau kompleks, tergantung pada semua variabel yang disebutkan di atas. Dalam ekonomi yang kuat, berinvestasi dalam real estat, baik perumahan dan komersial, telah terbukti sangat menguntungkan. Bahkan dalam ekonomi resesi, ketika harga jatuh dan uang tunai langka, banyak tawar-menawar di real estat tersedia bagi investor dengan uang untuk diinvestasikan. Ketika ekonomi pulih, seperti biasanya, banyak investor akan mendapat untung besar.
Untuk tujuan pajak penghasilan atau pajak capital gain, pemilik properti real estat disarankan untuk mendapatkan nasihat pajak profesional dari sumber yang dapat dipercaya sebelum mengajukan.
