Apa itu ARM Konvertibel
ARM konvertibel adalah hipotek kurs yang dapat disesuaikan (ARM) yang memberikan peminjam opsi untuk mengkonversi ke hipotek suku bunga tetap. ARM yang dapat dikonversi dipasarkan sebagai cara untuk mengambil keuntungan dari penurunan suku bunga dan biasanya mencakup kondisi tertentu. Lembaga keuangan umumnya mengenakan biaya untuk mengalihkan ARM ke hipotek suku bunga tetap.
BREAKING DOWN Convertible ARM
ARM yang dapat dikonversi adalah gabungan dari dua jenis hipotek: hipotek fixed-rate konvensional 30 tahun, dan hipotek adjustable-rate (ARM). Hipotek dengan suku bunga tetap memberi peminjam rasa aman karena mengetahui pembayaran bulanannya tidak akan pernah berubah, bahkan jika tarif naik; seiring waktu, pembayaran secara efektif menurun relatif terhadap inflasi. Hipotek tingkat bunga disesuaikan dimulai dengan tingkat "teaser" pengantar yang jauh lebih rendah, tetapi setelah periode yang ditentukan (biasanya lima tahun) tingkat tersebut disesuaikan menurut indeks, seperti LIBOR, ditambah margin. Tarif umumnya disesuaikan setiap enam bulan dan dapat naik atau turun (dalam batas yang diuraikan dalam kontrak).
Dengan ARM konvertibel, hipotek dimulai seperti tingkat penyesuaian 30 tahun — yaitu, pada tingkat penggoda di bawah rata-rata pasar. Tetapi dalam periode yang ditentukan, seringkali setelah tahun pertama tetapi sebelum tahun kelima, peminjam memiliki opsi untuk mengkonversi ke tingkat bunga tetap. Suku bunga baru biasanya merupakan suku bunga terendah yang ditawarkan dalam tujuh hari sebelum terkunci. Jadi, jika suku bunga turun, peminjam bisa mendapatkan suku bunga tetap yang lebih rendah daripada yang mungkin diperolehnya pada awalnya.
ARM Konvertibel Dapat Masuk Akal Ketika Tarif Tinggi
Diperkenalkan pada awal 1980-an, ARM konvertibel memasuki pasar selama periode hipotek suku bunga tetap dua digit. Teorinya adalah bahwa karena suku bunga secara historis tidak mungkin naik lebih tinggi (kecuali inflasi luar biasa), peminjam ARM konvertibel pada dasarnya bisa bertaruh pada kemungkinan besar tingkat bunga yang lebih rendah di masa depan. ARM konvertibel awal mahal dan mengandung pembatasan berat. Tetapi pada tahun 1987, perusahaan hipotek yang disponsori pemerintah, Fannie Mae dan Freddie Mac mulai membeli ARM konvertibel di pasar sekunder; karena sebagian besar bank komersial menjual pinjaman hipotek mereka di pasar sekunder, penerimaan ARM konvertibel oleh dua raksasa hipotek menyebabkan ekspansi cepat mereka. Persaingan, pada gilirannya, membawa biaya yang lebih rendah dan persyaratan yang tidak terlalu ketat.
Kekurangannya
Kelemahan utama dari ARMS konvertibel adalah mereka memaksa peminjam untuk memantau suku bunga, dan memprediksi perubahan di masa depan — sesuatu yang bahkan para ahli tidak dapat lakukan dengan andal. Juga, suku bunga pada ARM konvertibel - baik tingkat pengantar dan tingkat tetap kemudian - biasanya sedikit lebih tinggi dari tingkat pasar. Dan sementara peminjam tidak membayar biaya penutupan ketika mengkonversi hipotek, pemberi pinjaman membebankan biaya. Sementara itu, jika suku bunga naik selama periode pengantar, manfaat dari ARM konversi hilang. Akhirnya, pembayaran bulanan setelah konversi hampir pasti akan lebih tinggi dari apa yang dibayar pemilik rumah di bawah tingkat penggoda, meskipun dengan keamanan bahwa itu akan tetap tetap.
