Apa itu Pinjaman Sesuai?
Pinjaman sesuai adalah hipotek yang sama dengan atau kurang dari jumlah dolar yang ditetapkan oleh batas yang ditetapkan oleh Badan Keuangan Perumahan Federal (FHFA) dan memenuhi kriteria pendanaan Freddie Mac dan Fannie Mae. Untuk peminjam dengan kredit yang sangat baik, menyesuaikan pinjaman menguntungkan karena suku bunga rendah yang melekat padanya.
Pengambilan Kunci
- Pinjaman yang menyesuaikan adalah hipotek yang syarat dan ketentuan dasarnya memenuhi kriteria pendanaan Fannie Mae dan Freddie Mac - terutama, batas dolar pada ukuran pinjaman. Batas awal pinjaman yang menyesuaikan disesuaikan setiap tahun. Ini adalah $ 510.400 pada tahun 2020 untuk sebagian besar USLenders lebih suka berurusan dengan pinjaman yang sesuai, karena ini adalah satu-satunya jenis yang Fannie Mae dan Freddie Mac akan jamin dan beli di pasar hipotek sekunder. Pinjaman yang sesuai sering menawarkan suku bunga yang lebih menguntungkan bagi peminjam.
Cara Kerja Pinjaman yang Sesuai
Federal National Mortgage Association (FNMA atau Fannie Mae) dan Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC atau Freddie Mac) adalah entitas yang disponsori pemerintah yang mendorong pasar untuk pinjaman rumah. Lembaga semu-pemerintah ini telah membuat aturan dan pedoman standar yang hipotek untuk properti satu unit (alias rumah keluarga tunggal) harus sesuai jika mereka memenuhi syarat untuk dukungan lembaga. (Fannie Mae dan Freddie Mac tidak menerbitkan hipotek sendiri. Sebaliknya, mereka mengasuransikan hipotek yang diterbitkan oleh pemberi pinjaman, dan bertindak sebagai pembuat pasar sekunder jika pemberi pinjaman ingin menjual hipotek tersebut.)
Istilah "menyesuaikan" paling sering digunakan ketika berbicara secara spesifik tentang jumlah hipotek, yang harus berada di bawah batas tertentu, yang dikenal sebagai batas pinjaman menyesuaikan, yang ditetapkan oleh Badan Keuangan Perumahan Federal (FHFA).
Untuk tahun 2020, di sebagian besar AS, batas dasar ini adalah $ 510.400, meningkat dari $ 484.350 pada tahun 2019. Di beberapa pasar berbiaya tinggi, seperti San Francisco dan Kota New York, batasnya lebih tinggi. Plafon baru untuk area ini adalah $ 7765.600, atau 150% dari $ 510.400. Ketentuan undang-undang khusus menetapkan perhitungan batas pinjaman yang berbeda untuk Alaska, Hawaii, Guam, dan Kepulauan Virgin AS. Di area ini, batas pinjaman awal adalah $ 765.600 untuk properti satu unit pada tahun 2020.
Undang-Undang Pemulihan Perumahan dan Ekonomi (HERA) mensyaratkan bahwa batas dasar batas pinjaman disesuaikan setiap tahun untuk Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mencerminkan perubahan dalam harga rumah AS rata-rata.
Selain dari ukuran pinjaman, pedoman lain yang sesuai dengan pinjaman juga mencakup rasio pinjaman-terhadap-nilai peminjam (yaitu, ukuran uang muka), rasio utang terhadap pendapatan, skor dan riwayat kredit, persyaratan dan riwayat kredit, persyaratan dokumentasi, dll..
Keuntungan Kredit Sesuai
Bagi konsumen, menyesuaikan pinjaman menguntungkan karena suku bunga rendah. Untuk pembeli rumah pertama kali mengambil pinjaman Federal Housing Administration (FHA), misalnya, uang muka bisa serendah 3%. Namun, asuransi hipotek swasta (PMI) sekitar 1, 05% per tahun untuk pinjaman 30-tahun hingga $ 510.400 diperlukan untuk pinjaman semacam itu ketika pembayaran uang muka yang rendah tersebut dilakukan. Sebagian atau seluruh biaya asuransi dapat dikurangkan dari pajak jika rumah tangga peminjam menyesuaikan pendapatan kotor (AGI) tidak lebih dari $ 109.000.
Pemberi pinjaman juga lebih suka bekerja dengan menyesuaikan pinjaman, karena mereka dapat dengan mudah dikemas ke dalam bundel investasi dan dijual di pasar hipotek sekunder. Proses ini membebaskan kapasitas lembaga keuangan untuk mengeluarkan lebih banyak pinjaman dan meminjamkan lebih banyak uang kepada pembeli rumah.
Kredit yang Memenuhi Syarat vs Pinjaman yang Tidak Sesuai
Hipotek yang melebihi batas pinjaman yang sesuai diklasifikasikan sebagai hipotek tidak sesuai atau jumbo. Karena Fannie Mae dan Freddie Mac hanya membeli pinjaman yang sesuai untuk dikemas kembali ke pasar sekunder, permintaan pinjaman yang tidak sesuai jauh lebih sedikit. Syarat dan ketentuan hipotek yang tidak sesuai dapat sangat bervariasi dari pemberi pinjaman ke pemberi pinjaman, tetapi suku bunga dan pembayaran uang muka minimum untuk pinjaman jumbo biasanya lebih tinggi karena mereka membawa risiko lebih besar bagi pemberi pinjaman. Bukan hanya lebih banyak uang yang terlibat, tetapi pinjaman tidak dapat dijamin oleh perusahaan yang disponsori pemerintah.
Pembeli rumah yang membutuhkan hipotek melebihi batas pinjaman yang sesuai dapat mengatasi masalah dengan mengambil dua hipotek yang lebih kecil, alih-alih pinjaman jumbo tunggal.
Menyesuaikan Pinjaman vs Pinjaman Konvensional
Pinjaman sesuai sering bingung dengan pinjaman konvensional / hipotek. Meskipun kedua jenis tumpang tindih, mereka tidak sama. Hipotek konvensional adalah kategori yang jauh lebih luas. Ini adalah pinjaman apa pun yang ditawarkan melalui pemberi pinjaman pribadi, sebagai lawan dari agen pemerintah seperti FHA atau Departemen Urusan Veteran AS (VA), dan / atau didukung oleh Fannie Mae atau Freddie Mac — yang merupakan tempat tumpang tindih, dan kebingungan, muncul. Ukuran pinjaman tidak mempengaruhi konvensionalitasnya, hanya kesesuaiannya. Akibatnya, meskipun semua pinjaman yang memenuhi syarat adalah konvensional, tidak semua pinjaman konvensional memenuhi syarat sebagai yang memenuhi syarat.
Pertimbangan Khusus untuk Mematuhi Pinjaman
FHFA, yang menetapkan batas pinjaman-sesuai setiap tahun, memiliki pengawasan peraturan untuk memastikan bahwa Fannie Mae dan Freddie Mac memenuhi piagam dan misi mereka untuk mempromosikan kepemilikan rumah bagi orang-orang Amerika berpenghasilan rendah dan kelas menengah. FHFA menggunakan kenaikan / penurunan persentase Oktober hingga Oktober dalam harga rumah rata-rata dalam Survei Suku Bunga Bulanan (MIRS) untuk menyesuaikan batas pinjaman yang sesuai untuk tahun berikutnya.
Untuk melakukan survei ini, FHFA meminta sampel pemberi pinjaman hipotek untuk melaporkan syarat dan ketentuan semua keluarga tunggal, amortisasi penuh, uang pembelian, pinjaman non-pertanian yang mereka tutup selama lima hari kerja terakhir dalam sebulan. Survei ini memberikan informasi bulanan tentang suku bunga, persyaratan pinjaman dan harga rumah berdasarkan jenis properti, jenis pinjaman (suku bunga tetap atau tingkat penyesuaian) dan jenis pemberi pinjaman, serta informasi tentang pinjaman suku bunga tetap 15 tahun dan 30 tahun.
