Apa Rasio Pinjaman-Terhadap-Nilai Gabungan - Rasio CLTV?
Rasio pinjaman-ke-nilai (CLTV) gabungan adalah rasio dari semua pinjaman yang dijamin pada properti dengan nilai properti. Pemberi pinjaman menggunakan rasio CLTV untuk menentukan risiko gagal bayar calon pembeli rumah ketika lebih dari satu pinjaman digunakan.
Secara umum, pemberi pinjaman bersedia meminjamkan pada rasio CLTV 80% ke atas untuk peminjam dengan peringkat kredit tinggi. CLTV berbeda dari rasio pinjaman sederhana ke nilai (LTV) karena LTV hanya memasukkan hipotek pertama atau primer dalam perhitungannya.
Formula dan Perhitungan CLTV
CLTV = Nilai Total PropertiVL1 + VL2 +… + VLn di mana: VL = Nilai pinjaman
Untuk menghitung rasio pinjaman terhadap nilai gabungan, bagilah saldo pokok agregat dari semua pinjaman dengan harga beli properti atau nilai pasar wajar. Dengan demikian, rasio CLTV ditentukan dengan membagi jumlah item yang tercantum di bawah ini dengan harga jual properti yang lebih rendah atau nilai properti yang dinilai.
- jumlah pinjaman awal dari hipotek pertama yang ditarik bagian (saldo pokok terhutang) dari kredit ekuitas rumah (HELOC) saldo pokok yang belum dibayar dari semua pembiayaan bawahan tertutup, seperti hipotek kedua atau ketiga (Dengan penutup tertutup) pinjaman, peminjam menarik semua dana pada hari pertama dan tidak dapat melakukan perubahan rencana pembayaran atau mengakses pokok pembayaran setelah pinjaman ditutup.)
Pengambilan Kunci
- CLTV mirip dengan LTV tetapi mencakup semua hipotek atau hak gadai dan bukan hanya hipotek pertama. Pemberi pinjaman mempertimbangkan rasio CLTV dalam menentukan apakah pembeli rumah mampu membeli rumah. Gelembung real estat tahun 2008-2009 menggarisbawahi relevansi menjaga mata pada rasio CLTV.
Apa yang Ditampilkan Rasio CLTV
Rasio pinjaman gabungan terhadap nilai (CLTV) adalah perhitungan yang digunakan oleh hipotek dan pemberi pinjaman profesional untuk menentukan persentase total properti pemilik rumah yang dibebani oleh hak gadai (kewajiban utang). Pemberi pinjaman menggunakan rasio CLTV bersama dengan beberapa perhitungan lain, seperti rasio utang terhadap pendapatan dan rasio pinjaman standar terhadap nilai (LTV), untuk menilai risiko pemberian pinjaman kepada peminjam.
Banyak ekonom mengaitkan standar CLTV dengan krisis penyitaan yang melanda Amerika Serikat pada akhir 2000-an, di antara faktor-faktor lain. Dimulai pada 1990-an dan terutama selama awal dan pertengahan 2000-an, pembeli rumah sering mengambil hipotek kedua pada saat pembelian sebagai pengganti melakukan pembayaran uang muka. Pemberi pinjaman yang tidak ingin kehilangan bisnis pelanggan ini karena para pesaing setuju dengan persyaratan tersebut meskipun ada peningkatan risiko.
Sebelum gelembung real estat yang meluas dari akhir 1990-an hingga pertengahan 2000-an, praktik standar adalah bagi pembeli rumah untuk membayar uang muka sebesar paling sedikit 20% dari harga pembelian. Sebagian besar pemberi pinjaman mempertahankan pelanggan dalam parameter ini dengan membatasi LTV sebesar 80%.
Ketika gelembung mulai memanas, banyak dari perusahaan yang sama ini mengambil langkah-langkah untuk memungkinkan pelanggan berkeliling menurunkan 20%. Beberapa pemberi pinjaman menaikkan batas LTV atau menghapus sepenuhnya, menawarkan hipotek dengan pembayaran 5% atau kurang, sementara yang lain mempertahankan persyaratan LTV di tempat tetapi menaikkan batas CLTV, seringkali hingga 100%. Manuver ini memungkinkan pelanggan mengambil hipotek kedua untuk membiayai uang muka 20% mereka.
Lonjakan penyitaan yang dimulai pada 2008 menggarisbawahi mengapa CLTV penting. Memiliki kulit dalam permainan, seperti pengeluaran tunai awal $ 100.000 untuk rumah $ 500.000, memberikan pemilik rumah dengan insentif yang kuat untuk menjaga pembayaran hipoteknya. Jika bank menyita, dia tidak hanya kehilangan rumahnya tetapi juga tumpukan uang tunai yang dia bayar untuk ditutup.
Membutuhkan ekuitas di properti juga melindungi pemberi pinjaman dari penurunan harga real estat. Jika sebuah properti bernilai $ 500.000 dan total hak gadai menambahkan hingga $ 400.000, properti dapat kehilangan hingga 20% dari nilainya tanpa pemegang hak gadai menerima pembayaran pendek di lelang penyitaan.
Mengapa CLTV Penting?
Beberapa pembeli rumah memilih untuk menurunkan uang muka mereka dengan menerima beberapa hipotek pada sebuah properti, yang menghasilkan rasio pinjaman terhadap nilai yang lebih rendah untuk hipotek primer. Juga karena rasio LTV yang lebih rendah, banyak pembeli rumah berhasil menghindari asuransi hipotek pribadi (PMI). Apakah lebih baik untuk mendapatkan hipotek kedua atau dikenakan biaya PMI bervariasi per individu.
Akibatnya, karena hipotek kedua mengasumsikan lebih banyak risiko, suku bunga hipotek kedua biasanya lebih tinggi daripada suku bunga hipotek pertama. Dianjurkan agar konsumen mempertimbangkan keuntungan dan kerugian dari menerima beberapa pinjaman pada satu properti. Melaksanakan uji tuntas akan membantu memastikan bahwa apa yang dipilih adalah pilihan terbaik untuk keadaan tertentu.
Pinjaman-ke-Nilai vs CLTV
Loan-to-value (LTV) dan CLTV adalah dua rasio yang paling umum digunakan selama proses penjaminan hipotek. Kebanyakan pemberi pinjaman memaksakan maksimum pada kedua nilai, di atas mana calon peminjam tidak memenuhi syarat untuk pinjaman. Rasio LTV hanya mempertimbangkan saldo hipotek utama. Oleh karena itu, dalam contoh di atas, rasio LTV adalah 50%, hasil dari membagi saldo hipotek utama $ 100.000 dengan nilai rumah $ 200.000.
Kebanyakan pemberi pinjaman mengenakan LTV maksimum 80% karena Fannie Mae dan Freddie Mac tidak membeli hipotek dengan rasio LTV yang lebih tinggi. Peminjam dengan profil kredit yang baik dapat menghindari persyaratan ini tetapi harus membayar asuransi hipotek pribadi (PMI) selama saldo pinjaman utama mereka lebih besar dari 80% dari nilai rumah. PMI melindungi pemberi pinjaman dari kerugian ketika nilai rumah jatuh di bawah saldo pinjaman.
Pemberi pinjaman primer cenderung lebih murah hati dengan persyaratan CLTV. Mempertimbangkan contoh di atas, dalam hal penyitaan, pemegang hipotek utama menerima uangnya sepenuhnya sebelum pemegang hipotek kedua menerima apa pun. Jika nilai properti turun menjadi $ 125.000 sebelum peminjam lalai, pemegang hak gadai primer menerima seluruh jumlah utang ($ 100.000), sedangkan pemegang gadai kedua hanya menerima sisa $ 25.000 meskipun berutang $ 50.000. Pemegang hak gadai primer menanggung risiko yang lebih kecil dalam kasus penurunan nilai properti dan karenanya mampu meminjamkan pada CLTV yang lebih tinggi.
Contoh Rasio CLTV
Sebagai contoh, misalkan seseorang membeli rumah seharga $ 200.000. Untuk mengamankan properti, dia memberikan uang muka $ 50.000 dan menerima dua hipotek sebesar $ 100.000 (primer) dan $ 50.000 (sekunder). Oleh karena itu, rasio pinjaman terhadap nilai gabungannya (CLTV) adalah 75%: (($ 100.000 + $ 50.000) / $ 200.000).
