Apa Biaya Penutupan?
Biaya penutupan adalah pengeluaran, melebihi dan di atas harga properti, yang biasanya diminta pembeli dan penjual untuk menyelesaikan transaksi real estat.
Biaya yang dikeluarkan mungkin termasuk biaya pinjaman, poin diskon, biaya penilaian, pencarian hak, asuransi hak, survei, pajak, biaya pencatatan akta dan biaya laporan kredit. Biaya dibayar di muka adalah biaya yang berulang dari waktu ke waktu, seperti pajak properti dan asuransi pemilik rumah. Pemberi pinjaman diharuskan oleh hukum untuk menyatakan biaya-biaya ini dalam "perkiraan itikad baik" dalam waktu tiga hari dari aplikasi pinjaman rumah. Hadiah ekuitas masih dikenakan biaya penutupan.
Memahami Biaya Penutupan
Biaya penutupan terjadi ketika hak milik dipindahkan dari penjual ke pembeli. Jumlah dolar total biaya penutupan tergantung pada di mana properti itu dijual dan nilai properti yang ditransfer. Pembeli rumah biasanya membayar antara 2% hingga 5% dari harga pembelian, tetapi biaya penutupan dapat dibayar oleh penjual atau pembeli. Transaksi real estat adalah proses yang agak rumit dengan banyak pemain yang terlibat dan banyak bagian yang bergerak. Beberapa negara bagian (dan beberapa produk pinjaman) memerlukan inspeksi tertentu di luar inspeksi dasar yang Anda bayarkan langsung ke inspektur rumah pilihan Anda. Lalu ada pajak properti dan transfer, serta perlindungan asuransi dan berbagai biaya tambahan.
Pembeli rumah di AS rata-rata membayar $ 4.876 untuk biaya penutupan, menurut survei terbaru dari ClosingCorp, sebuah perusahaan data biaya penutupan real estat. Survei menemukan biaya penutupan rata-rata tertinggi di bagian Timur Laut, termasuk District of Columbia ($ 12.573), New York ($ 9.341), Delaware ($ 8.663), Maryland ($ 7.211) dan Vermont ($ 6.839). Negara bagian dengan biaya penutupan rata-rata terendah termasuk Missouri ($ 2.905), Indiana ($ 2.934), South Dakota ($ 2.996), Iowa ($ 3.138) dan North Carolina ($ 3.206).
Undang-undang mengharuskan pemberi pinjaman untuk memberikan perkiraan pinjaman yang mengungkapkan biaya penutupan properti. Di bawah Undang-Undang Prosedur Penyelesaian Real Estat (RESPA), pemberi pinjaman diwajibkan oleh hukum untuk memberikan perkiraan ini, juga dikenal sebagai perkiraan itikad baik, dalam waktu tiga hari pemberi pinjaman mengambil aplikasi pinjaman peminjam. Setidaknya tiga hari sebelum penutupan, pemberi pinjaman juga harus memberikan pernyataan pengungkapan penutupan yang menguraikan semua biaya penutupan. Biaya yang tercantum mungkin telah berubah dari perkiraan pinjaman.
Pengambilan Kunci
- Biaya penutupan adalah biaya dan ongkos yang jatuh tempo pada penutupan transaksi real estat, melebihi harga pembelian properti. Penjual juga dapat dikenakan biaya penutupan. Contoh-contoh biaya penutupan umum termasuk biaya yang berkaitan dengan asal dan penjaminan hipotek, komisi real estat, pajak, asuransi, dan catatan pengarsipan. Biaya penutupan harus diungkapkan oleh undang-undang kepada pembeli dan penjual dan disepakati sebelum kesepakatan real estat dapat diselesaikan.
Contoh Biaya Penutupan
Biaya originasi adalah biaya yang dibebankan oleh bank untuk pembuatan pinjaman. Biaya biasanya berjumlah 1% dari hipotek. Pembeli dapat membeli poin diskon di muka untuk mengurangi tingkat bunga yang dikenakan oleh bank. Meskipun bank memerlukan laporan kredit dan aplikasi pinjaman, biaya ini dapat dinegosiasikan dan dapat ditanggung oleh bank. Asuransi hipotek pribadi adalah biaya tambahan yang berlaku untuk setiap pembelian dengan uang muka kurang dari 20%.
Asuransi hak milik melindungi kreditur dari klaim terhadap rumah dan melindungi pembeli dari kontraktor masa lalu yang mengajukan klaim terhadap properti. Pemberi pinjaman sering membutuhkan penilaian, yang dapat menelan biaya hingga $ 400 di sebagian besar wilayah. Pemerintah daerah mengenakan biaya pencatatan dan pajak untuk mencatat penjualan properti. Pajak transfer ini bervariasi dari satu negara ke negara lain.
Semua biaya penutupan akan diperinci pada estimasi pinjaman dan pengungkapan penutupan. Berikut adalah biaya standar yang dapat Anda harapkan:
Biaya aplikasi
- Biaya yang dikenakan oleh pemberi pinjaman untuk memproses aplikasi hipotek Anda. Mintalah pemberi pinjaman untuk perincian sebelum mengajukan hipotek.
Biaya Pengacara
- Biaya yang dibebankan oleh pengacara real estat untuk menyiapkan dan meninjau perjanjian dan kontrak pembelian rumah. Tidak semua negara bagian membutuhkan pengacara untuk menangani transaksi real estat.
Biaya Penutupan
- Juga dikenal sebagai "biaya escrow, " ini dibayarkan kepada pihak yang menangani penutupan: perusahaan judul, perusahaan escrow atau pengacara, tergantung pada hukum negara.
Biaya Kurir
- Jika Anda menandatangani dokumen kertas, biaya ini membantu mempercepat transportasi mereka. Jika penutupan dilakukan secara digital, Anda mungkin tidak membayar biaya ini.
Biaya Laporan Kredit
- Biaya ($ 15 hingga $ 30) dari pemberi pinjaman untuk menarik laporan kredit Anda dari tiga biro pelaporan utama. Beberapa pemberi pinjaman mungkin tidak membebankan biaya ini karena mereka mendapatkan diskon dari agen pelaporan.
Deposit Escrow
- Beberapa pemberi pinjaman meminta Anda untuk menyetor pembayaran pajak properti dan asuransi hipotek selama dua bulan pada saat penutupan.
Premium Asuransi Hipotek FHA
- Pinjaman FHA memerlukan premi asuransi hipotek di muka (UPMIP) sebesar 1, 75% dari jumlah pinjaman pokok yang harus dibayarkan pada saat penutupan (atau dapat dimasukkan ke hipotek Anda). Ada juga pembayaran MIP tahunan yang dibayarkan setiap bulan yang berkisar antara 0, 45% hingga 0, 85%, tergantung pada jangka waktu pinjaman dan jumlah dasar Anda.
Biaya Penentuan dan Pemantauan Banjir
- Biaya dibebankan kepada inspektur banjir bersertifikat untuk menentukan apakah properti berada di zona banjir, yang memerlukan asuransi banjir (terpisah dari polis asuransi pemilik rumah Anda). Bagian dari biaya termasuk pengamatan berkelanjutan untuk memantau perubahan status banjir properti.
Biaya Transfer Asosiasi Pemilik Rumah
- Jika Anda membeli kondominium, townhouse, atau properti dalam pengembangan yang direncanakan, Anda harus bergabung dengan asosiasi pemilik rumah komunitas tersebut. Ini adalah biaya transfer yang mencakup biaya pengalihan kepemilikan, seperti dokumen. Apakah penjual atau pembeli membayar biayanya mungkin atau tidak dalam kontrak; Anda harus memeriksa terlebih dahulu. Penjual harus memberikan dokumentasi yang menunjukkan jumlah iuran HOA dan salinan laporan keuangan, pemberitahuan, dan risalah HOA. Mintalah untuk melihat dokumen-dokumen ini, serta peraturan, perjanjian, ketentuan, dan batasan (atau CC & Rs) dan aturan HOA sebelum Anda membeli properti untuk memastikan properti itu dalam kondisi keuangan yang baik dan itu adalah tempat yang ingin Anda tinggali.
Asuransi pemilik rumah
- Pemberi pinjaman biasanya mensyaratkan pembayaran premi asuransi tahun pertama pada saat penutupan.
Asuransi Judul Pemberi Pinjaman
- Biaya muka, satu kali di muka dibayarkan kepada perusahaan judul yang melindungi pemberi pinjaman jika timbul perselisihan kepemilikan atau hak gadai yang tidak ditemukan dalam pencarian judul.
Inspeksi Cat Berbasis Timbal
- Biaya dibayarkan kepada inspektur bersertifikat untuk menentukan apakah properti memiliki cat berbasis timbal yang berbahaya.
Poin
- Poin (atau "poin diskon") merujuk pada pembayaran di muka opsional kepada pemberi pinjaman untuk mengurangi tingkat bunga pinjaman Anda dan dengan demikian menurunkan pembayaran bulanan Anda. Satu poin sama dengan 1% dari jumlah pinjaman. Dalam lingkungan tingkat rendah, ini mungkin tidak menghemat banyak uang.
Asuransi Kepemilikan
- Kebijakan ini melindungi Anda jika ada yang mempertanyakan kepemilikan rumah Anda. Ini biasanya opsional tetapi sangat direkomendasikan oleh para ahli hukum.
Biaya Originasi
- Biaya ini mencakup biaya administrasi pemberi pinjaman untuk memproses biaya Anda dan biasanya 1% dari jumlah pinjaman. Beberapa pemberi pinjaman tidak membebankan biaya awal, tetapi biasanya, membebankan tingkat bunga yang lebih tinggi untuk menutup biaya.
Inspeksi hama
- Biaya yang mencakup biaya inspeksi hama profesional untuk rayap, busuk kering, atau kerusakan terkait hama lainnya. Beberapa negara bagian dan beberapa pinjaman yang diasuransikan oleh pemerintah memerlukan pemeriksaan.
Biaya Bunga Harian Prabayar
- Pembayaran untuk menutupi bunga pada hipotek Anda yang akan bertambah sejak tanggal penutupan hingga tanggal pembayaran hipotek pertama Anda.
Asuransi Hipotek Pribadi (PMI)
- Jika uang muka Anda kurang dari 20%, pemberi pinjaman Anda mungkin memerlukan PMI. Anda mungkin diminta untuk melakukan pembayaran PMI bulan pertama saat penutupan.
Biaya Penilaian Properti
- Biaya yang diperlukan dibayarkan kepada perusahaan penilai properti profesional untuk menilai nilai pasar wajar rumah yang digunakan untuk menentukan rasio pinjaman-terhadap-nilai (LTV) Anda.
Pajak properti
- Saat penutupan, harap bayar pajak properti yang jatuh tempo dalam 60 hari sejak pembelian rumah.
Tingkat Biaya Kunci
- Biaya yang dibebankan oleh pemberi pinjaman untuk menjamin Anda tingkat suku bunga tertentu untuk jangka waktu terbatas, biasanya dari saat Anda menerima persetujuan awal sampai penutupan.
Punya Tingkat Hipotek yang Baik? Kunci! memberi Anda detail.
Biaya Perekaman
- Biaya yang dibebankan oleh kantor rekaman lokal Anda, biasanya kota atau kabupaten, untuk rekaman catatan tanah publik.
Biaya Survei
- Biaya yang dibebankan oleh perusahaan survei untuk memeriksa garis properti dan pagar bersama untuk mengkonfirmasi batas-batas properti.
Pengawasan Pajak dan Biaya Penelitian Status Pajak
- Biaya pihak ketiga untuk mengawasi pembayaran pajak properti Anda dan untuk memberi tahu pemberi pinjaman Anda segala masalah dengan pembayaran pajak properti Anda, seperti pembayaran yang terlambat atau gagal.
Biaya Pencarian Judul
- Biaya yang dibebankan oleh perusahaan judul untuk menganalisis catatan properti publik untuk setiap perbedaan kepemilikan. Perusahaan judul mencari catatan akta dan memastikan bahwa tidak ada sengketa kepemilikan atau hak gadai yang ada di properti.
Pajak Transfer
- Pajak yang dikenakan untuk mengalihkan hak milik dari penjual ke pembeli.
Biaya Penjaminan
- Biaya yang dikenakan oleh pemberi pinjaman untuk menjamin pinjaman Anda. Underwriting adalah proses penelitian untuk memverifikasi informasi keuangan Anda, pendapatan, pekerjaan dan kredit untuk persetujuan pinjaman akhir.
Biaya Pendanaan VA
- Jika Anda seorang peminjam VA, biaya ini, dibebankan sebagai persentase dari jumlah pinjaman, membantu mengimbangi biaya program pinjaman kepada pembayar pajak AS. Jumlah biaya pendanaan tergantung pada klasifikasi layanan militer Anda dan jumlah pinjaman; biaya dapat dibayarkan pada saat penutupan atau dimasukkan ke hipotek Anda. Beberapa anggota militer dibebaskan dari pembayaran biaya.
Biaya besar lainnya: komisi real estat. Namun, pembeli tidak membayar biaya ini; penjual lakukan. Biasanya, biaya komisi adalah 5% hingga 6% dari harga pembelian rumah, dan dibagi secara merata antara agen penjual dan agen pembeli.
Cara Mengurangi Biaya Penutupan
Mungkin Anda merasa tidak mampu membayar semua biaya ini selain uang muka, biaya pemindahan, dan perbaikan ke rumah baru Anda. Namun, ada cara untuk menegosiasikan biaya ini.
- Melihat-lihat. Ini berlaku untuk pemberi pinjaman dan layanan pihak ketiga, seperti kebijakan asuransi pemilik rumah dan perusahaan hak milik. Banyak pembeli rumah tidak menyadari bahwa mereka dapat menghemat uang pada biaya penutupan jika mereka membandingkan biaya dari pemberi pinjaman ke pemberi pinjaman. Juga, Anda tidak harus menggunakan perusahaan judul, pengawas hama, atau agen asuransi pemilik rumah yang disarankan pemberi pinjaman Anda. Kerjakan pekerjaan rumah, dan Anda bisa menghemat uang serius untuk biaya-biaya itu. Jadwal ditutup pada akhir bulan. Tanggal penutupan dekat atau pada akhir bulan membantu mengurangi biaya bunga harian prabayar. Pemberi pinjaman dapat menjalankan skenario ini untuk mengetahui berapa banyak yang bisa Anda tabung. Banding ke penjual untuk bantuan. Anda mungkin bisa membuat penjual menurunkan harga pembelian atau menutup sebagian (atau semua - jika Anda benar-benar beruntung) dari biaya penutupan Anda. Ini lebih mungkin jika penjual termotivasi dan rumah telah ada di pasar untuk waktu yang lama dengan sedikit penawaran. Namun, di banyak pasar perumahan panas, kondisinya menguntungkan penjual sehingga Anda mungkin mendapatkan pushback atau “tidak” jika Anda meminta bantuan penjual. Tidak ada ruginya bertanya. Bandingkan estimasi pinjaman dan formulir pengungkapan penutupan. Ketika Anda mendapatkan perkiraan pinjaman awal Anda, tinjaulah dengan sisir bergigi halus. Jika Anda tidak yakin tentang biaya yang dikenakan atau mengapa dikenakan biaya, mintalah pemberi pinjaman untuk menjelaskan. Pemberi pinjaman yang tidak bisa menjelaskan biaya atau mendorong kembali ketika ditanyai harus menjadi bendera merah. Demikian juga, jika Anda melihat biaya baru atau melihat kenaikan nyata dalam biaya penutupan tertentu, mintalah pemberi pinjaman Anda untuk memandu Anda melalui perinciannya. Ini tidak biasa untuk biaya penutupan berfluktuasi dari pra-persetujuan untuk menutup, tetapi lompatan besar atau penambahan mengejutkan dapat mempengaruhi kemampuan Anda untuk menutup. Negosiasikan biaya pinjaman spesifik. Jika Anda mencurigai pemberi pinjaman menambahkan biaya yang tidak perlu, yang dikenal sebagai "biaya sampah, " pada pinjaman Anda, angkat bicara. Minta pemberi pinjaman untuk menghapus atau mengurangi biaya jika Anda melihat duplikasi. Belanja perbandingan dapat menjadi sekutu Anda dalam mengurangi biaya penutupan, serta menemukan syarat dan tarif yang kompetitif. Berhati-hatilah terhadap biaya pemrosesan dan dokumentasi yang berlebihan. Gulung biaya penutupan ke hipotek Anda (sebagai upaya terakhir). Dalam beberapa kasus, pemberi pinjaman akan menawarkan untuk membayar biaya penutupan Anda atau memasukkannya ke dalam pinjaman Anda. Tapi Anda tidak lolos; pemberi pinjaman cenderung membebankan suku bunga yang lebih tinggi untuk membayar sendiri karena menyerap biaya penutupan Anda, yang berarti Anda akhirnya membayar bunga pinjaman Anda - dan biaya penutupan.
Hipotek Tanpa Biaya Penutupan
Hipotek tanpa penutupan menutup semua biaya di muka untuk pembeli pada saat penutupan. Jenis hipotek ini bermanfaat dalam jangka pendek tetapi kemungkinan menghasilkan tingkat bunga yang lebih tinggi. Biaya penutupan juga dapat dikuburkan ke dalam total hipotek, yang berarti pembeli membayar bunga atas biaya penutupan seiring waktu. Oleh karena itu, sementara hipotek tanpa-penutupan membantu dalam mengurangi pengeluaran modal awal, ada konsekuensi keuangan jangka panjang yang perlu dipertimbangkan.
